상가 수익률, 외국인 관광객 몰리는 곳에 답 있다

상가 수익률, 외국인 관광객 몰리는 곳에 답 있다

[수익형 부동산 투자기상도下]

"상가 가장 안정적인 수익형 부동산, 상권의 지속성 여부가 관건"

머니투데이 신현우 기자 |입력 : 2016.08.19 05:09

 

편집자주 저금리 시대를 넘어 사실상 마이너스 금리 시대가 이어지면서 '수익형 부동산'에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 대표적인 단기 부동자금 잣대로 쓰이는 머니마켓펀드(MMF) 순자산액이 지난달 130조원으로 사상 최대치를 경신하는 등 시중에 돈은 많이 풀렸지만 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 실정이다. 최근 정부의 아파트 대출규제는 투자자의 시선을 오피스텔, 상가 등으로 돌리고 있다. 수익형부동산시장의 '투자 기상도'를 점검했다.

 

'보증금 50억원·월세 2억6250만원'의 서울 중구 명동8길 네이처리퍼블릭 명동월드점. /사진=신현우 기자

 

저금리가 장기화하면서 투자처를 찾지 못한 사람들이 '상가'로 몰리고 있다. 상가는 대표적인 수익형 부동산으로 꼽힌다. 특히 자금력 있는 은퇴 세대들의 선호도가 높은 것으로 알려졌다.

그동안 투자 유망 상가는 인근에 대단지가 위치했거나 초역세권에 자리한 곳이었다. 하지만 최근에는 '중국인 관광객'이 몰리는 곳이 대표적인 상가 투자처로 꼽힌다. 더불어 연남동 등 소규모 상권도 계속 발전하고 있다.

실제 관광객이 몰린 광화문 상가 임대료는 치솟고, 위축됐던 신촌 상권은 회복세를 보이고 있다. 반면 압구정동은 성형관광 등이 줄면서 상권이 위축되는 모습이다.

상가는 초기투자 비용이 많아 자금력이 필수적이다. 수익률은 유동인구·교통망 등에 따라 엇갈리는 데다 상권 분석 등 전문성이 필요해 주의가 요구된다. 전문가들은 당분간 상가 투자 분위기가 이어질 것으로 내다봤다.

서울시내 상가 임대료는 저금리 등을 이유로 투자 수요가 몰리면서 상승세를 보이고 있다. 18일 부동산114에 따르면 올 2분기 서울소재 상가 임대료는 전분기 대비 5.6% 오른 1㎡당 3만700원을 기록했다.

부동산114 관계자는 "배후수요가 탄탄한 오피스 상권과 개발계획 등 호재가 있는 지역 중심으로 임대료가 올랐다"며 "전체 임대료 수준이 상향 평준화된 것으로 보인다"고 분석했다.

그는 "광화문은 전 분기 대비 23.0% 오르며 가장 큰 상승폭을 기록했다"며 "경복궁·광화문광장을 찾는 관광객이 꾸준히 유지된 가운데 D타워 등 신규 오피스 지상부에 위치한 점포들이 인기를 끌며 유동인구가 증가한 영향이 크다"고 덧붙였다.

관광객 수요에 따라 상가 인기도 차이가 컸다. 신촌권역 중에서는 이대 상권의 평균 임대료 수준이 8.8% 가량 상승했다. 이 지역의 경우 화장품 등의 업종이 몰려 있어 중국인 관광객들의 방문이 꾸준한 데다 사후 면세점이 들어서면서 상권이 활기를 되찾았다.

홍대 인근 상권 임대료의 상승폭도 두드러졌다. 연남동이 5.3%, 상수동이 6.0%, 합정역이 11.1% 각각 상승했다. 반면 압구정동 상권(-11.0%)은 성형 부작용 등의 문제로 성형 관광객이 감소, 상권이 위축되는 모습이다.

외국인 관광객의 움직임에 따라 지역 상가 시세가 변동됐다고 전문가는 분석했다. 안민석 에프알인베스트먼트 선임연구원은 "최근 면세점이 들어선 동대문 등의 상가 시세가 오르는 것으로 파악됐다"며 "송도를 찾는 중국인 관광객이 늘자 지역 상권이 성장했다"고 설명했다.

외국인 관광객이 많이 찾는 명동에서 만난 건물주 김모씨는 "외국인 관광객 수요를 감안, 이곳에 매장을 내려는 사람들이 여전히 많다"며 "이들을 고려해 상가 매입에 나서는 사람이 간혹 있지만 매입단가에 대한 부담으로 포기하는 경우가 있다. 자금부담으로 개인보다 기업이 통매입하는 경우가 많다"고 말했다.

상권 지속성을 분석해 투자에 나서야 한다는 의견도 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "상가는 대표적인 수익형 부동산으로 은퇴자들이 많이 접근한다"며 "기존 상권은 매입 단가가 비싸 자금 부담이 있는 반면 신도시 등의 상권은 초기 상권 형성 리스크가 존재한다"고 말했다.

그는 "최근 일반인들의 골목 상권 투자가 늘고 있다"면서도 "상권의 지속성을 염두에 두고 투자에 나서야 큰 낭패가 없을 것"이라고 조언했다.

상가 투자는 꾸준할 것으로 판단됐다. 안민석 선임연구원은 "분양형호텔, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 수익형 부동산은 유행상품이지만 상가는 가장 안정적인 수익형 부동산으로 분석된다"며 "이 같은 이유로 상가 투자는 이어질 것으로 보인다"고 분석했다.

이어 "단기적인 수익률보다 중장기적으로 지가 상승 등에 따른 자산 증식으로 접근하는 투자방법도 고려해야 한다"며 "상권 활성화로 언론 등에 노출될 경우 해당 지역에 이미 거품이 있을 수 있는데 이 경우 적정 거래가와 호가의 편차가 클 수 있다"고 덧붙였다.