은퇴자 몰리는 부동산 임대업.."악재 많아 투자유의해야"

은퇴자 몰리는 부동산 임대업.."악재 많아 투자유의해야"

하나금융硏.."공실률 높은데도 투자자는 많아 공급과잉 우려"
인구 3명중 1명 20년 내 은퇴생활자..잠재투자자는 계속 늘어

연합뉴스 | 입력 2017.04.26 07:11 | 수정 2017.04.26 07:11

(서울=연합뉴스) 박의래 기자 = 최근 저금리와 저성장이 장기화하고 베이비붐 세대의 은퇴가 겹치면서 부동산 임대업의 관심이 높아지고, 관련 대출도 급증하고 있다.

그러나 전반적인 부동산 임대업 업황 개선이 늦어지고 있고 임대 수익률도 떨어지고 있으며 신규 공급 급증에 따른 공급과잉 여파로 임대시장 위축 가능성 우려가 커지고 있어 호재보다는 악재가 더 많은 상황이라는 분석이 나왔다.

25일 하나금융경영연구소가 '호재보다 악재가 더 많은 부동산 임대업'이라는 제목으로 발표한 보고서에 따르면 저금리 장기화로 금융 수익률은 낮아졌지만, 자금조달 비용도 하락해 정기적인 임대이익에 자본이득까지 얻을 수 있는 부동산 임대시장에 대한 투자자들의 관심이 커지고 있다.

여기에 잠재 투자자도 늘고 있다.

향후 20년간 은퇴연령(60세)에 도달할 40∼50대 인구는 총 1천722만 명으로 주민등록상 인구의 3분의 1에 달한다.

또 구조조정 상시화로 근로자들의 직업 안정성이 저하되면서 안정적인 현금유입이 가능한 투자 대안에 대한 관심도 커지고 있다.

은퇴 인구가 계속 늘어나면서 부동산 임대시장에 진입할 잠재 투자자도 늘어나고 있다.

이 때문에 임대시장 진입자가 늘어나면서 분양성적이 좋아져 상업용 부동산 인허가물량은 2015년 이후 많이 증가했다.

그러나 상가 임대료는 2016년 초 하락 반전한 이후 여전히 감소세에서 회복되지 못하고 있다.

오피스텔, 주택 등의 임대 수익률 역시 하락세가 이어지고 있으며 공실률도 아직 떨어지지 않고 있다.

                                  중대형 상가 임대료 및 공실률 [하나금융경영연구소 제공=연합뉴스]

특히 최근 몇 년 동안 인허가를 받은 상업용 부동산이 올해부터 준공되면서 공급과잉에 따른 시장 충격 발생 가능성에 대한 우려가 커지고 있다.

2010∼2014년까지 상업용 건축물 인허가물량은 연평균 3천282만㎡이지만 2015년은 5천245만㎡, 2016년은 4천814만㎡로 각각 59.8%, 46.7% 증가했다.

여기에 미국의 금리 인상이 이어지면 부동산 임대사업자의 자금조달 비용도 상승할 전망이다.

특히 자영업자의 자산구조는 금리 상승기에 상대적으로 더 취약해 민간소비 위축에 따른 매출감소가 폐업 등으로 이어질 가능성이 커 임차수요 감소에 따른 부동산 임대 수익률 저하 우려도 악재다.

이 때문에 보고서는 임대부동산 시장은 공급이 수요를 압도하면서 부동산 임대업의 업황 개선이 상당 기간 지연될 것으로 봤다.

황규완 하나금융경영연구소 수석연구원은 "부동산 임대업은 공급이 확대되는 반면 수요 개선은 난망해 단기간 업황 개선을 기대하기 어렵다"라고 전망했다.

이어 그는 "부동산 임대업의 기초자산이 90% 이상 상업용 부동산에 집중돼 있어 경기에 민감하고, 경매 낙찰가율 변동이 상대적으로 커 거시경제 충격 등에 따른 담보가치 훼손 가능성이 있다"며 "지역별, 부동산 유형별로 더욱 면밀한 관리가 필요하다"고 말했다.

                                  상업용 건축물 인허가 현황 [하나금융경영연구소 제공=연합뉴스]