내 자녀 위해… 부동산 지금부터 준비~ 땅!

내 자녀 위해… 부동산 지금부터 준비~ 땅!

조선일보 / 이덕수 한화생명 FA지원팀 부동산 전문가 /  입력 2019.09.25 03:11       

[한화생명 은퇴백서] 잘 사고 잘 물려줘야 3代 간다
- 상속용 토지 찾는 사람들
작은 면적, 소액으로도 투자 가능… 개발 호재따라 시세 차익도 기대
- 물고기 주기보단 잡는 방법을…
저평가 임야 등 유리한 토지 찾기… 자녀와 함께 현장다니며 공부를
가계부 쓰듯 정보 기록해둬 활용

최근 지속된 저금리 상황과 주거용 부동산에 대한 정부 규제 강화로 상속용 토지 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 한 은행이 부유층 고객 조사를 통해 발행한 부자보고서를 보면, 부유층들의 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 늘어나는 추세다. 부동산 중에서도 특히 토지 투자 의향은 해마다 높아지고 있다.

사실 상속용 부동산으로 토지는 여러 장점이 있다. 작은 면적이라면 비교적 소액으로 투자할 수도 있고, 현금을 보유해 생길 수 있는 인플레이션 위험을 회피할 수도 있다. 게다가 정부 주도의 개발 이슈들은 장기적 시세 차익에 대한 기대감마저 갖게 한다. 정부의 예비타당성 면제 지역 발표에 따른 사회간접자본(SOC) 개발 호재, 제3기 신도시지역 발표, 광역도시철도 등 전국적인 개발 이슈들은 장기 투자할 상속용 자산으로서 토지에 더욱 관심을 기울이게 한다.

하지만 이런 장점에도 자녀에게 상속되는 토지는 본래 상속용 부동산으로서 소기의 목적을 달성하지 못하는 경우도 있기 때문에 구입할 때부터 노력이 필요하다.

첫째, 상속용 부동산으로서 적합한 토지를 찾는 노력이 중요하다. 고유의 가치보다 저평가된 부동산이 상속에 유리하기 때문이다. 상속 절세 전략 차원에서 본다면 공시지가와 시가 차이가 큰 지역의 토지를 사는 게 좋다. 상속세는 시가를 기준으로 과세하는 게 원칙이지만, 상속에 의해 이전되는 토지의 가격은 거래 사례가 많지 않기에 시가를 파악하는 게 쉽지 않아 공시지가 위주로 신고하기 때문이다. 공시지가로 하면 당장의 상속세나 증여세 부담을 낮출 수 있다. 특히 토지 중 임야는 시가와 공시지가 간 차이가 크다. 과거 국토이용계획 용도지역 중 준농림지역이 생겨나면서 토지 중 임야도 이 용도지역에 포함되었고 동일 지역의 임야 간에도 가격 차이가 벌어졌다. 일반적으로 임야 가격은 농지보다 낮은 경우가 많았지만, 농경지 가격보다 비싼 임야도 나왔다. 그러나 공시지가가 이를 반영하지 못하면서 자산가들 사이에서 효율적인 상속 절세의 수단으로 이용되었다. 공시지가가 상대적으로 낮은 임야를 골라낼 수 있다면 절세 전략에 유리할 수 있다.

가능하다면 호재가 있는 지역, 즉 다소 가격이 높더라도 향후 발전 가능성이 큰 지역을 선별하는 것이 좋다. '발표할 때 한 번, 착공할 때 한 번, 완공하고 한 번'이라는 투자 격언처럼, 개발로 인한 가격 상승은 발표에서 완공까지 3번이나 상승한다는 이론이 유효하기 때문이다.

둘째, 상속할 부동산에 대해 자녀와 함께 공부하고 현장에 가보려는 노력이 필요하다. 자녀가 상속 부동산에 대한 고민이 없이 상속받는다면 그 후 활용하는 데 막막해하다가 결국에는 헐값에 매각할 수도 있어서다. 우리나라 지도에 나와 있는 모든 토지는 공법적 규제를 받고 있다. 국유지뿐만 아니라 사유지도 마찬가지로서 해당 토지에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계 법령에 상세히 규정돼 있다. 건축허가나 행위허가 등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계 부처의 협의를 받는 절차를 반드시 거쳐야 한다. 내 땅을 파는 것 이외의 모든 개발 이용 행위에 대해 관련법의 제한 내용을 알고 있어야 원활한 토지 이용이 가능하다. 자녀와 함께 공부한 내용을 현장 답사를 통해 확인하는 시간도 중요하다. 토지 위치, 형상, 맹지 여부 등 내부 물리적 특성과 도로 및 철도 개설 계획, 외부 환경적 특성을 고려할 수 있다면 상속받을 부동산을 자산으로만 대하지 않을 것이다.

셋째, 상속 부동산을 샀다면 부동산 관리기록부를 쓰는 노력이 필요하다. 현장 답사 활동을 통해 얻은 정보 및 기록을 정리하고 부동산 관리에 들어간 시간과 제세공과·유지비용·초기 개발비용, 해당 부동산에 가해진 행정적 요인 변화 등을 상세히 기록해보자. 나중에 자식에게 소유권을 이전할 때 해당 부동산에 대한 소중한 관리 자료를 주는 셈으로 향후 자녀가 부동산을 효과적으로 관리하는 데 도움을 줄 수 있다.

부동산 투자 환경에 유연하게 대처하기 위해서는 중요한 자료는 기록하고 파악의 상태를 계속 유지해야 한다. 부동산 투자 및 관리 환경도 새롭게 계속 변하는 만큼, 지속적으로 업그레이드시켜야 한다. 부동산은 다른 자산처럼 가격에 대한 변동성이 크지 않지만, 관리 및 운영하는 데 있어 추가적 위험 요소가 있다. 부동산 관리기록부는 이런 리스크를 낮춰주는 중요한 자산이다.

자녀에게 잡은 물고기를 주는 것보다 잡는 방법을 가르쳐 주는 지혜가 어느 때보다 중요한 시대다. 단순히 부동산 자산을 자녀에게 물려주는 것보다 가치 있는 부동산을 제대로 상속하는 것이 점점 중요해지고 있다. 부동산은 부모 세대에도 귀중한 자산이지만, 향후 상속받는 자녀에게도 가치 있는 자산으로 남겨 줄 수 있다. 우리나라처럼 가용 면적이 좁은 나라에서는 부동산을 효과적으로 관리·운영하는 것도 중요하기에, 상속 부동산을 선택하는 단계부터 이런 노력을 한다면 소중한 마음이 담긴 부동산을 자녀에게 물려줄 수 있을 것이다.