['3차 파동' 땅값이 더 문제다] (4) 제구실 못하는 개발이익 환수제

['3차 파동' 땅값이 더 문제다] (4) 제구실 못하는 개발이익 환수제 

 

입력 2006.04.03 01:26 수정 2006.04.03 01:27

국토의 균형발전과 토지의 효율적 이용을 위한 정부의 각종 개발프로젝트와 규제완화 정책이 오히려 땅값을 부추기는 요인으로 작용하는 까닭은 무엇일까.

심지어 국토의 대부분이 정부의 감시망 아래에 있는 데도 땅값 급등 현상이 반복되고 있는 것은 왜일까.

전문가들은 무엇보다 "개발이익이 지나치게 사유화되고 있기 때문"이라고 진단한다.

택지개발,도로건설 등 각종 개발사업이 추진되는 과정에서 땅에서 발생한 개발이익을 제대로 환수하지 못하다 보니 기대이익이 커지고,이는 곧 개인의 노력에 관계없이 우발적 이익(불로소득)을 노리는 투기행위를 확산시키는 빌미로 작용하고 있다는 지적이다.

○개발이익 사유화가 악순환 낳아 전문가들은 지난 60년대 이후 국내 토지시장의 고질적인 문제점으로 △고지가(高地價) △부동산 투기 △개발이익 사유화를 꼽고 있다.

땅(개발용지)이 부족하거나 개발계획 남발 등의 이유로 땅값이 오르고,불로소득(개발이익)을 노리는 투기가 확산되면서 땅값이 급등해 국가경제에 부담을 주는 것은 물론 사회적 위화감마저 심화시키는 악순환이 이어지고 있다는 설명이다.

따라서 토지시장에서 투기적 가수요를 억제하고 땅값 상승으로 인한 소득불균형 등을 해소하기 위해서는 무엇보다 개발이익의 지나친 사유화를 막아야 한다는 게 한결같은 주문이다.

○개발이익 환수율 5%도 안돼 국토연구원에 따르면 25년 전인 1980년 국내 개별공시지가 총액은 135조원이었지만 2001년에는 1419조원으로 20년 새 1284조원의 개발이익(땅값차익)이 발생했다.

하지만 그 사이 토지에 대한 개발이익 환수총액(취득.보유.이전에 따른 세금+부담금)은 113조원에 불과해 전체 차익의 8.8%에 불과했다.

더욱이 당시의 공시지가가 시세의 50% 수준에 불과했던 점을 감안하면 실제 환수율은 3~4%에 그친 것으로 연구원측은 분석하고 있다.

총지가(공시지가 총액을 전체 국토면적으로 환산한 금액) 대비 이익환수총액(토지관련 세금 및 부담금)의 비율도 1980년 0.41%에서 2001년에는 1.28%로 꾸준히 개선되고는 있지만 환수 수준은 여전히 저조한 편으로 연구원측은 분석하고 있다.

국토연구원 손경환 주택토지연구실장은 "각종 개발 정책을 내놓으면서 땅값 상승 자체를 막기는 어렵다"며 "이 과정에서 발생하는 개발이익을 어떻게 효율적으로 환수하고 배분.활용할 것인지가 숙제"라고 말했다.

○개발이익 환수장치 실효성이 문제 우리나라에서도 지난 30여년간 세계 어떤 나라와 비교해도 부족하지 않을 만큼 수많은 개발이익 환수장치가 도입.운용돼 왔다.

대표적인 개발이익 환수장치가 양도소득세다.

토지에서 발생된 이익(자본이득)을 간접적으로 환수하기 위한 전형적인 조세수단으로 1975년부터 도입돼 지금도 운용되고 있다.

양도세 부과 대상의 90% 이상이 부동산(토지.건물)일 정도다. 

하지만 양도세는 부동산을 처분할 때 양도행위가 없는 한 개발이익(세금)을 부과할 수 없다는 원천적인 한계를 갖고 있는 데다 각종 비과세.감면조항이 많아 이를 악용한 편법.탈법행위가 만연해 있는 실정이다. 

서민들의 세금 부담을 덜어주기 위한 1가구 1주택 및 8년 이상 자경농지에 대한 비과세 제도가 대표적이다. 

비과세 대상의 경우 땅을 팔 때 세무당국이나 지자체 등에 신고조차 할 필요가 없다보니 편법.탈법 투기행위의 빌미를 제공하고 있다. 

실제로 한 해 동안 거래되는 토지(주택부속토지 포함)의 85%가 이런 비과세 대상에 해당한다는 게 건교부의 추산이다. 

강황식 기자