40년 된 압구정 현대 100억씩 팔리는 이유…집이 아닌 땅값"

40년 된 압구정 현대 100억씩 팔리는 이유…집이 아닌 땅값"

• 이지은 기자 입력 : 2024.07.05 18:24

 

/게티이미지뱅크

[땅집고] “아파트(건물)의 수명은 길어야 40년 정도입니다. 그런데도 집값이 오르는 이유는 땅값이 올라서 오르는 것이죠. 따라서 좋은 땅을 고른다는 생각으로 접근헤야 부동산의 원리를 제대로 이해하고 투자하시는 겁니다.”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 부동산은 무조건 상급지(입지가 좋은 지역)를 매수해야 한다고 강조한 글이 올라와 화제를 모으고 있다. 이 글을 작성한 사람은 매주 부동산·경제 관련 게시물을 꾸준히 작성하는 커뮤니티 회원 ‘광장동’이다.

광장동은 “많은 사람들이 집을 산다고 하면 건물을 산다고 착각한다”라며 “하지만 부동산을 자산이라는 측면에서 보면 집을 사는 것은 사실 건물이 아니라 땅을 사는 것”이라고 했다.

그는 아파트 건물의 수명이 길어야 40년이라고 봤다. 이 정도 연식이 되면 내부를 뜯어고치는 수준으로 리모델링하지 않고는 살 수 없을 지경이 되기 때문이다. 즉 아무리 신축 아파트라고 처음 가치가 100점이라면, 매년 건물 가치는 2.5점씩 줄어들게 되는 셈이다. 하지만 한강변 ‘압구정현대’의 경우 서울에서도 손꼽히는 구축인데도 수십억원대에 거래되고 있다.

광장동은 “이처럼 건물로서 가치가 전혀 없는 구축 아파트가 비싼 이유는 결국 부동산의 본질이 땅을 사는데 있기 때문”이라며 “그래서 같은 값이면 최대한 상급지를 사야 하고, 웬만하면 서울·수도권 아파트를 매수해야 하며, 대지지분이 높고 용적률은 낮은 아파트를 손에 넣어야 하는 것”이라고 했다.

 

이어 그는 “물론 그렇다고 해서 모든 사람들이 상급지 구축을 사서 불편함을 감수하고 살아야한다는 말을 하는 것이 아니다”라며 “부동산이라는 자산이 가진 근본적인 특성을 이해하고, 이를 바탕으로 본인에게 맞는 선택을 내리시면 되는 것”이라며 글을 마쳤다.

<이하 원문>

많은 분들이 부동산에 대해 착각하시는 것이 집을 산다고 하면 건물을 산다고 생각하시는데, 사실 부동산을 자산이라는 측면에서 보면 집을 사는 것은 건물이 아니라 땅을 사는 것이다.
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여러분은 단 한번도 수리를 하지 않는다고 하면 준공 후 몇년이 된 아파트까지 거주할 수 있겠는가? 아마 10~20년이 된 아파트까지는 어찌저찌 살아도, 30~40년 넘은 아파트는 수리없이 살 수가 없을 것이다.
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그래서 나는 아파트의 수명을 40년 정도로 본다. 40년 정도가 되면 정말 뜯어고치지 않고는 살 수 없어서 사실상 건물의 가치는 없고 껍데기만 남은 것과 다름없다. 즉, 신축 아파트 건물의 가치를 100이라고 가정한다면 40년이 지났을 때 건물의 가치는 0에 수렴하기 때문에 건물은 매년마다 2.5씩 감가상각이 되고 있는 것이다.
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그렇다면 상식적으로 40년 정도가 된 아파트라면 중고차처럼 감가상각 때문에 가격이 떨어져야 하는데, 서울 한강변 구축은 분명 40년이 넘었는데도 불구하고 수십억이 넘는 가격에 거래되는 기이한 현상이 벌어진다. 이렇게 건물로서 가치가 전혀 없는 구축이 비싼 이유는 결국 부동산의 본질이 땅을 사는데 있기 때문이다.

 

[땅집고] 1급지 구축, 2급지 준신축, 3급지 신축 아파트의 20년 후 가치 변동. /광장동

자, 여기 3급지 신축과 2급지 준신축, 1급지 구축이 있다. 현재 이 세 아파트의 가격은 모두 10억이기 때문에 10억을 가진 사람들은 이 세 아파트를 두고 고민한다. '3급지이지만 멋진 조경과 커뮤니티를 갖춘 신축이냐', '층간소음, 녹물, 주차난이 있지만 1급지의 구축이냐'.

물론 주택은 자산뿐만 아니라 주거라는 측면도 있어서 실거주의 경우 사람들의 가치관마다 선택이 다르겠지만, 부동산이란 자산을 투자라는 측면에서 바라본다면 건물은 시간이 지나면 감가상각 된다는 것을 고려할 때 부동산은 여지없이 1급지 구축이 옳은 선택지가 된다.
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자, 이 세 아파트가 20년이 지났다고 가정해보자. 지난 20년 동안 화폐가치 하락과 물가상승으로 모든 재화와 자산가격이 두 배 정도 상승했다고 하면, 땅은 물가상승과 함께 연동된 '자산'이기 때문에 땅값도 20년 동안 대략 두 배 정도 상승하게 된다. 그러나 건물은 감가상각이 되는 '소비재'이기 때문에 1년에 2.5씩 20년간 총 50% 정도의 감가가 발생한다.
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그렇다면 20년이 지난 세 아파트의 운명은 아래와 같다. 3급지 신축은 땅값이 4억원에서 8억원으로 2배 상승한 반면, 절반으로 감가된 건물값이 6억원에서 3억원으로 하락하면서
총액 기준으로 10억원에서 11억원으로 겨우 1억 상승했다. 반면 1급지 구축은 건물값이 2억원에서 1억원으로 절반 하락했지만, 비중이 높았던 땅값이 8억원에서 16억원으로 2배 상승하면서 총액 기준으로는 10억원에서 17억원으로 7억원이나 상승하게 된다.
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즉, 불과 20년전만 해도 모두 10억으로 똑같았던 집값이 자산을 구성하고 있는 땅값과 건물값의 비중 차이로 인해 최대 6억원의 자산가치의 차이를 만들어낸 것이다.

그래서 같은 값이면 최대한 상급지를 사라. 웬만하면 서울·수도권을 사라는 말을 하는 이유가 서울·수도권 상급지의 경우는 전체 자산가격 대비 땅값의 비중이 건물값의 비중보다 더 높기 때문에, 시간이 지날수록 가치가 오르는 땅의 비중이 높은 상급지의 집값이 타지역보다 더 많이 오르기 때문이다.
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똑같은 원리로 같은 값이면 용적률이 낮은 아파트, 즉 대지지분이 높은 아파트를 사라고 하는 이유도 용적률이 낮은 단지는 집값에서 땅이 차지하는 비중, 즉 총 자산가격 대비 땅값의 비중이 더 높기 때문에 용적률이 높은 곳보다 가격상승에 더 유리하기 때문이다.

물론 그렇다고 해서 모든 사람들이 상급지 구축을 사서 불편함을 감수하고 살아야한다는 말을 하는 것이 아니다. 그저 부동산이란 자산이 가진 근본적인 특성을 이해하고 그 이해를 바탕으로 본인에게 맞는 선택을 내리시면 된다.

내집마련을 하면서 투자 측면까지 고려하고 싶다거나 투자용으로 한 채를 마련해야겠다고 생각하시는 분들이 '집값이 오르는 이유는 땅값이 올라서 오르는 것이니, 좋은 땅을 고른다고 생각하자'는 생각으로 접근하시면 부동산의 원리를 제대로 이해하고 투자하시는 것이니 그 정도만 얻어가셔도 충분하다는 말씀을 드리는 것이다. 

/이지은 땅집고 기자

 

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