'좋은 상가' 고르는 10가지 방법

'좋은 상가' 고르는 10가지 방법

 

입력 : 2014.01.25 05:30   고종환의 토지.오피스,빌딩-조선경제

 

흔히 상가는 목이 좋아야 한다고 한다. 목이 좋아야 사람들이 몰리고 매출도 쑥쑥 오르기 마련이다. 배후 인구는 물론이고 유동 인구가 넘쳐나 수익성이 보장되는 상가가 바로 목이 좋은 상가이다. 당연히 그런 상가를 찾는 일이 가장 중요하다.

그렇다면 목이 좋은 상가는 어디일까. 목이 좋은 상가를 만나는 법, 10가지를 소개한다.

① ‘가시성’과 ‘접근성’이 뛰어나야 좋은 상가

아파트는 동일한 입지 내의 유사한 면적이라면 가격의 차이가 크게 벌어지지 않는다. 하지만 상가의 경우는 전혀 다르다. 동일건물이라도 금융기관, 학원, 병원 등 특수목적 업종을 제외하고는 사람들은 지하층으로 내려가거나 2층 이상으로 올라가는 것을 선호하지 않는다.

이 때문에 1층 가로 전면상가의 가격이 가장 높게 형성되면 지하층과 2층 이상 가격은 절반 이하다. 따라서 고객의 진입이 용이하고 가시성이 높은 상가가 좋다. 특히, 근린상가는 지나다가 눈에 보이기 때문에 들어가는 경우가 다반사다.

② 대형할인점과 같은 영업 방해 시설 없어야

인근에 대형할인점이 있는 경우 호프집, 중개업 등 대형할인점에 들어서지 않는 업종 일부를 제외하고는 대부분의 업종이 타격을 입는 경우가 많다. 심지어 인근의 아파트 내 상가까지도 악영향을 받는다.

이 밖에도 경쟁상권이 폭넓은 지역, 손님 모으는 효과를 줄 만한 시설이 없어 사람들이 모이지 않고 흩어지는 곳, 외진 느낌이 들어 보행동선이 끊기는 골목 등은 피하라.

③ 노점상 많다는 것은 유동인구가 많다는 뜻

노점상은 생존본능에 의해 움직이는 특징이 있다. 소위, 유동인구가 풍부하며 사람들의 접근성이 용이해 소비하기가 좋은 자리를 찾는 힘이 그들에겐 있다. 노점상이 많이 모인 곳 위주로 점포를 물색하면 좋은 상가를 찾기 위한 시간을 절약할 수 있다. 예컨대 명동, 홍대, 인사동, 대학로 상권 등이 대표적이다.

④ 주변에 유명 패스트푸드점 등이 있으면 좋다

유명브랜드가 입점한 지역은 대체로 상권 내 일급지를 뜻한다. 집객력이 우수한 유명브랜드의 입점이 해당 상가를 포함한 주변 상가건물의 임대가격과 건물가격 상승을 촉발시키기도 한다.

실제로 유명한 프랜차이즈 본사는 위치가 좋지 않으면 홍보 효과가 떨어지므로 점포개설 허가를 내주지 않는 경우도 허다하다. 금융기관, 영화관 등의 입점도 유사한 영향을 미친다. 신사동 가로수길, 꼼데가르송길 등이 대표 사례다.

⑤ 빈 점포나 공실 있는 상가는 피하는 게 상책

공실이 있는 상가는 장사가 잘 안 될 뿐 더러 자산가치가 떨어진다. 1층의 경우는 대체로 공실이 잘 나지 않으므로 공실 여부는 1층만 살펴볼 것이 아니라 2층 이상의 점포도 함께 살펴보자. 예컨대, 기존상가의 경우 전체 점포수 대비 20~30% 이상의 공실률을 기록한다면 일단 해당 상가투자는 피하는 게 상책이다.

⑥ 권리금이 존재한다는 건 영업 잘된다는 의미

권리금이 존재한다는 것은 영업이 잘된다는 의미로서, 상권 혹은 상가의 가치도 높다고 할 수 있다. 권리금은 통상 1년간의 영업 순이익을 말한다. 따라서 권리금과 월세가 꾸준히 오른 지역, 상가가 활성화되는 곳의 상가는 다소 비싸더라도 상가로서의 미래가치가 높다.

⑦ 대형백화점 옆이나 주변상가는 계속 진화한다

백화점에 유입되는 사람들은 비교적 중산층 이상의 구매력 소유자로서 매출과 이익률이 높은 상품을 선호한다. 인근에 있는 중소형상가들도 수혜를 입는 경우가 많다.

아울러, 랜드마크 기능도 있어서 그 위치성을 인지하는데 유리해 상권의 성장 및 투자가치를 높이기도 수월하다. 예컨대 잠실 제2롯데월드 인근, 삼성동 현대백화점, 수서KTX 복합역세권 개발지구 등을 꼽을 수 있다.

⑧ 다가구ㆍ다세대ㆍ아파트 등 혼합될수록 수요 풍부

다가구나 다세대, 연립, 아파트, 단독주택 등 여러 유형의 주거양식이 혼재된 지역의 경우는 인구밀도가 높고 세대수, 사람 수도 많은 편이다. 다양한 계층이 존재하고 있어서 장사도 잘된다. 따라서 이런 지역의 근린상가는 안정적인 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.

⑨ 대중교통망이 획기적으로 확충되는 곳을 택하라

새로운 도로가 예정된 곳, 지하철 노선이 개통예정지역, 환승 역세권 등의 상가는 유망하다. 유동인구증가와 접근성을 높여주는 것은 상가의 매출과 이익과 직결된다. 예컨대 9호선 연장선이 개통예정인 방이동 먹자시장, 방이사거리, 석촌역 사거리 등이 주목된다.

⑩ 현재보다는 미래가치 창출이 가능한 상가에 투자하라

낡은 상가를 증축, 개축, 재축을 포함해 건물의 외관이나 내부수리로 상가가치를 높이거나 죽은 상가를 살리는 방법이 있을까? 역세권의 위치가 좋은 입지라고 한다면 리모델링을 통해 건물가치를 높이거나, 주거시설을 사무실, 음식점 등 근린생활시설로 변경해 부가가치를 창출하는 방법도 있다.