"연 12%"…분양형 호텔, 고수익률의 유혹

"연 12%"…분양형 호텔, 고수익률의 유혹

[수익형 부동산도 '빨간불']②제주도 분양형 호텔…외국인 관광객 떨어지는 것도 위험

머니투데이 진경진 기자 |입력 : 2015.12.07 05:22|조회 : 5464

 

 

 

 "지금 은행이자가 얼만지 아시죠? 오피스텔이나 다른 수익형 부동산 수익률이 높아 봐야 6~7%인데 분양형 호텔은 무려 12%입니다. 지금 바로 계약하세요."

지난 4일 서울 강남구 역삼동에서 문을 연 한 분양형 호텔 모델하우스. 키다리 분장을 한 삐에로가 사람들의 관심을 끌고 있었지만 정작 내부는 한산했다.

이 분양형 호텔은 최초 1~5년까지 전체 분양금액 중 대출금을 뺀 실투자금의 7%를 수익금으로 주고 5%의 금융이자를 추가로 지원, 총 12%의 수익률을 조건으로 내걸었다.

하지만 연 수익률을 계산해보면 설명과 다르다. 분양가 1억750만원인 경우 50%를 대출로 조달하면 실투자금은 5375만원이다. 계약자는 실투자금의 7%인 376만2500원과 5% 이자인 268만7500원을 받는다.

이때 대출이자(연 3.5% 가정) 181만1000원을 갚고 나면 수익률은 연 8.5% 수준으로 떨어진다. 대출을 줄이면 지원이자와 납부이자 차이만큼 수익은 더 줄어든다.

5년 이후부터는 7%의 수익금은 유지하되 영업이익에 따라 수익률이 달라진다. 엔화약세 등으로 인한 중국인 관광객 감소와 호텔 공급 증가현상에도 모델하우스 관계자는 "앞으로 중국인 관광객 증가로 당연히 호텔수요는 늘어날 수밖에 없다"고 상황과 다른 설명을 했다.

분양형 호텔은 객실을 아파트처럼 분양하는 상품으로 투자자들이 직접 임차인을 구하지 않아도 되고 호텔관리나 운영을 전문업체가 전담한다는 게 분양업체들의 설명이다. 현재 공급 중인 분양형 호텔은 대체로 투자금액이 1억~3억원 선으로 아파트 등 주거형에 비해 다소 저렴하다고 이들은 밝혔다.

다만 투숙객들이 많아야 수익을 낼 수 있는 구조인 만큼 실제 영업에서 수익률이 줄거나 손해가 나면 투자자들에게 부담으로 돌아온다. 분양업체에선 이같은 설명 없이 일단 연 10% 이상의 고수익을 제시한다.

특히 제주도의 경우 중국인과 국내 관광객이 꾸준히 늘고 있다며 수익률이 줄어들 수 없는 구조임을 강조한다. 하지만 제주특별자치도관광협회에 따르면 지난 3일 기준 올해 제주도 외국인 관광객 수는 245만3425명으로 지난해 같은 기간(314만8250명)보다 22.1% 급감했다.

특정 기간에 일정 수익률을 보장하는 제도 역시 꼼꼼히 따져봐야 한다. 확정수익 지급보증서나 수익증서 등을 받아둬도 이행보증장치나 담보가 없으면 문제가 발생했을 때 소송 외엔 마땅한 대안이 없어서다.

등기방식이 구분등기인지 지분등기인지 확인도 중요하다. 구분등기는 아파트나 오피스텔처럼 각 호실에 대한 소유권이 구분 가능해 투자자가 객실 소유권을 아파트처럼 사고팔 수 있어 나중에 되팔기가 쉽다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “분양형 호텔에 투자할 때 호텔전문 경영회사가 위탁운영을 하는지, 수익률 보장기간은 얼마나 되는지 등을 잘 따져봐야 한다”며 “객실 구분등기가 유리하고 지분등기는 지분율이 적어 권리를 주장하기 힘든 만큼 주의해야 한다”고 설명했다.