적신호 켜진 '수익형 부동산'…임대수익 '뚝뚝'

적신호 켜진 '수익형 부동산'…임대수익 '뚝뚝'

[수익형 부동산도 '빨간불']

①오피스텔 공급 예정 물량 특정 지역에 집중, 전체 물량 중 서울에만 43.6%

머니투데이 진경진 기자, 김사무엘 기자 |입력 : 2015.12.07 05:15|조회 : 6445

 

 

 

오피스텔을 중심으로 수익형 부동산시장에도 빨간불이 켜졌다. 그동안 상대적으로 적은 투자금으로 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 기대감에 인기를 끌었지만 분양가는 높아진 반면 과잉공급으로 인한 임대료는 하락하면서 투자가치가 떨어지고 있다는 게 전문가들 분석이다.

그나마 상가는 오피스텔보다 수익률이 높아 투자자들의 관심이 여전하다곤 하지만 매년 수익률이 하락하는 추세라는 의견이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "이자 상승과 대출억제 정책 등으로 시장에 유입되는 투자금 자체가 줄고 있다"며 "오피스텔이나 분양형 호텔은 과잉공급으로 수익률이 떨어지고 있고 상가 역시 시간차를 두고 수익률이 하락하고 있다"고 지적했다.

◇매매가 오르는데 임대수익은 하락…오피스텔 '빨간불'
7일 부동산114에 따르면 올 10월 현재 서울 오피스텔 평균 매매 거래가는 3.3㎡당 987만원(계약면적 기준)으로 2010년(915만원)보다 7.9% 올랐다. 같은 기간 전국 오피스텔의 3.3㎡당 평균 매매가는 748만원에서 783만원으로 4.7% 상승했다.

반면 전국 오피스텔 임대수익률(세전)은 2007년 6.53%를 기록한 후 계속 하락세를 보이면서 현재 5.70%까지 떨어졌다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “오피스텔은 매매가에 비해 임대료가 너무 낮아 수익률이 떨어지고 있다”고 설명했다.

문제는 공급물량이 너무 많다는 점이다. 전국 오피스텔 분양 물량은 △2013년 3만8651실 △2014년 4만2720실 △2015년 5만7612실(공급 예정 포함) 등으로 매년 증가세를 보이고 있으며 내년에도 적지 않은 물량이 대기하고 있다.

내년 입주예정 물량은 3만4368실로, 서울(1만4944실)에만 43.5%가 집중돼 있다. 강서구의 경우 6994실로, 서울 전체 물량 중 46.8%가 몰리면서 벌써부터 과잉공급 부작용에 시달리고 있다는 지적이다.

함 센터장은 "다른 투자 상품과 달리 오피스텔은 1억~2억원대의 소액투자가 가능한 상품이어서 투자자들의 관심이 많고 수요도 많은 만큼 과잉공급된 측면이 있다"고 말했다.
 

 

◇"이자지원에 확정수익까지"…각종 혜택 내걸고 투자자 잡는 '상가'
한국토지주택공사(LH)가 올해 분양한 단지내 상가 414개 점포는 186%의 낙찰률를 기록했다. SH공사도 올해 1건의 단지 내 상가를 분양했는데 예정가액 3억2300만원인 점포가 5억1200만원에 낙찰되기도 했다.

최원철 한국부동산전문교육원 상가정보연구소장은 "금리가 오를 것이란 전망 때문에 심리적으로 위축되고 있지만 서울의 경우 강남권을 제외한 대부분 지역에서 상가 수익률이 대출이자를 상회하는 5%를 넘고 있다"고 설명했다.

하지만 상가시장 역시 분위기가 바뀌고 있다는 지적이다. 송도신도시에서 분양 중인 A상가는 분양금액의 5%씩 2년간 임대지원금을 지급한다는 조건을 내걸었다. 위례신도시나 동탄2신도시에도 계약금 조건 완화와 중도금 무이자, 준공 후 확정수익 혜택 등의 조건을 제시하는 상가들이 등장했다.

최근 서울 마곡지구에서 분양을 진행했던 B상가 역시 수익률 보장을 조건으로 내세웠지만 미분양이 발생했다. 전문가들은 이 같은 조건들이 현재 상가투자의 현실을 알려주고 있다고 지적했다.

권강수 이사는 "최근 '선임대 상가', '수익률 분양제' 등의 조건을 내걸고 있는 것이 상가 분양의 트렌드"라며 "이는 상가에서도 미분양이 발생하는 사례가 많아 안정적 수익률을 강조하기 위함"이라고 설명했다.