'지·옥·고'를 아십니까? 반지하, 옥탑, 그리고

'지·옥·고'를 아십니까? 반지하, 옥탑, 그리고

[복지국가SOCIETY] 대선 후보들, 2030이 '오래오래' 살 집을 내놓아라!

프레시안 | 정초원 복지국가소사이어티 연구원 | 입력 2017.04.25 11:05 | 수정 2017.04.25 11:36

[정초원 복지국가소사이어티 연구원]

 

얼마 전 '청년들은 왜 예쁜 카페에 집착하게 되었나'라는 대한 기사를 본 적이 있다. 자신의 열악한 주거 상황을 개선할 여력이 안 되니 가격이 좀 비싸더라도 예쁜 카페를 이용하는 식으로 대리만족을 누린다는 것이다. 나날이 사상 최고를 갱신하고 있는 가파른 고용절벽과 이에 못지않게 높은 주거비 부담 속에서 돈 모아 집 사기를 포기한 청년들로서는 그나마 있는 돈으로 가성비를 높이려는 합리적인 선택의 결과이기도 하다.

주거의 의미: 헌법적 기본권

주거는 인간다운 삶을 살아가기 위한 기본요소인 의․식․주의 한 부분으로 각종 자연재해나 공격으로부터 신체를 보호하는 물리적 공간의 역할이 일차적인 것이다. 하지만 보다 중요한 것은 이 육체적 안전을 바탕으로 결혼을 하고 아이를 낳고 사람들과 관계를 이어나가게 되는 정서적 편안함과 안정감이다. 즉, 한 사회가 만들어지고 지속하고 있는 바탕에는 개인의 신체적․정서적 안정을 만드는 ‘편안한 공간’ 이 자리를 잡고 있다는 것이다. 

이런 이유로 사람의 가장 기본적 권리를 천명한 세계인권선언과 유엔을 비롯한 각종 국제기구에서도 ‘적절하고 안전한 주거’가 모든 사람이 보장받을 기본권이자 정부의 책임임을 명시하고 있다. 우리나라 역시 헌법 제35조에서 언급하고 있고, 2015년 「주거기본법」제정에 의해 주거권과 주거복지에 대한 국민의 권리와 정부의 책임을 명시하고 있다.

청년들의 열악한 주거 현실

그렇다면 유독 왜 청년들‘만’(중장년층도 일부는 그렇겠지만 상대적으로) 예쁜 카페에 집착하게 되었나? 뉴스를 보면 지금의 부동산 시장이 예전에 비해 위축되었다는 우려의 목소리가 높다. 하지만 하늘 높은 줄 모르고 치솟아 매매가격에 버금갈 만큼 높은 전셋값과 월세 부담은 청년들뿐만 아니라 중장년층의 상당수 역시 '예쁜(혹은 적절한) 집'을 갖기 어려운 상황으로 만들었다.

그럼에도 불구하고 청년들의 주거권은 더욱더 위험하다. 이는 단지 청년 주거 문제가 높은 부동산 가격에 국한되는 것이 아니라 아래와 같이 부동산 시장과 노동 시장의 모든 문제들이 복잡하게 얽혀 청년들의 삶 자체를 갉아먹는 암적인 요소가 되어 버렸기 때문이다.

높은 주거비용: 청년의 소득 빈곤

지난 국감에서 나온 이원욱 더불어민주당 의원의 자료에 따르면 서울지역 청년들의 평균 보증금은 1395만 원으로, 다른 세대(2778만 원)보다 낮았지만 월세는 각각 47만 원, 46만 원으로 청년층이 더 높았다. 아직 모아둔 목돈이 없는 청년들로서는 월세가 높더라도 마련할 수 있는 보증금에는 한계가 있기 때문이다. 게다가 전·월세 전환율을 적용하여 순수 월세로 환산 시 청년층의 월세 부담이 다른 세대에 비해 최고 2.7배나 더 큰 것으로 나타났다.

소득 대비 주거비 비율을 보더라도 청년의 주거비 부담이 과도함을 알 수 있다. 소득 대비 주거비 비율이 30%를 넘어서는 경우를 보면, 청년 가구는 20.3%, 노인 가구는 11.2%, 아동 가구는 6.3%로 청년 가구가 월등히 높다.(이태진 등. '청년 빈곤 해소를 위한 맞춤형 주거지원 정책방안'. 한국보건사회연구원. 2016.)

주거비 부담 자체가 청년에게 절대적으로 높기도 하지만 더욱 더 문제가 되는 것은 청년들에게는 이를 감당할 능력이 없다는 것이다. 체감 정도로 보면 최대 청년 3명 중 1명이 실업 상태로 소득이 없다. 이는 통계로도 확연히 드러나는데 유일하게 청년 세대만 2015년 대비 2016년 소득이 줄어들었다. 반면 대학생 시절 연평균 737만 원에 이르는 높은 등록금과 취업준비 비용, 각종 생활비는 고스란히 청년들의 빚이다. 설상가상으로 매달 지출해야 하는 약 47만 원의 높은 월세는 청년들을 빈곤과 절망의 나락으로 떨어뜨린다.

주거의 질: 지옥고와 청년 난민, 조물주 위의 건물주

1) 주거 수준

'지옥고'는 '반지하', '옥탑방', '고시원'을 아울러 칭하는 말이다. 지옥고라는 말에서도 알 수 있다시피 햇빛이 들지 않고 곰팡이와 습기 등으로 인해 건강에 유해한 반지하방, 드라마 속에서나 낭만적이지 여름에는 덥고 겨울에는 너무 추워 살기 힘든 옥탑방, 그리고 최저 주거기준(인간다운 생활을 영위하기 위한 최소한의 주거생활 기준으로 최소 주거면적, 용도별 방의 개수, 전용부엌, 화장실의 설비기준, 안전성, 쾌적성 등을 고려한 주택의 구조, 성능 및 환경 기준)인 14제곱미터(4.23평)의 절반도 안 돼 서 있기조차 버거울 만큼 비좁은 고시원 등 도저히 적절한 주거 환경이라고 볼 수 없는 주택 이외의 기타 거처 가구에 사는 청년들이 전국적으로 23.6%, 심지어 서울에는 36.3%에 이른다. 전체 평균인 14.8%에 비해 두 배 이상이다. 특히 <표 1>에서 볼 수 있다시피 전체 평균은 줄어들고 있는 데 비해 청년층은 늘어나고 있다는 점이 더 심각하다.

 <표 1> 전국 가구와 서울 1인 청년 가구의 주거빈곤율 변화(1995 ~2010년)

                       ↑ ⓒ연합뉴스

                      ▲출처 : 최은영. '서울시 청년가구의 주거실태와 정책연구'. 민주정책연구원. 2014.

대학생의 경우에는 더 암울하다. 대통령직속청년위원회의 '대학생 원룸 실태조사'에 따르면 수도권 거주 대학생의 68.7%가 고시원 또는 원룸에 살고 있고, 이 중 70.3%가 최저주거기준에도 미치지 못하는 원룸에서 생활하고 있다. 많은 청년들이 단지 '공간에서 먹고 자고' 있을 뿐 '인간답게 살고' 있다고 볼 수 없는 상황인 것이다.

2) 청년 난민

청년들은 '주거 난민' 이기도 하다. 우리나라의 허술한 임대차 보호법은 임대인이 2년마다 임대차 계약을 거절할 가능성을 열어둠으로써 2년마다 강제 이사를 가능케 만들었다.

게다가 청년들로서는 더 이상 보증금이나 월세 인상을 감당할 여유가 없어 조금이라도 더 싼 방을 찾느라 고시원 같은 임시 거주지를 전전하기도 한다. 이로 인해 한 곳에 정착하지 못하고 자주 이사하는 경우가 많은데, 국토연구원의 '2016년 주거실태조사'에 따르면 청년 1인 가구 10명 중 8명이 최근 2년 이내에 집을 옮긴 경험이 있다고 한다. 뿐만 아니라 청년 1인 가구의 평균 거주 기간은 1.3년으로 중장년(4.7년), 노인(11.4년)에 비해 훨씬 짧다. 청년들에게 현 거주지는 길어봤자 고작 1년 머무는 임시 거처로 '내 집' 이라는 인식이 들기 어려운 것이다. 따라서 예쁜 인테리어는커녕 이사하기 편리하도록 최소한의 짐으로 생활하는 경우가 빈번하다.

3) 조물주 위의 건물주

2~3월 신학기가 시작되는 경우, 대학가에서는 건물주들의 횡포가 청년들을 울린다. 대학가마다 조성된 높은 월세로 인해 공급 과잉 상태가 되면서 집주인들이 계약 기간이 끝나도 다른 세입자가 구해지기 전까지 보증금을 돌려주지 않는 경우가 빈번하게 발생하고 있는 것이다. 이에 더해, 주택 임대차 보호법이나 주거권과 관련된 내용을 잘 모르는 대학생, 사회 초년생의 상태를 악용하여 계약 전의 정보와 실제 환경이 다르거나 정당한 수리 요청을 거절하는 등의 피해를 입는 경우가 많다. 대학생 10명 중 4명이 이런 피해를 입는다.

주거의 양: 공공정책으로부터 배제된 청년의 주거

1) 공공임대주택의 사각지대

민간임대에 비해 낮은 주거비 부담으로 그나마 가성비가 높은 공공임대주택은 청년층을 대상으로 하는 경우가 적다. 대부분의 공공임대주택은 동일한 조건의 대상자가 있을 경우, 1)연장자 2)다자녀 3)해당지역 거주기간 4)부양자가 있을 경우에 더 많은 점수를 받기 때문에 청년 1인 가구는 혜택을 입지 못하는 것이다.

이로 인해 행복주택 등 청년의 비중을 높인 공공임대주택이 공급되고 있으나 1인 가구가 많은 20대의 공공임대주택 입주 비율은 단지 3%에 불과하다. 30대의 경우 약 18%로 좀 더 높은데, 신혼부부를 대상으로 특별 공급하는 공공임대주택이 많기 때문이다. 그러나 계속해서 1인 가구의 비중이 높아지는 사회적 추세를 고려하면 지금의 추이 속에서 청년 1인 가구에 주어지는 정책적 혜택은 점점 줄어들 가능성이 높다.

2) 공공 기숙사의 부족과 민자 기숙사 활성화

기숙사비가 저렴하다는 것도 옛날의 이야기다. 많은 사립대학들이 민간자본을 끌어들인 민자 기숙사를 비싸게 운영하면서 연평균 기숙사비가 주변의 월세 수준을 훌쩍 뛰어넘은 데 이어 등록금 액수(연평균 737만 원)에 맞먹을 정도로 높아졌다. 연세대 SK 국제학사의 경우 1인실 기숙사비가 연간 786만 원(월 65만 원)에 달하고, 2인실도 연간 531만 원(월 44만3000 원)에 이른다.

주변의 월세 시세 평균(약 42만 원)에 비해 많게는 20만 원 이상이나 차이가 나는 것이다. 지금 서울 시내에는 기숙사가 부족하여 대학생 10명 중 1명만 겨우 기숙사에 들어가는 상황이다. 그러나 높은 기숙사비로 인해 민자 기숙사에 들어가려는 지원자의 수가 모집정원에 미치지 못하는 황당한 상황이 종종 발생하기도 한다.

우리나라 청년 주거권 보장 정책의 현황과 문제점

1) 공공임대주택 확대 정책

우리나라는 이명박 정부의 LH대학생전세임대주택을 시작으로 2012년이 돼서야 비로소 청년 대상의 주거 정책이 중앙정부 차원에서 실시되었다. 이후 박근혜 정부에서는 청년전세임대주택으로 확대되었고, 행복주택과 사회주택 정책이 실시되었다. 행복주택은 대학생, 사회 초년생, 신혼부부, 고령자를 대상으로 한 공공임대주택이며, 사회주택은 여러 명이 방을 함께 나누어 쓰는 주거의 형태이다. 전세임대주택은 LH가 입주자를 대신하여 전세 계약을 맺고, 이를 임대하는 방식으로서 보증금을 LH에서 지원해준다. 지역 차원에서도 따복하우스, 희망하우징 등의 이름으로 임대주택을 제공하고 있다.

청년을 대상으로 하는 공공임대주택이 확대되고 있다는 점은 긍정적이다. 하지만 그것이 공공임대주택이라고 부를 만큼 저렴한 주택인지는 의문이다. 주변 시세의 80% 수준에서 공급하고 있지만 보증금이 4000~6000만 원 정도로 형성되어 있다. 비정규직이 태반인 우리나라의 노동시장을 고려하면 사회초년생이 이 정도의 목돈을 모으기는 쉽지 않다. 또한 행복주택의 경쟁률이 최대 '130 대 1'에 이르는 등 물량도 절대적으로 부족하다.

계약 기간 역시 최장 10년까지 살 수 있으나 2년에 한 번씩 입주 자격에 해당하는지 심사를 받아야 한다. 대상이 되는 '청년'에 있어 대학생, 사회초년생, 청년 창업가, 예술인, 프리랜서, 신혼부부 등 조건이 까다롭게 설정되어 있어 애초의 자격 심사에서 배제되는 청년들도 상당하다. 게다가 전세임대주택의 경우, 입주자가 직접 해당 주택을 찾아다녀야 하는데, 절차적 까다로움으로 인해 집주인들이 꺼리는 경우가 많다.

2) 대출 지원 정책

공급 측면에서 공공임대주택 제공과 더불어 우리나라에서 실시하고 있는 청년 주거권 보장 정책의 또 다른 축은 주택 구입 및 전·월세 자금에 대한 금융 지원이다. 신혼부부가 저렴한 이자율로 대출을 이용할 수 있는 디딤돌 대출과 버팀목 대출, 그리고 취업 준비생 및 사회 초년생 등으로 대상을 확대한 월세 대출이 여기에 해당한다. 지방 정부 차원에서도 임대 보증금 이자를 지원하는 등 대출 부담을 완화시키는 정책을 실시하고 있다.

미래에 갚을 여력이 있다면 현 시점에서 이자 지원을 통해 보증금 혹은 월세 대출을 받아 주거비를 마련하는 것은 나쁘지 않은 정책이다. 그러나 지금 우리나라는 1,340조 원에 이르는 가계부채를 안고 있다. 게다가 청년들은 높은 실업률과 노동시장의 이중구조로 인해 소득이 없거나 저임금의 덫에 빠져 있다. 이런 상황에서 또다시 대출을 장려하는 정책이 과연 어떤 효과를 불러올지 걱정스럽다.

청년 주거권 보장 정책: 당장 어디로 가야 하나?

사실 현재의 청년 주거 정책들이 이 같은 한계를 보이는 것은 우리 정부가 청년 주거 문제에 대해 단편적으로 접근하기 때문이다. 주거비 지불 능력이 없다고 하니 돈을 빌리라고 하고, 기존의 취약계층을 위한 공공임대주택 공급 정책에 끼워 붙이려고 하니 물량이 너무 적은 것이다. 부동산 정책의 실패로 형성된 높은 매매 및 전·월세 가격을 모른 척하고 공공임대주택 공급으로 해결하려 하다 보니 건설 기간과 입주 시점의 차이로 인해 지금 당장의 청년 주거 문제를 해결하기에도 한계가 있다.

그렇다면 청년들의 주거권 보장 정책은 어떻게 가야 할까?

청년들이 '적절하고 안전한 주거'를 보장받지 못하는 근본적인 원인은 시장에서 형성된 높은 전·월세 가격을 지금의 소득으로는 감당하기 어렵기 때문이다. 그렇다 보니 형편없이 질 낮은 주거로 내몰리고 있다. 따라서 청년들의 주거권 보장 정책은 다음의 네 가지 측면에서 동시에 이루어져야 한다.

첫째, 공급 측면에서 임대료가 저렴한 공공임대주택의 수를 계속해서 늘려야 한다. 우리나라 공공임대주택의 비중은 5.5%로 OECD 평균(11.5%)의 절반밖에 되지 않는다. 따라서 유력 대선 주자인 문재인 후보와 안철수 후보가 청년공공임대주택 확충을 공약으로 내세운 점은 긍정적이다. 문제는 재원인데, 문재인 후보가 공약한 국민연금의 사회적 투자가 하나의 대안이 될 수 있을 것이다.

또한 무작정 새로 짓기보다는 지금 지방정부들이 실시하고 있는 다가구 임대매입주택 사업과 같이 기존의 상가·주택 건물을 매입하고 안전하게 개조하여 소규모로 공급하는 방식도 고민해볼 필요가 있다.

둘째, 소비 측면에서 민간시장의 과도한 전·월세 가격을 규제하기 위해 전·월세 상한제가 도입되어야 한다. 현행 부동산 시장의 높은 매매 및 전·월세 가격은 자연스러운 시장 흐름에 의해 형성된 것이 아니라 지난 40년간의 주거정책이 총체적으로 실패한 결과다. 토건 사업에 골몰하던 70~80년대부터 부동산 시장 띄우기를 경기부양의 핵심 수단으로 사용해온 정책적 실패가 고스란히 국민의 부담으로 돌아온 것이다.

따라서 이를 해결해야 할 책임 역시 정부에게 있다. 전월세 상한제를 실시하여 거품이 끼어있는 부동산 가격을 합리적으로 조정하고 과다하게 책정된 전월세 가격은 제어해야 한다. 이 같은 직접적 규제는 가계의 전월세 부담을 크게 덜어줄 것이다.

또한 지금 당장 소득이 없는 대학생과 취업준비생 등 청년들을 위한 주거수당이 도입되어야 한다. 지금처럼 높은 전월세 가격하에서는 생애 첫 독립적 출발의 시기이기에 소득이 없거나 빚을 진 청년들의 주거권을 보장하기 위한 현금 지원이 한시적으로 필요하다. 실제 사회적 이행기에 있는 청년 시기의 특성을 고려해서 유럽의 복지국가들에서도 유사한 제도를 실시하고 있다. 영국의 경우 35세 미만 청년 가구에 주택수당을 제공하고 있으며, 프랑스의 가족수당과 독일의 임대료 보조 제도도 이와 유사하다.

셋째, 임차인 보호 측면에서 계약갱신청구권을 도입해야 한다. 이는 청년들뿐만 아니라 모든 세대에게 있어 안정적인 주거를 보장한다는 측면에서 반드시 필요하다. 기한을 정하지 않은 임대차 계약이 원칙인 독일, 임대차 계약이 종료되더라도 까다로운 조건에서만 임대인에게로 주택이 인도되는 영국 등 다수의 선진국에서는 이미 임차인의 안정된 거주권을 보장하기 위한 각종 장치들이 마련되어 있다.

또한 청년들에게도 주택임대차보호법과 주거권과 관련된 내용을 중·고등학교 때부터 교육해야 한다. 대통령직속청년위원회에 따르면 청년들이 세입자의 권리를 확보하지 못한 이유로 절반 이상이 '알지 못해서'라고 응답했다. 청년들이 대체로 고등학교를 졸업하면 대학 진학 등을 이유로 독립해서 한 명의 세입자가 된다. 이들이 자신의 권리를 적절하게 행사할 수 있도록 교과 과정에 주거권 관련 법률적 내용을 포함하는 게 옳을 것이다.

마지막으로 청년 주거 문제는 단지 주거에만 국한된 것이 아니라 청년들의 소득 부족, 나아가 노동시장이나 교육과정의 문제와도 직결되어 있다. 이는 주거 문제를 단순히 주거 정책으로만 한정 지어 보기보다는 노동정책, 소득보장정책, 교육정책 등과 함께 통합적으로 살펴보아야 함을 의미한다. 주거수당은 취업을 준비 중인 청년의 소득보장정책이 될 수 있고, 노동시장에서 안정적인 일자리를 창출하는 것은 청년의 주거난을 극복할 수 있는 방안이 될 수 있다.

또한, 안정적인 주거의 확보는 저출산을 완화할 방안이 될 수 있다. 이처럼 청년 문제는 한 영역에만 국한된 사안이 아니기에 다차원적 관점에서 청년 문제를 논의하고 정책 결정 권한이 있는 사람들과 당사자인 청년들이 함께 정책을 만들어나갈 수 있는 장이 마련되어야 한다.

사회적 이행기에 불안하게 서 있는 청년들에게는 안정적으로 미래를 설계할 수 있는 '편안한 공간'이 필요하다. 그리고 그 미래는 청년들만이 아니라 청년의 부모, 할아버지와 할머니, 그리고 청년의 후세대 등 모든 세대가 함께할 것이 분명한 우리 모두의 미래다. 따라서 청년들이 언제 쫓겨날지 모르는 불안 속에서 더 이상 앞으로 나아갈 수 없다면 우리의 함께 미래도 암울해지는 것이다. '예쁜' 집까지는 아니더라도 '편안하고 안락한' 공간 속에서 보다 발전적이고 행복한 미래를 만들어갈 수 있도록 청년 주거권을 보장해야 한다.