집토끼와 산토끼

집토끼와 산토끼

먼저 팔고 나중에 사자.

중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력 2017.05.22 09:02

부동산투자는 집토끼가 있고, 산토끼가 있다. 집토끼는 거주하는 집이나 여윳돈으로 투자해 둔 토지나 상가 같은 것이고, 산토끼는 장래의 이익을 염두에 두고 신도시나 개발지를 찾아 주택이나 토지, 기타 부동산을 사는 투자를 말한다.

이걸 팔아 저걸 사고, 저걸 팔아 이걸 사는 갈아타기도 알고 보면 산토끼다. 부동산투자는 돈을 불려가는 일이기에 무엇보다 지혜가 중요하다. 지혜는 먼 곳과 가까운 것을 같이 볼 줄 알아야 한다. 당신도 최소한 5년 앞을 내다보고 투자하시라.

그러나 사람들은 성질이 급해서 죽 쑤어 식을 동안을 참지 못하기 때문에 금방 돌아서서 이익이 있을 것을 찾는다. 투자기간이 짧을수록 좋은 부동산을 사야 하는데 좋은 것은 값이 비싸 쉽게 접근하기가 어렵다.

단 우물이 먼저 마르고, 좋은 나무가 먼저 베인다. 부동산투자도 같은 것이다. 좋은 것을 사지 못할 바엔 싸고 부피가 큰 것을 사되, 투자기간을 늘려 잡는 수밖에 없다. 늙기는 세월을 붙잡고 싶지만, 부동산투자는 세월이 빨리 흘러야 하더라.

10년 전, 평택 고덕신도시, 지제역, 미군부대 이전지 팽성읍이 개발될 때 땅값은 평당 50만 원 정도였고, 새로 짓는 아파트는 평당 400-500만 원이었다. 그때 필자는 땅도 사고, 아파트 분양권에도 투자를 했었는데 2년쯤 지나 땅은 70만 원 정도에, 아파트 분양권은 웃돈 2,000만 원 정도를 받고 모두 팔아버렸다.

작은 이익이라도 챙겼으니 좋다고 했지만, 지금 그곳의 땅값은 평당 500만 원에서 1,000만 원이다. 10년 동안 10배가 오른 것이다. 결국 필자는 세월과의 싸움에서 이기지 못하고 중간에서 하차를 하는 바람에 작은 이익에 만족해 버린 것이다.

부동산은 팔고 빠지는 기회도 중요하지만, 사는 기회도 중요하다. 잘 팔고 잘 사는 기회를 잘 잡는 사람이 투자의 귀재다. 그런데 이게 운이 따르지 않으면 안 된다. 가을은 오곡이 풍성한 것 같지만, 잎이 누레지는 계절임도 알아야 한다.

즉, 내가 팔 때는 잘 판 것 같지만, 세월이 지나고 나면 잘못 팔았다는 사실을 알게 될 수 있다. 투자도 속고 사는 것이다. 사랑에 속고, 돈에 속고, 세월에 속는 게 사람인가 보다. 당신 얼굴을 주름을 보자. 얼마나 많이 속고 살았는지,

부동산투자에는 만남의 복을 잘 타고 나야 성공하더라. 필자가 부동산전문가가 된 것은 젊은 시절 중개업자 한 분을 잘 만나 그의 말대로 투자해서 돈을 벌었기 때문이다. 그가 사라고 추천한 것은 꼭 값이 올랐으니까,

부모를 잘 만나 작은 돈이라도 물려받고, 살면서 좋은 중개업자 만나 좋은 물건 추천받고, 배우자 잘 만나면 성공은 따 놓은 당상이다. 남편이 투자하려고 할 때마다 마누라가 가로 막고, 마누라가 하려 하면 남편이 가로 막는 집은 항시 그 모양, 그 팔자로 살아야 한다.

투자는 깊게 생각하고, 순간적인 판단을 잘해야 한다. 집토끼와 산토끼를 바꿀 때는 먼저 팔고 나중에 사시라. 먼저 사고 나중에 팔려다 안 팔리면 일이 꼬이기 시작하고, 결국 그로 인해 망하는 일이 비일비재하다.

투자로 돈을 버는 재주를 가질수록 더 신중해야 한다. 재주란 빨래 줄에 걸린 속옷과 같은 것이어서 분수를 모르고, 부끄러움도 모른다. 투자로 성공한 사람들이 결국 투자로 망하는 이유도 욕심이 늘어나고, 재주자랑을 하기 때문이다.

또 부동산투자는 육신으로 하는 게 아니라 돈으로 하는 것이다. 돈도 내 돈으로 하는 게 아니라 은행 돈으로 한다. 요즘 은행대출이 부쩍 늘었다고 정부에서 걱정을 한다. 곧 가계부채 대책이 나올 것이니 그리 아시라.

아파트신규분양은 서울. 부산. 평택 고덕을 빼놓고 절반 분양을 하고 있고, 기존주택시장은 강남을 빼놓고 거래가 멈췄다. 토지투자는 거래가 원활하다. 토지 중에서도 건축물 부속 토지를 제외한 순수토지거래량이 늘어나고 있다.

순수토지란 자연취락지구, 계획관리, 생산관리, 보전관리, 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지, 농림지역 등 용도지역의 명칭만 다를 뿐 논이나 밭으로 있는 땅을 말한다. 근래 땅에 대해서 좀 아는 채 했더니 필자가 운영하는 부동산카페 “21세기부동산힐링캠프”와 “부동산힐링캠프 중개사무소”에는 매일 토지에 대한 질문이 쏟아진다.

토지는 영구불변의 보배다. 당신에겐 내일이라는 시계가 멈출지 몰라도 토지는 이 세상의 모든 기쁨과 슬픔을 말없이 안고 영구히 흘러간다. 이제 새 정부와 더불어 집토끼의 둥지를 틀지, 산토끼의 둥지를 틀지 그건 당신의 자유다.

문제는 돈이다. 적으나마 종자돈이 있어야 한다. 어떤 남자가 사업을 하다 쫄딱 망했다. 다시 일어서려 했지만 밑천이 없었다. 남자는 하는 수 없이 마누라에게 이야기를 하고 돈 5천만 원만 융통해 달라고 사정했다.

마누라가 두 말 없이 5천만 원짜리 통장을 꺼내주더란다. 남자는 깜짝 놀라

“이렇게 많은 돈을 어디서 났소?”

“당신이 나를 즐겁게 안아 줄때마다 10만 원씩을 저축하였더니 어느 새 5천만 원이 되었네요. 이 돈을 밑천 삼아 다시 일어나시오”

부부간에도 이 정도는 돼야 집토끼도 잡고, 산토끼도 잡는다. 종자돈 모으려거든 오늘부터 마누라 허리가 부러지도록 늘 안아주고, 이빨이 빠지도록 뽀뽀해주자.