[월세받는 직장인] '시간=돈'이다

[월세받는 직장인] '시간=돈'이다

세계일보 | 김현주 | 입력 2017.08.17 09:02 | 수정 2017.08.17 09:02

투자자에게 있어 시간은 돈이다. 특히나 부동산 투자자에게 시간은 실물자산의 가치를 높여 수익을 가져다주는 ‘1등 공신’이다. 생각해보라. 매년 새해가 되면 물건 값이 얼마나 인상됐는지를 발표하는 뉴스가 속칭 도배한다.

물가가 떨어진 해가 있는가. 필자가 기억력이 안 좋아서 그런지는 몰라도 그런 해는 없었던 것 같다. 하물며 물건 값도 이런대 부동산 가격은 어떨까? 당연이 부동산 가격은 상승했고, 상승률은 물건값 인상폭보다 더 높아 우리가 느끼기에 숨이 찰 정도로 가파르다. 특히 최근 집값이 하늘 높은 줄 모르고 고공행진을 하고 있다. 이처럼 시간은 부동산 투자에 있어 더욱 강한 힘을 발휘하고 있다. 투자자는 시간을 자기 편으로 만들기 위해 세심하게 관리하여야 할 투자요소이다.

시간은 부동산 투자자에게 여러 가지 의미를 지닌다. 때론 친구로, 때론 승패를 가르는 적으로, 때론 투자요소로 말이다.

첫번째, 부동산 투자는 시간과 벌이는 싸움일 때도 있다.

지금 자신이 원하는 조건의 부동산이 있어 계약을 하려고 한다. 이 때 가격을 부르는 대로 주고 살 것인가. 아니다. 투자자라면 최소한 가격 흥정 시도는 해봐야 한다. 혹자는 가격 흥정이 안 되면 절대 사지 않는다는 사람도 있다. 시장에서 콩나물을 하나 살 때도 100원 200원을 깎자고 하는데 하물며 그 효과가 1만배 이상 되는 부동산 가격 흥정은 꼭 해야하지 않을까. 성사만 된다면 기본적으로 100만원 단위부터 1000만원 단위까지 이득을 볼 수 있다.

만약 사려고 하는 부동산이 급매물이라면 더 적극적으로 흥정해야 한다. 급매가 왜 급매인가. 매도자, 즉 파는 사람이 급한 사정이 있어 파는 물건이라서 급매인 것이다. 그렇다보니 흥정의 여지가 더 있는 것이다.

‘원하는 금액을 맞춰준다면 계약금을 바로 보내겠다’는 미끼를 던지고 차분히 기다릴 수 있어야 한다. 물건을 사고 싶어 내가 더 애달파하면 시간과의 싸움에서 이길 수가 없다. 이 시간을 잘 견뎌낸다면 앉은 자리에서 수백만원 아니 수천만원을 아낄 수도 있고, 투자 수익률이 올라가는 것도 당연하다. 결국 기다림의 시간을 누가 더 잘 활용하느냐가 관건인 것이다.

두번째, 부동산 투자자에게 있어 시간은 '친구'이기도 하다.

부동산 투자를 시간과 친구가 된 것처럼 지속적으로 하라는 것이다. 부모에게 받을 유산도 없고, 모든 것을 자신이 벌어 생활해야 하는 직장인이 대부분인 현대사회에서 오늘보다 나은 내일, 미래를 원한다면 꼭 투자자의 모습으로 오랜 시간을 보내야 한다.

지속적으로 매달 25만원씩은 저축할 수 있는 직장인이라고 하자. 매달 저축을 해서 돈을 모으면 40개월 후에는 1000만원의 목돈이 생긴다. 이를 토대로 2년에 한번씩 집을 사고 팔았고, 투자 공부를 통해 한 것이라서 100%의 수익률이 났다고 가정하자. 이를 10년동안 계속한다면 2년에 한번씩 자본금은 2배가 된다. 자본금 1000만원이 2000만원으로 4000만원으로 8000만원으로 1억6000만원으로 3억2000만원으로 불어나게 된다.

물론 산술적인 계산이 현실과 동떨어질 수는 있지만, 소액을 투자해 100% 수익을 내고 이를 끌고 가는 것은 그렇게 어려운 게 아니다. 산술적인 계산에 미치지 못해도 투자하지 않은 일반인이 10년 후 가지게 되는 자본금과는 천지차이가 나게 된다. 그렇기 때문에 우린 시간과 친구가 되는 투자자가 되어야 한다.

세번째, 투자자에게 시간은 수익률이다. 같은 수익률이라면 부동산을 매수하여 보유하는 시간에 따라 수익률이 달라지기 때문이다.

예를 들어 홍길동이라는 사람이 부동산을 똑같이 1000만원씩을 투자한다고 가정해보자. 1번 집은 2년 후 1000만원의 수익이 났고, 2번 집은 4년 후 1000만원의 수익이 났다. 그러면 두 집 모두 1000만원의 수익이 발생했으니 수익률이 같다고 할 수 있을까. 당연이 아니다. 2년에 1000만원이라고 한다면 4년이면 2000만원이어야 수익률이 동일한 것이다. 이처럼 투자자에게 시간이란 수익과 직결되어 있다. 우리는 부동산을 매입할 때 보유기간을 미리 정하고 투자를 결정해야 한다.

투자물건이 2개가 있는데 1개의 물건은 투자가치가 살아있어 2년 내 수익이 나는 집과 시간을 두고 기다려야 투자 가치가 발현되는 집이 있다면 전자를 선택하자는 말이다. 물론 현실에서는 이런 구분이 명확하게 떨어지지는 않을 수도 있다. 다만 처음부터 투자를 접근할 때 2년 매도를 기본으로 해서 투자지역을 선정하고 투자 물건을 선정하면 되는 것이다. 소액투자자라면 자본금의 증식이 무엇보다 우선되어야 한다. 그렇기 때문에 빠른 회전과 빠른 회수, 빠른 자본금 증식의 고리를 만들어야 한다. 투자자는 보유기간에 따른 수익률에 민감해야 하고, 시간을 수익률로 봐야 한다.

네번째, 투자자는 시간의 흐름을 안타까워할 줄도 알아야 한다. 투자 시작 시기가 늦춰지면 질수록 시세차익을 볼 수 있는 기회가 줄어들고 있기 때문이다.

2000년대 상승장에 투자를 한 사람과 2010년대 상승장에 투자를 한 사람이 똑같이 2년이란 시간을 보낸 후 수익률을 본다면 아마도 깜짝 놀랄 것이다. 그 차이가 입이 떡 벌어질 정도로 어마어마하기 때문이다. 수익률의 차이는 왜 오는 것일까. 바로 주택 가격 상승률의 차이 때문이다.

대표적인 예로 서울 강남 대치동의 은마아파트가 2001년에 2억8500만원이었다. 2002년에는 4억5000만원으로 1년 사이 1억6500만원 상승했다. 2001년 주택 가격 대비 57%가 상승한 것으로 거의 기존 집값의 2배가 좀 못 되게 오른 것이다. 2010년대의 가격도 알아보자. 2013년에는 주택 가격이 7억3500만원이었고, 2014년에는 8억4000만원이다. 한해에 1억500만원이 오른 것이고, 2013년 집값 대비 14%가 오른 것이다.

두 시기 모두 1억원 이상 시세가 상승했지만 주택의 절대 가격이 많이 높아진 상태이기에 투자금 규모가 훨씬 높게 된다. 투자금 대비 수익률로 봤을 땐 10년 전의 투자시기를 따라올 수 없는 것이다.

다섯번째 부동산 투자자에게는 내 시간만 시간인 건 아니다. 가족들의 시간도 '금(金)'이다. 그래서 함께 활용할 수 있는 방법을 찾아서 활용해야 한다.

가족들의 시간을 활용하는 가장 편하고 우선 활용되어야 하는 것은 명의분산을 통해 가족들 이름으로 부동산 투자를 하는 것이다. 내 시간을 활용하는 것도 좋지만, 현실적으로 내 시간만 활용하려고 하면 세금적인 부분에서 손실이 너무 크게 발생한다.

명의분산이란 이름으로 가족들의 시간도 투자 시간으로 활용을 한다면 종합부동산세를 아낄 수 있다. 또한 자녀들에게 소액인 2000만원(미성년자 증여세 비과세 한도)을 증여하여 그 금액으로 투자를 한다면 세금적인 혜택도 혜택이지만 자녀들이 크는 동안에 경제적인 자유를 누릴 수 있는 발판도 마련해 줄 수 있으므로 일석이조라 할 수 있다.

이렇듯 현명한 투자자는 시간을 잘 활용하는 사람이라 할 수 있다. 그런 면에서 당신은 투자를 하는 사람인가. 그렇지 않다면 투자자와 비교했을 때 당신의 시간은 보다 효율적으로 활용되고 있는지 점검할 필요가 있다.

당신의 시간은 어떤가?

정은숙('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자)