지금은 여윳돈이 있는 세상이다 부동산의 근본은 토지다.

지금은 여윳돈이 있는 세상이다 부동산의 근본은 토지다.

중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력 2018.09.03 08:41

부동산값이 한바탕 오르고 나면 세상의 모든 물가도 오른다. 요즘 서울 집값은 숭어도 뛰고 새우도 뛴다. 1-2억씩 집값이 오르고 나면 마음이 허탈해서 배추 한 포기가 1만 원을 해도 비싸다고 말 할 수가 없다.

그러나 지방의 집값은 내려가지나 않을까, 마음이 조마조마하다. 당신 집값을 달고 있는 저울은 오르고 있는가, 내리고 있는가? 집값이라는 게 꼭 내 집은 빼놓고 다른 동네만 오르거든,

안 그래도 오르고 있는 집값에 서울시장님이 기름을 부었다고 하지만, 문제는 돈이다. 아무리 좋은 개발호재가 있어도 돈이 없으면 헛일이다. 오르는 걸 보면서도 쫓아가서 사는 이유는 돈이 있기 때문이다.

금년에는 서울집값이 유난히도 시끄럽다. 다른 곳 부동산은 있으나마나다. 다음 재치문답에 답을 해보시라. ‘의사와 소년이 컴퓨터게임을 하고 있다. 소년은 의사의 아들인데 의사는 소년의 아버지가 아니다. 그럼 의사는 누구일까?’

얼른 생각이 안 나시겠지. 소년과 같이 게임을 하고 있는 의사는 소년의 어머니다. 사람들의 생각은 의사라면 당연히 남자라고 믿고 있다. 부동산이라고 하면 의례히 집이라고 믿고 있는 셈이다.

소년을 키워낸 사람은 어머니다. 부동산의 근본은 땅이다. 그럼에도 사람들은 의사는 남자이고, 부동산은 집으로만 알고 있다. 어머니 품속은 소년의 안식처요, 모든 건물을 앉히는 터전은 땅이다.

앞으로 부동산 재테크를 하려거든 건물과 땅으로 구분해서 살피도록 하자. 땅위에 어떤 건물이 있는지 그게 문제이고, 앞으로 어떤 건물이 들어설지 그게 땅 투자의 최종목적이다. 따라서 땅은 개발호재가 따라야 한다.

개발호재가 없는 땅은 항시 그대로다. 그래서 농사만 짓는 고향땅은 값이 10년 전 그대로 있는 것이다. 그거 사놓고 값이 오르기를 기다리는 일은 오뉴월에 소불알이 떨어지기를 기다리는 일이나 다름이 없다.

땅을 가진 모든 사람들의 소원은 빌딩을 지을 땅이다. 빌딩까지는 아니더라도 상가주택이라도 지었으면 좋겠지. 하지만, 어느 땅이 좋은 땅인지 그걸 찾아내기가 여간 어려운 일이 아니고, 값이 비싸서 함부로 다루기도 쉬운 일이 아니다.

사람이라면 집은 한 두 번씩 사봤기 때문에 경험으로 알 수 있지만, 땅은 투자자가 아니면 일생 접할 기회가 없게 되어 남의 곡식처럼 여기게 된다. 지금 당신이 서있는 곳도 땅이다. 그렇다면 어떤 땅을 사야 돈을 벌 수 있을까?

땅 투자가 초보인 사람은 꼭 전문가의 조언을 필요로 하시라. 전문가들은 뱀을 주면서 고기라고 하지 않는다. 땅 투자에서 중요한 것은 이웃이다. 사람도 이웃을 잘 만나면 부자도 될 수 있고, 출세도 할 수 있다.

땅도 이웃을 잘 만나야 한다. 개발이 진행 중인 넓은 들판이나 마을을 가보자. 모두가 논과 밭인데 필지마다 계급은 다르다. 건폐율이 60%인 자연취락지구를 비롯해서 40%인 계획관리지역, 20%인 생산관리. 자연녹지. 보전녹지. 생산녹지. 농업용 주택이나 농업용 건물을 지을 수 있는 농림지역 등 다양하다.

물론, 똑같은 논과 밭임에도 값은 다 다르다. 군인들이 군복은 다 같이 입었어도 계급이 다름과 같은 이치다. 일등병. 상등병. 병장 중 병장은 제대가 빠르다. 땅도 자연취락지구나 관리지역은 개발이 빠르다.

그러나 제한된 면적에만 건물을 지을 수 없고 옆 땅까지 이용해야 하므로 관리지역에 개발이 시작되면 이웃농림지까지 포함해서 개발이 되게 마련이다. 물론 개발 부담금은 내야 한다. 개발 부담금은 임야는 ㎥당 3700원이고, 전답은 공시지가의 30%로서 ㎡당 50000원 이하에서 결정된다.

개발이 시작되면 엊그제까지 평당 30만 원짜리 논밭은 300만 원짜리가 되고, 관리지역은 500만 원을 넘게 된다. 그래서 땅 투자는 ‘곱투자’라는 말씀을 드렸다. 만일 내가 산 땅이 개발이 안 되고 남아있게 되면 어찌하나? 땅 투자자들이 늘 하는 고민이다.

이웃이 개발되고 내 땅이 남아도 인플레를 따라가게 되고, 개발되는 땅이 평당 500만 원을 넘게 되면 내 땅도 300만 원이 되는 것이기에 30만 원짜리를 열배로 튀기는 결과가 있게 된다.

땅 투자는 내가 산 땅이 나중에 어느 지역으로 편입될 것인가를 잘 예측해야 한다. 지역은 주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지지역. 관리지역 등으로 구분이 되어 있다. 소년과 인터넷게임을 하고 있는 어머니는 땅이다. 집에 그만 의지하고, 빨리 어머니를 따라 땅 투자로 눈을 돌리자. 지금은 여윳돈이 있는 세상이다.