‘국토종합계획’과 투자의 원칙

[고수칼럼] ‘국토종합계획’과 투자의 원칙

이진우 오비스트 대표|입력 : 2018.09.14 06:11

부동산은 가격이 오르는 곳은 오르는 이유가 있고, 반대로 내리는 곳도 그럴 만한 이유가 있다. 가격이 시장을 기반으로 형성되기 때문이다. 부동산시장은 데이터나 중·장기계획을 기반으로 만들어진다. 투자자가 정부의 정책을 중시해야 하는 이유다. 부동산정책의 지속성이 보장되지 않으면 시장은 혼란에 빠지고 투자자에게도 잘못된 학습효과만 준다. 

부동산시장은 투자의 기본 원칙이 대부분 적용된다. 인구가 지속적으로 유입되고 장기계획이 만들어져 단계별로 문제없이 진행되는 곳이라면 바로 그곳이 투자유망지역이 된다.

현 정부를 포함한 역대 정부가 들어선 뒤 1년이 지날쯤 예외 없이 나오는 공약(公約)이 있다. 바로 '규제완화'다. 하지만 정권이 바뀔 때면 공약(空約)으로 끝나는 경우가 많다. 따라서 정부 정책의 방향성과 지속성이 무엇보다 중요하다.

◆정권따라 색깔 바귀는 국토종합계획  

부동산시장은 정부의 개발계획에 따라 투자가 시작되고 정책추진의지가 확인될 때 투자도 마무리된다. 우리나라 '국토종합계획'은 국토기본법에 의거해 수립되는 국토의 이용·개발 및 보전에 관한 최상위계획으로 군사에 관한 계획을 제외하면 다른 법령에 의해 수립되는 국토 관련 계획에 우선한다.

보통 국토종합계획, 도농종합계획, 시군종합계획, 지역계획, 부분별계획 등을 모두 ‘국토도시계획’이라 통칭한다. 여기서 중요한 것은 고급정보에 기반한 객관적인 '데이터'다. 데이터에 기초한 투자 '타이밍'도 간과할 수 없다. 

국토종합계획은 1972년 제1차 국토종합개발계획이라는 이름으로 시작돼 10년 단위로 3차에 걸쳐 수립됐다. 2000년 4차부터 '국토종합계획'이라는 명칭으로 변경됐고 주기도 10년에서 20년으로 늘었다.  

제4차 국토종합계획은 2006년 노무현정부에서 국토균형발전을 위해 한차례 수정했고 2011년 이명박 정부에서도 수정을 거쳤다. 도달점은 같지만 정권의 성향에 따라 방향이 수정돼 지금에 이른 것이다. 노무현정부 때는 '국토의 균형발전', 이명박 정부에서는 '수도권 경쟁력 강화'에 방점을 뒀다.

2003년에는 국가균형발전특별법에 '공공기관 지방이전의 기본원칙과 추진방향’을 제정해 전국 10개 도시에 혁신도시를 지정 발표했다. 2004년에는 '기업도시특별법'을 제정해 6개 도시를 기업도시로 지정했다.  

문제는 2003년부터 2006년까지 3년간 국토균형발전을 위해 전국에 풀려나간 보상금이 4년간 73조원를 넘었다는 것이다. 지역균형발전을 꾀한 정부의 의지와는 다르게 전 국토가 말 그대로 투기판이 되는 부작용이 발생했다. 

◆청사진보다 실행계획 확인해야 

2006년과 2011년 수정 계획은 방대한 내용을 담고 있는데 현 정부의 정책방향과 맞물린 몇가지만 살펴보자. 이를 기반으로 제5차 국토종합계획의 방향성도 가늠할 수 있다.

먼저 경쟁력 있는 통합국토와 세계로 향한 열린 국토의 정책방향을 짚어보자. 대내적으로는 '5+2 광역경제권'을 거점도시로 육성해 지역의 자립을 유도한다는 것과 유라시아-태평양 지역의 요충지로서 가치를 극대화해 동아시아 주요 경제권의 중추국가로서 위치를 확립한다는 내용이 핵심이다.

그 중 서해안신산업벨트의 내용을 보면 글로벌비즈니스 허브로 도약하기 위해 인천공항을 중심으로 동북아종합물류시스템을 구축하고 인천·평택항과 인천·황해 경제자유구역을 구축·연계한다는 내용이다. 수도권에서는 서울이 상대적으로 소외됐다는 점을 고려해 강북 종합개발계획을 넣었다.

정책 발표 후 경기도지사는 평택항을 몇차례 방문했다. 환황해권 개발 방안을 모색하기 위한 행보였다. 평택항이 중부권 물류거점으로 도약하도록 항만시설·친수공간·항만배후단지 개발을 적극 지원하는 한편 서해안 첨단산업벨트 조성, 중국과의 공조 강화 등을 통해 김포·시흥·안산·화성·평택 5개 도시를 환황해권 경제중심지로 개발하려는 국토종합계획의 단계별 정책으로 볼 수 있다.

제5차 국토종합계획의 한 축은 '접경지역'이다. 문재인 대통령은 지난 8·15 광복절 경축사에서 "평화가 경제"라고 강조했다. 특히 '동아시아철도공동체'를 제안해 남북한과 중국, 일본, 러시아, 몽골 등 동북아 6개국과 미국이 공동 참여하는 동북아 상생번영의 방법으로 철도를 통한 에너지와 경제공동체 구상을 밝혔다. 

정부는 경기도와 강원도 접경지역에 통일경제특구도 설치할 계획이다. 새로 수립되는 제5차 국토종합계획에 따라 해당 예정지들의 도시기본계획이 수립되므로 주의깊게 지켜보면 투자에 유익하다.

현 정부가 관련 지역의 개발청사진을 제시한 만큼 정부의 정책추진 의지부터 확인하는 것이 중요하다. 만약 대통령의 발언대로 현 정부가 해당 지역의 개발에 착수하면 유망투자지역이 될 수 있다.

하지만 개발이 당장 이뤄질 것 같은 기대감만으로 섣불리 투자해서는 실패를 피해기 어려운 법이다. 개발 호재가 있는 지역의 부동산에 투자하기로 결심했다면 정부 정책에 주목하면서 단계별 진행상황과 실행계획을 꼼꼼히 파악하는 것부터 시작해야 한다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제557호(2018년 9월15~121일)에 실린 기사입니다.