부동산시장 투자 시그널이 바뀌고 있다

부동산시장 투자 시그널이 바뀌고 있다

주택시장 시큰 둥, 토지시장 방긋

| 중앙일보 | 윤정웅 | 입력2021.12.13 09:35

 

세월 앞에서는 무쇠도 녹는다. 사람만 늙어가는 게 아니라, 단독주택도 허물어지고 아파트도 허술해 진다. 아무리 세월이 흘러도 변치 않는 건 뭐가 있을까? 아무것도없을 것이다. 꿀떡같은 사랑도 변하고 찰떡같은 인정도 변하니까.

그러나 돈에 대한 욕심은 거의 변치 않는다. 5000만 원이 있을 땐 1억만 있으면 돈 욕심 안 부릴 것처럼 생각되지만, 1억을 채워놓고 나면 2억이 눈앞에 아롱거려 그걸 채우려고 투자로 집도 사놓고, 땅도 사놓게 된다.

당신도 지금 얼마만 채웠으면 좋겠다고 욕심을 부리고 계시겠지? 아니면 집 몇 채, 땅 몇 곳, 상가 몇 개, 점포 10개는 세놓고 나는 주인세대에서 살겠다는 점포주택에 대한 욕심 등 욕심이 차고 넘치리라.

그러나 그걸 다이루지 못하고 언젠가 죽을 당신일진대 그렇다면 세상은 너무 허무한 게 아닐까? 과유불급(過猶不及)이라 했다. 넘치는 건 부족한 것만 못하다는 뜻이다. 뭐든지 적당한 게 좋다. 우리들도 적당한 선에서 살도록 노력하자.

요즘 적당한 투자처는 어떤 종목이 있을까? 주택시장은 홍수가 휩쓸고 간 강물처럼 잡동사니들이 너덜너덜 걸려있어 뭐가 뭔지 알 수 없다. 임대주택을 짓는지 민간주택을 짓는지 알 수도 없고, 당첨비율이 심해 곁에 가기도 어렵다.

29만 거구의 1기 신도시 다섯 곳도 서른 살을 채웠다. 영원한 것은 뭐가 있을까? 이럴 때는 변화가 없고, 최소한 인플레만큼의 이익을 가져다주는 땅 투자가 좋다. 땅 투자의 기초지식 몇 가지를 염두에 두고, 나도 부동산재테크 선수가 되어보자.

 

토지투자에서 가장 중요한 첫째 관문은 입지다.

앞으로 토지시장은 그린벨트가 해제되고, 지역적으로 개발이 있을 수도권과 지방 대도시 그리고 중부의 심장 세종시다. 고향 논밭이 욕심나도 그건 투자의 대상은 되지 못한다. 꼭 개발호재가 있는 곳, 있을 곳을 찾아라. 즉 투자할 땅은 잔칫집이나 잔칫집 이웃 땅이다. 평택. 화성. 서산. 당진. 태안 등 서해안을 잊지 말자.


두 번째로 중요한 선택은 용도지역이다.

대개 투자는 계획관리, 생산관리, 자연녹지, 생산녹지, 농림지역 등 순차적으로 등급이 낮은 땅을 찾는다. 그러나 나중에 이익이 큰 땅에 투자함이 원칙이다. 지금은 쌀이 남아돌아 큰일이다. 200만 톤이 남아 있지만, 저장할 창고가 없다. 멀리 보고 높이 날자.

쌀이 남아도는 처지에 수입까지 되고 있다. 50년 전에는 쌀이 없어 배고파 죽었으나 이젠 쌀에 눌려 죽을 판이다. 앞으로 더 이상 농사를 지을 수 없는 수도권부터 농림지역도 순차적으로 해제될 수밖에 없다는 사실도 참고하시라.

 

셋째는 돈의 유통이다.

땅은 주택과 달라 환금성이 떨어진다. 평당 가격이 너무 높거나 면적이 너무 큰 땅은 되파는 시기가 오래 걸릴 수 있다. 5억 이하나 10억 이하로 나누어 사도록 하되 너무 많은 금액의 대출을 받지 않도록 하자.


넷째는 인맥을 통한 정보공유다.

부동산투자는 친구 따라 강남 가는 일이 많다. 투자하고 싶은 지역은 5년이나 10년 후 어떻게 변할지 그림을 그리면서 개발정보를 알고 있어야 한다. 자신이 능력이 없거든 그 분야에 식견이 충분한 사람에게 늘 물어 보고 투자하는 지혜를 갖자.

 

다섯째는 장기투자다.

땅투자는 주택처럼 6개월 또는 2-3년을 보는 투자가 아니라, 5년이나 10년을 보는 투자다. 따라서 투자할 때는 자신의 자금이 오래 묶여도 괜찮을지, 대출을 받았을 때 이자감당은 충분한지를 감안해서 투자해야 한다. 샀다가 1년도 안 돼 다시 팔게 되면 등기비용 등 경비만 손해 보게 된다.

 

여섯째는 자녀증여를 이용하자.

70-80세대들은 자녀에게 땅을 사주고 싶어도 세금이 겁나서 포기하는 일이 많다. 그러나 세금이 무서워서 투자를 포기함은 옳지 않다. 2억짜리 땅을 자녀에게 사줬을 때 5천만 원은 기초공제하고, 5천만 원은 대출을 받게 하고, 1억에 대한 세금을 내는 방식으로 사주게 되면 10년이나 20년 후 자신은 죽어도 자녀는 10억이나 20억의 큰돈을 갖게 된다.