열기 뜨거운 지방 부동산…수십 대 1 경쟁률에 웃돈도

[Special Report Ⅰ]

열기 뜨거운 지방 부동산…수십 대 1 경쟁률에 웃돈도

 

기사입력 2014.04.29 11:26:02

 

몇 년 전만 해도 지방 아파트를 구입하는 건 ‘바보 같은 행동’이었다. 서울, 수도권 아파트 가격이 급등해도 지방 부동산은 오히려 떨어지는 ‘탈(脫)동조화’ 현상이 두드러졌기 때문이다. 서울 핵심 요지에 인기 아파트들이 넘쳐나는데 굳이 멀리 지방 아파트를 구입할 필요가 없었다.

하지만 요즘 사정이 달라졌다. 수도권 집값이 주춤하는 사이 지방 부동산 시장이 보란 듯이 활짝 피었다. 대구, 천안 등 분양 시장에서 최고 100 대 1이 넘는 경쟁률로 1순위에 마감하는 아파트들이 수두룩하다. 국내 대표 철강도시로 성장한 충남 당진은 지난해에만 아파트값이 8% 올랐다. 정부 부처가 이전하는 세종시, 공기업이 옮겨가는 혁신도시 아파트는 없어서 못 살 정도다.

지방 부동산이 인기를 끄는 배경은 뭘까. 지금 투자해도 괜찮을까. 어느 도시에 투자해야 짭짤한 수익률을 올릴 수 있을까.

혁신도시 아파트 줄줄이 ‘완판’ 행진

대구 미분양 5년 새 2만가구 줄어…10년만에 최저치

공공기관 속속 이주하고 성서산업단지 개발 등 호재

지난 4월 21일 오후 대구 수성구의 한 모델하우스. 월요일인데도 모델하우스 내 상담 테이블은 삼삼오오 앉아 있는 손님들로 만석이었다. 상담 테이블이 부족해 순서를 기다리는 동안에도 서로 정보를 주고받느라 바빴다. 모델하우스에서 만난 수성구 주민 이 모 씨(50)는 “대구 아파트 모델하우스마다 손님이 없는 곳이 없다. 상담이 끝나면 일행과 함께 다른 모델하우스도 둘러볼 참”이라고 말했다.

뜨거운 현장 분위기는 청약경쟁률에서도 잘 나타난다. 대구에서 분양하는 웬만한 아파트 청약경쟁률은 기본이 수십 대 일. 높게는 100 대 1이 넘는다는 소식도 심심찮게 들려온다. 이 씨는 “지난주 20평대 아파트에 청약을 넣었지만 다른 곳에도 넣어볼 생각이다. 공급되는 물량마다 경쟁률이 워낙 높아 최대한 여러 군데 신청해 놓아야 당첨이 될 것 같다”고 말했다. 지양근 호반공인중개사사무소장은 “신규 아파트로 갈아타려는 수요가 쌓이고 외지 투자자들까지 몰리면서 분양 시장에 불을 지폈다. 서울 부동산이 침체라 강남권 고액 자산가들까지 여럿 방문했을 정도”라고 전했다.

분양 시장 열기는 기존 주택 시장까지 이어지는 분위기다. 범어동 일대 H공인중개사 관계자는 “대구 노후 아파트 단지들은 명문 학군에 주거환경이 우수한 데다 요즘 재건축 기대감도 조금씩 커지고 있다. 그래서인지 최근 매매 수요가 부쩍 늘어났다”고 말했다.

대구 부동산이 활황인 건 그만큼 호재가 많은 덕이다. 수도권 공공기관들이 대구혁신도시로 이전하면서 수요가 몰렸다. 현재 한국감정원을 비롯한 5개 공공기관이 이전을 완료한 상태다. 김수미 한국토지주택공사(LH) 경북혁신도시사업단 판매보상부 과장은 “혁신도시에는 연내 한국가스공사 등 3개 기관이 추가로 입주할 계획이다. 여기에 진입도로가 연결되고 대구도시철도 1호선이 연장된다는 기대감까지 더해졌다. 덕분에 혁신도시 B-5블록 청약경쟁률이 100 대 1을 넘었을 정도”라고 설명했다.

 

 

지방 부동산 얼마나 인기인가

대구 아파트에 강남 부유층 수요 몰려

부동산 상승세가 매서운 곳은 대구뿐이 아니다. 충남 지역은 지난 9년 동안 땅값이 꾸준히 올랐다. 그중에서도 2012년 시로 승격한 당진시는 기업체가 몰리고 인구가 늘면서 땅값, 아파트값이 가파르게 오르는 중이다. 이병철 당진공인중개사사무소장은 “지난해부터 아파트, 상가, 토지 가릴 것 없이 가격이 동반 상승했다. 아파트값이 1년 전보다 2000만~3000만원씩 올라 30평대 아파트를 구입하려면 최소 2억7000만원은 줘야 한다”고 말했다.

한동안 찬밥 신세였던 지방 부동산이 부활의 날갯짓을 하고 있다. 분양하는 단지마다 속속 ‘완판’되는가 하면 수천만원씩 웃돈이 붙는 단지도 흔하다.

금융결제원에 따르면 지난 4월 10일 대구 북구 칠성동에서 분양한 ‘대구 오페라 삼정그린코아’ 아파트는 최고 107 대 1, 평균 76.9 대 1 경쟁률을 기록했다. 총 409가구로 가구 수는 많지 않았지만 무려 3만1436명이 몰렸다. 호반건설이 충남 천안시 불당지구에서 분양한 ‘불당 호반베르디움’은 최고 30.8 대 1, 평균 15 대 1 경쟁률을 기록해 전 주택형이 1순위에 마감됐다.

수도권 공공기관이 이전하면서 전국 곳곳에 들어서는 혁신도시 아파트 분양도 인기다.

지난 3월 전남 나주혁신도시에서 분양한 ‘중흥S클래스센트럴’은 6.9 대 1로 일찌감치 1순위 마감됐다. 호반건설이 전북에서 분양한 ‘전북혁신도시 호반베르디움’도 633가구 모집에 1만2710명이 몰려 평균 20.1 대 1, 최고 169.4 대 1 경쟁률을 기록했을 정도다. 3.3㎡당 분양가가 719만원으로 광주광역시 평균 분양가인 734만원에 육박해 고분양가 논란을 빚었지만 수요자들은 아랑곳하지 않았다. 지방 부동산 시장이 호황이다 보니 분양 단지마다 수천만원씩 ‘웃돈’이 붙기도 한다. 지난 3월 분양한 대구 침산 화성파크드림엔 가구마다 2000만원씩 웃돈이 형성됐다.

신규 분양 시장만 호황이라고 생각하면 오산이다. 기존 아파트 가격도 계속해서 상승세를 타고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 4월부터 올해 3월까지 충남 당진 아파트 가격은 평균 8.84% 올랐다. 전국 평균이 1.66%인 것과 비교하면 무려 5배 이상 더 상승한 셈이다. 지방에서도 각 지자체를 대표하는 광역시 인기가 두드러진다. KB국민은행에 따르면 올 3월 부산, 대구, 대전, 울산, 광주 등 지방 5대 광역시의 아파트 매매 가격은 지난해 같은 기간보다 3.58% 올랐다. 분양 열기가 뜨거운 대구가 1년 새 11.65% 올라 상승 폭이 가장 컸다.

제주도에는 중국인 투자 수요가 몰리면서 땅값이 들썩이는 모습이다. 국토교통부에 따르면 지난 2월 제주 땅값은 1월보다 0.39% 올라 전국 17개 시도 중 상승률 1위를 기록했다. ‘차이나 머니’가 제주도 땅을 대거 사들였기 때문이다. 지난해 말 기준 중국인의 제주도 토지 소유 면적은 301만5029㎡로 2010년(4만9000㎡)과 비교해 3년 새 60배 넘게 늘었다.

 

철강업체들이 몰려 있는 충남 당진시 아파트 가격은 지난해에만 8% 넘게 올랐다.

 

지방 부동산 시장 활황 이유는

공급 적고 혁신도시 등 호재 넘쳐나

지방 부동산 시장이 활황을 보이는 이유는 무엇일까.

첫째, 전세금이 계속 상승하면서 매매가와의 격차가 줄었기 때문이다. 지난 3월 기준 부산, 대구, 대전, 울산, 광주 등 5대 광역시의 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)은 대부분 70%를 훌쩍 넘어섰다. 광주광역시가 77.8%로 가장 높았고 대구 74.1%, 울산 72.3%, 대전 71.2%, 부산 68.5%순이다. 전세난에 시달리던 지방 아파트 세입자들이 분양 시장으로 눈을 돌리면서 매매 가격이 올랐다는 분석이다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “보통 전세가율이 70%를 넘으면 매매 전환 수요가 늘어나는데 지방 대부분 도시들이 이런 단계에 도달했다. 수도권에 비해 매매가 자체가 높지 않고 전세금과의 차이도 적어 부동산 대기 수요들이 대거 매매에 나선 것”이라고 말했다.

둘째, 경기 불황으로 주택 공급이 부족한 것도 영향을 줬다.

대구광역시에는 지은 지 20년 이상 된 노후 주택 단지가 넘쳐난다. 2008년 이후 부동산 경기가 침체되면서 몇 년 새 신규 공급 아파트가 거의 없었던 상황. 2009년 초 대구 미분양 아파트가 2만1560가구에 달하면서 건설사들이 주택 공급을 줄였고 수급 불균형은 날로 심화됐다. 그러다 지난해부터 상황이 달라졌다. 혁신도시, 성서산업단지 개발 등 호재가 몰리면서 아파트 희소가치가 높아지기 시작했다.

덕분에 신규 분양 시장이 인기를 끌고 미분양 아파트도 속속 팔려나갔다. 한때 2만가구를 넘던 대구 미분양 아파트는 올 2월 615가구로 급감했다. 2003년 10월(420가구) 이후 10년 만에 최저치다. 이진우 부동산114 대구지역 전문위원은 “대구는 최근 몇 년 새 아파트 공급이 부족해 수급 불균형이 나타난 데다 외지인 투자 수요가 몰리면서 최대 호황기를 맞았다”고 말했다.

다른 지방 도시들도 사정은 비슷하다. 몇 년 새 아파트 공급이 줄면서 새 아파트를 갈망해온 투자자들이 이참에 신규 분양 단지 구입에 적극 나서는 모습이다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “실수요자가 탄탄한 지방 대도시에는 2009년 이후 아파트 공급이 부족했는데 핵심입지 공급이 늘자 시장이 살아난 것”이라고 분석했다.

셋째, 세종시·혁신도시 개발 등 호재가 풍부한 데다 정부가 부동산 규제를 잇따라 완화한 덕분이다. 전국 10곳에 조성되는 혁신도시에는 115개 공공기관이 이전하고 약 3만8000여명이 입주할 예정이다. 공공기관 이전이 본격적으로 시작되는 올해에만 71개 기관, 2만4000여명 직원이 혁신도시에서 근무를 시작한다.

지방 토지 규제가 대거 풀린 것도 눈여겨볼 요인이다. 국토교통부는 지난 2월 전국 토지거래허가구역 28만7228㎢를 해제했다. 해제된 면적은 기존 허가구역(48만2371㎢)의 59% 규모다. 대구, 광주, 울산은 토지거래허가구역이 전면 해제됐다. 윤재호 메트로컨설팅 사장은 “지방 곳곳에 혁신도시 개발이 가시화된 데다 정부가 그린벨트 등 토지거래허가 규제를 계속 풀면서 지방 부동산 투자 매력이 높아졌다”고 말한다.

지방 부동산에 투자한다면

5억원 이하 원주·강릉 아파트 눈길 

 

 

지금 지방 부동산에 투자해도 늦지 않을까. 전문가들은 여전히 대구, 부산 등 영남권 부동산 투자 가치를 높게 본다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 “대구의 경우 청약 열기가 1~2년가량 지속될 가능성이 높은 만큼 실수요 위주로 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트를 노려볼 만하다”고 말한다. 김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “부산은 지난해 이미 공급과잉을 겪은 만큼 해운대 센텀시티 일대와 동부산권 등 개발 호재가 있는 곳 위주로 투자하면 수익을 낼 수 있다”고 말한다.

윤재호 사장은 충남 당진시를 추천한다. 그는 “당진은 서울에서 1시간대 거리라 이미 수도권에 편입됐다고 봐야 한다. 철강 산업 메카로 자리 잡았고 향후 2500여개 기업을 유치하기 위해 산업단지가 조성 중인 점이 호재”라고 말한다.

상품별로는 일단 아파트 위주로 투자하는 게 안전하다. 도심 일부 핵심 지역을 제외하면 유동인구가 많지 않아 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자는 공실 우려가 크다는 게 전문가들 의견이다.

투자금액이 5억원 미만이면 평창 동계올림픽 호재가 있는 원주, 강릉, 춘천 등 강원도 투자를 추천한다는 전문가도 많다. 아파트를 구입해 임대를 놓거나 세컨드하우스로 활용하면 시세차익, 임대수익을 동시에 누릴 수 있다는 기대다. 혁신도시 개발이 한창인 원주시 반곡동 아파트는 30평대 아파트 매매가가 1억9000만원 수준이다. 동계올림픽 경기장, 선수촌이 들어서는 강릉시 교동 아파트도 평당 515만원 수준으로 최근 가격이 많이 뛰었다.

투자금액이 5억~20억원일 경우 지방 산업도시에 위치한 근린생활빌딩을 추천하는 전문가들이 많다.

“서울 강남권, 도심 근생빌딩 임대수익률이 4%대인 데 반해 지방 유망 도시는 7~8%대까지 치솟는다. 다만 공실 우려가 큰 만큼 울산, 창원 등 산업 기반이 탄탄한 도시의 중심업무지구 건물에 한정해 투자해야 한다. 입지만 좋으면 짭짤한 임대료에 시세차익까지 기대할 수 있다.” 장진택 리맥스코리아 이사 얘기다. 윤재호 사장은 “경매에 부친 지방 값싼 토지를 노려보는 것도 좋다. 상권이 확대될 가능성이 높은 지방 광역시 인근 토지는 향후 개발 가치가 충분하다”고 말한다.

지방 부동산 상승세 오래갈까

고분양가 아파트 시세 떨어질 수도

지방 부동산이 계속 호황을 이어갈지는 의문이다. 건설사들이 호황을 틈타 아파트 분양가를 대폭 높이고 있기 때문이다. 대구 아파트의 경우 3.3㎡당 평균 분양가는 2012년 709만원이었지만 지난해 739만원, 올해 803만원까지 늘었다. 주변 아파트 단지와 비교해 지나치게 가격이 비쌀 경우 머지않아 미분양이 쏟아질 우려도 크다.

지방 입주 물량이 계속 늘어나는 것도 변수다. 부동산114에 따르면 지방 아파트 입주 물량은 지난해 10만8000여가구였지만 올해는 14만8300여가구로 무려 4만가구 이상 늘어난다. 아무리 호재가 많더라도 4만가구 이상 대규모 물량을 소화하기엔 역부족이란 우려다. 이진우 전문위원은 “대구에서만 내년에 1만4000가구 입주 물량이 대기 중이라 연말을 정점으로 부동산 시장이 조정을 겪을 가능성이 높다”고 말한다.

한동안 지방 부동산 상승세를 이끌던 세종시 아파트 가격도 주춤한 상태다. 최근 공급 물량이 급증하면서 올 3월 세종시 아파트 매매 가격은 2013년 이후 처음으로 0.04% 떨어졌다. 올해 세종시에 입주 예정인 새 아파트 물량은 총 1만4681가구로 지난해(3438가구)의 3배를 넘는다.

서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 “자칫 무리한 대출을 받아 투자할 경우 지방에서도 얼마든지 ‘하우스푸어’가 나타날 수 있다”고 우려했다.

 

아파트 전매제한 규제도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 남영우 나사렛대 부동산학과 교수는 “올 3월부터 세종시, 혁신도시로 이전하는 공공기관 종사자에게 특별공급하는 주택은 3년간 전매할 수 없다는 데 유의해야 한다. 기존에는 전매제한 기간이 1년이었지만 실수요가 아닌 투자자들이 시세차익만 챙기려는 사례가 많아 규제가 강화됐다”고 조언한다.

[취재 : 김경민·정다운 기자 / 사진 : 윤관식 기자]