전국으로 뻗어나가는 제2기 신도시

[정인택의 부동산돋보기] 전국으로 뻗어나가는 제2기 신도시 

[택지개발지구⑤] 제2기 신도시, 지금도 현재진행형

 

기사입력 2014.05.23 11:32:48 | 최종수정 2014.05.23 13:37:47

 

 

1980년대 말 주택가격 폭등이 사회적 문제로 번지자 정부는 대량공급이라는 카드를 꺼내들었다. 이것이 신도시건설의 추진 배경이다.

짧은 기간에 신도시 건설을 추진하면서 여러가지 사회문제도 발생하기도 했다. 하지만 분당·일단 등 5개 신도시를 통해 29만 2000호의 주택을 동시에 공급함으로써 주택가격 안정과 서울의 과밀도 해소라는 정책목표는 달성했다는 평을 받았다.

지난 1995년에 일산신도시 준공으로 제1기 신도시 건설은 마무리 됐다. 그 후 제1기 신도시가 자리잡는 동안 집값 폭등, 교통 정체 같은 문제가 대두되며 신규 신도시 건설에 대한 비판이 거세졌고 신도시 건설은 더이상 진척되지 않았다.

그런 와중에 무계획적인 난개발이 지속되자 정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 제정해 이를 규제하기 시작했다. 이와 동시에 수도권 내 주택수요가 급증할 것이라는 전망에 따라 판교 등 제2기 신도시 건설이 본격 추진되기 시작했다.

제2기 신도시 건설의 추진 배경

1990년대 중반 국가경제의 총체적 부실로 1997년 11월 21일 국가부도사태를 맞게 되고 국제통화기금(IMF)로부터 구제 금융을 신청하기에 이르렀다.

국가 경제위기는 건설 경기 침체와 주택가격 급락으로 이어져 제1기 신도시 이후 한동안 신도시 건설에 대한 비판적 여론이 사회 전반에 팽배해짐에 따라 한동안 논의가 이뤄지지 않았다.

신도시 건설 중단으로 부족해진 주택 공급을 위해 준농림지 규제를 완화하거나 소규모 미니 신도시 건설을 추진, 신도시에 버금가는 많은 물양의 주택을 공급하기도 했다.

하지만 이는 ‘난개발’이라는 상처를 남긴 채 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제정을 가져왔다.

제1기 신도시 건설이 완료된 지 6년이 지난 2001년, 수도권 내 주택수요가 급증할 것이라는 전망이 나왔고, 이와 동시에 용인시, 화성시 준농림지역에서 민간 주도로 추진되던 아파트사업 난개발이 사회적으로 큰 이슈가 되면서 중장기적으로 사전에 계획된 신도시 건설의 필요성이 강력하게 대두됐다.

이에 따라 서울 도심에서 20~40km 권역에 위치해 원활한 교통체계와 쾌적한 주거환경, 그리고 자족기능을 갖춘 지역들에 수도권의 과밀해소와 주거안정을 목적으로 제2기 신도시건설이 시작됐다.

 

        [김포한강신도시 전경]

 

외환위기를 극복한 2003년에는 금융시장의 개방에 따른 저금리의 확대, 주택대출의 증가 등으로 주택투기가 일어나자 정부는 강도높은 부동산 투기억제정책을 다시 발표했다. 동시에 공급량을 늘려 주택시장을 안정시키기 위해 정부는 판교, 파주, 수원 등 제2기 신도시 건설을 본격적으로 추진했다.

2000년대 이후 기존 신도시에 대한 부정적 이미지를 불식시키고, 보다 자족적이고 환경 친화적인 ‘계획도시’ 개념으로 착수한 신도시를 ‘제2기 신도시’라 한다.

제2기 신도시는 제1기와 달리 지방권에도 건설됐으며, 넓은 범위로 분류할 경우에는 330만㎡ 규모 이상인 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시를 포함하기도 했다.

제1기 4개 지역 분당, 일산, 평촌, 중동 신도시에 이어 9개 지역의 제2기 신도시는 성남판교, 화성동탄, 김포한강, 양주옥정, 화성동탄2, 송파위례, 인천검단, 대전도안 지역에 조성하게 되어 현재 진행 중이다.

제1기 신도시 교훈삼은 제2기 신도시 건설

2기 신도시는 계획적 개발을 유도하기 위해 2003년부터 시행된 관련법률 체계 하에서 추진됐고, 2000년「환경정책 기본법」에 따른 사전환경성 검토, 1998년부터 면적 100만㎡ 이상이거나 수용인구 2만명 이상 대규모개발 사업에 대한 광역교통개선 대책 의무화 정책에 의해 계획수립체계가 도입됐다.

이런 정책은 계획수립 및 건설과정을 지연시키는 요인으로 작용해 사업추진 속도를 늦춰 신도시 주변지역의 부동산 투기 및 보상가격 상승 등의 부작용을 발생시키기도 했지만, 신도시를 계획적으로 개발하는데는 크게 기여했다.

또한 1기 신도시건설의 주요 목적은 주택의 대량 공급이었기에 개발밀도에 대해서는 별다른 대책을 수립하지 못했다. 이에 분당과 일산 등의 경우 인구밀도를 200~300인/ha 정도였지만, 2기 신도시의 경우 200인/ha 이하로 조절했다.

공원녹지비율은 1기 신도시가 평균 18.9%인 반면 2기 신도시의 화성 24.6%, 판교 30.0%, 파주 30.9%, 수원 41.4% 등으로 획기적으로 확대했다.

자전거전용도로와 녹도가 필수 시설로 녹지축 개념이 보편적으로 적용됐고, 물순환 생태도시와 환경용량을 감안한 친환경도시 건설의 첫 시도이기도 했다.

          [2013년 9월 위례신도시 보금자리주택 현장접수 창구 모습, 사진 매경DB]

 

1기 신도시를 계획했을 당시는 주택공급이라는 정책적 목적 달성에 치우치는 바람에 도시 내 충분한 취업기회 및 공공시설이 부족했고 서울로의 교통 혼잡이 유발됐다.

이를 교훈삼아 2기 신도시는 고용기회 확대를 위한 개념을 토지이용계획에 적극 반영했고, 자족시설 용지로 확보된 기타용지의 비율을 비교할 때 분당 15.7%, 일산 9.0%, 화성 21.7%, 판교 16.5%로 확연하게 2기 신도시가 높다.

한편 1994년 5월 덴마크 오르보에서 개최된 ‘지속가능한 도시회의’에서는 토지이용과 교통, 휴먼스케일의 개발, 도시내부와 개발 도시와의 이동의 필요성 감소를 위한 복합기능 촉진 등 스마트성장을 실현하는 TOD(Transit Oriented Development) 개념이 등장했다.

1기 신도시는 지하철 등 대중교통을 도입했으나 이에 따르는 도시전체의 중심상업 업무지역을 찾기가 어려웠다. 2기에서는 지속가능한 발전과 TOD개념을 도입, 1기 신도시의 문제점을 보완하고 사회적, 경제적변화를 충분히 반영해 이제는 외국의 도시 계획가들이 한국의 신도시 사례를 연구하고 관심을 갖기에 신도시계획 기법이 세계수준에 도달했다고 자평할 수 있게 됐다.

[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 이미연기자]

[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.