부동산투자 '뻥'이요

부동산투자 '뻥'이요

부동산투자의 전반전과 연장전

 

중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력 2016.10.06 09:04

 

 

50년을 살아온 사람은 인생 절반을 살았고, 70년을 살아온 사람은 20년이나 30년의 연장전이 남았다. 전. 후반전이 무승부가 되어 포기하고 있을 때, 연장전에 골이 터져봐라 그 짜릿함이 어찌하던가. 사람도 같다. 부동산투자도 연장전에 골을 터트리는 사람이 최후의 승자가 된다.

요즘 젊은 층도 앞으로 집값이 오르건 내리건 이에 연연하지 않고, 일단 집을 사고 보자는 의욕이 강해져서 중형이하의 집들이 잘 팔리고 있다. 그러나 마음이 급한 사람들은 정년퇴직을 했거나 퇴직을 눈앞에 둔 사람들이다. 부족한 노후자금을 뻥튀기해야 할 텐데 어찌해야 할까?

“뻥”하고 튀길 때 쌀이나 강냉이처럼 10배로 커진다면 좋으련만 세상이 그렇지 않으니 답답할 노릇이다. 지난 9월 한 달 동안 집을 사려는 층과 노후 재테크 층의 부동산상담 중 몇 가지를 간추렸으니 참고하시라. 질문자의 허락 없이 글을 올렸음에 대하여 널리 이해해주시리라 믿는다.

1. 영종 하늘도시 아파트에 대한 질문

2018년경이면 아파트 물량이 많아진다는 교수님칼럼도 빼 놓지 않고 읽고, 공감하고 있습니다, 그러던 중에 영종도가 앞으로 유입인구가 많아 2020년이면 경제자유구역 중에서도 발전성이 높다고 주변인들마다 한 마디씩 합니다.

하늘도시 현대아파트(34평형)나 한양아파트(25평) 구입을 하는 것이 많은 착오일지 판단이 잘 서지 않아 교수님께 문의 드립니다. 한 번 더 고견을 듣고 싶습니다.

-전문가 답변-

영종도에 대한 질문이 제일 많습니다. 그만큼 믿기가 어렵다는 뜻이지요. 오랜 세월 기다린다면 어느 정도 좋은 도시가 될 겁니다. 그러나 도시계획이라는 것이 가다 서다를 반복하는 것이기에 언제 좋아질지는 잘라 말씀드리기 어렵습니다.지금도 미분양이 쫙 깔려있는 터라 어느 곳으로 가는 것이 좋을지도 말씀드릴 수 없네요. 실수요자라면 자기 형편에 맞춰 사서 입주하는 일도 괜찮겠지요. 사는 집은 가격에 구애 없이 장만해놓고 보는 게 옳습니다.

2. 재건축. 재개발에 대한 질문

강서구 방화동 전망이 어떠한지요. 빌라를 매입(3억)하려고 하는데 재건축 추진이 되어 건설사까지 선정되었더라구요. 근데 현재 세대수가 99세대이고 땅은 좁다보니(지분 17평) 3동으로 141가구를 짓는다고 하는데요. 추가 분담금이 많을까봐. 어캐해야될지... 바로 도로 건너편에 마곡지구가 있는데 향후에 혜택도 볼 수 있을는지요~?

-전문가 답변-

일단 조합이 구성되어 있는지를 알아보신 후 착공여부가 언제인지를 알아야 합니다. 요즘 현수막 붙인 곳마다 금방 지을 것 같지만, 10년이 걸리는 곳이 태반이고 그러다 마는 곳도 있습니다. 확실히 건축이 된다면 추가부담금도 알 수 있습니다.마곡지구와는 가까운 곳이나 마곡은 마곡이고, 방화동은 방화동이기에 그런 호재를 보기는 어려울 것입니다. 분양평형이 어찌될지, 실거주할지, 투자로 할지, 잘 판단해서 처리하세요. 권유하고 싶지는 않습니다.

3.전세 후 내 집 마련

서울 미아동에서 거주하는 38세 직장인입니다. 올해로 벌써 결혼 9년차고 내년(11월)이면 전세거주 10년째가 됩니다. 그동안 전세기간 만료 될 때마다 많이 이사도 다녔고, 이제 집을 사야할 때가 아닌가 싶어 여쭙습니다.

현재 사는 동네는 미아동 SK아파트인데.. 올해 들어 가격이 전 평수 1억씩은 올랐습니다. 작년, 재작년에 집값이 바닥일 때 타이밍을 못 잡고 나니, 도저히 현재 오른 가격에는 매수할 엄두가 나지 않습니다.

집사람도 이제는 전세살이를 그만두고 내 집을 갖고 싶어 하고.. 저도 그러한 마음에 동의를 하는데 문제는 이미 오를 대로 올라버린 집값 때문에 섣불리 결단을 내리지 못하고 있습니다. 지금이라도 집을 사야할까요?

전문가 답변-

2-3년 전에 칼럼을 쓸 때는 지금이 집을 살 때이니 기회를 놓치지 말고 빨리 집을 사라 했었지요. 지금은 칼럼을 쓸 때 급하지 않으면 2-3년 기다렸다 사라고 합니다. 문제는 어느 아파트를 사야할까? 인데 그건 그때 봐서 결정하는 게 옳습니다. 결정이 어렵거든 한 번 더 전세 살고 2018년 이후에 결정하도록 하세요. 이왕 집을 사려거든 40평대로 하는 게 좋습니다. 살아보면 편의성을 알게 됩니다.

4.토지 계약금 걸어놓고 후회합니다.

먼 친척을 통해 아는 사람이 어느 날 갑자기 찾아와서 좋은 땅을 사라고 하더군요. 평택 미군부대 옆 장래 주택지를 사라고 하여 128평을 3억 5천만 원에 계약하고, 계약금 7천만 원을 걸었습니다. 그러나 여러 사람이 잘못 산 땅이라 하여 중도금과 잔금을 지급하지 않고 있습니다. 그 땅을 사야 할까요? 계약금을 포기하고 말아야 할까요?

-전문가 답변-

거두절미하고 그 땅은 잘못 산 땅입니다. 기획부동산에서 100여 평씩 쪼개 파는 땅으로서 발전성이 없는 땅입니다. 공시지가 평당 30여만 원짜리 땅을 300만 원에 샀다면 불공정한 거래라 할 수 있습니다. 사지 않아야 할 땅이고, 계약금 7000만 원에 대하여는 원칙적으로 포기하는 게 옳지만, 억울하거든 법률사무소에 가셔서 의논하시기 바랍니다.

5. 안성에 투자하고 싶은데

안성에 아시아 최대의 자동차 부품 물류 회사 BMW 가 들어온다고 지금 공사가 한창입니다. 내년 2월에 완공된다며 신문에도 나왔네요. 저의 집에서 보면 옆 산이 없어질 정도로 넓습니다.

공사현장 정문은 다른 동네고 우리 집은 현장 바로 뒤 입니다. 그럴 정도로 범위가 넓어요. 우리 동네는 낚시터 있는 것 빼고는 별 볼 일 없는 그저 아름답기만 하던 동네입니다. 고속도로 진입이 2분 이내로 가깝다는 것 제외하고는요. 근처의 전원주택이나 땅도 값이 오를까 은근 기대가 되는데 그럴 수 있을까요?

-전문가 답변-

자동차 관련회사가 들어와도 그 땅에 포함되거나 별도의 주택개발이 없는 한 크게 뜨지는 않습니다. 그러나 값이 내리지는 않을 것이니 그리 아세요. 평택 삼성이전지. 진위 엘지 이전지. 안성 자동차물류 이전지 등이 값은 오르고 있기에 매물이 거의 없는 실정입니다. 뭐 생긴다하면 값이 오르기 때문에 한동안 거래가 없을 수도 있지요. 장기적으로 봤을 때 값은 오르게 됩니다.

6. 외할머니가 땅을 증여하시겠다는데

한 가지 여쭤볼게 있어서 글 남깁니다. 남편의 외할머니께서 시골농지 500평을 남편에게 증여해 준다고 하네요. 저희는 서울에 살고 있는데, 시골농지를 증여받을 수 있나요? 거리가 멀어 저희가 농사를 지을 수는 없거든요.

-전문가 답변-

부모도 증여를 하지 않는 세상에 복도 많네요. 외할머니가 외손자에게 증여를 하다니, 준다고 하면 얼른 받으세요. 손이 작아 못 받겠습니까. 주머니가 작아 못 받겠습니까. 도시 사람이 농지를 사도 아무런 지장이 없고, 증여를 받아도 지장이 없습니다. 받을 농지 공시지가가 얼마인지 알아보세요. 외손자도 직계비속 대습상속을 적용하기 때문에 5.000만 원이상 부분에 대해서는 증여세를 내야 합니다.

7. 소액으로 평택에 투자하려면

노후자금 중 1억 정도로 평택 토지에 투자하려면 어느 곳, 어떤 땅에 투자해야 하나요? 투자기간은 5년 내지 10년을 봅니다. 값이 싸고 덩치가 큰 땅을 사서 뻥튀기를 하고 싶은데 땅에 대해서는 문외한이라 잘 모르겠네요. 어느 곳에서 어떤 땅을 사야할지 안내 부탁드립니다.

-전문가 답변-

평택은 마지막 남은 수도권의 투자처이고, 지역별로 나누어 한창 개발이 진행되고 있는 곳이기에 호재에 따라 값도 천차만별입니다. 5-6년 전부터 개발이 진행되고 있는 고덕과 지제 쪽은 평당 500만 원정도, 미군부대 이전지인 팽성 부근은 평당 400만 원정도, 화양신도시 주위와 안중역, 평택항 부근은 300만 원정도 합니다.

지금 소액으로 장기투자를 하려면 대지나 비싼 계획관리지역, 생산관리지역보다는 언젠가는 도시화 될 농림지역이나, 자연녹지 등 값이 싼 땅을 찾아 투자하는 게 정답입니다. 이런 땅들은 주로 서해안에 있기 때문에 화양신도시 부근, 안중역세권 부근, 평택항 입구 등지에서 찾아야 하고 값은 평당 30-50만 원정도 합니다.