부동산 읽어주는 남자

부동산 읽어주는 남자

 

부동산투자의 이런 저런 이야기

중앙일보조인스랜드|윤정웅|입력2016.11.24. 09:08

 

 

사람은 한평생을 살면서 모름지기 다섯 가지 부자가 되라고 했다. 다섯 가지는 돈, 시간, 친구, 취미, 건강이다. 필자는 이중 네 가지는 가졌는데 한 가지는 아무리 노력해도 가질 수가 없다. 가질 수 없는 게 바로 시간이다. 이 글을 읽는 당신은 몇 가지를 가지고 있는가?

일주일에 칼럼 두 편을 쓰려면 밤이 없는 남자가 돼버린다. 밤이 없는 남자는 멋대가리 없는 남자다. 그래도 아들딸은 넷이나 된다. 운영하는 중개사무실을 왔다 갔다 하는 일 외에는 강의 준비를 해야 하고, 또 강의에 몰두해야 한다. 나이 들어서까지 바삐 움직이다 보니 친구도 다 떨어져 나간다.

필자가 제일 잘 하는 게 뭔지 아시는가? 물론, 칼럼이라고 하시겠지. 칼럼과 대학 강의는 밥줄이고, 취미는 아코디언 연주와 섹소폰 연주다. 언젠가 평택항 부둣가에 가서 한 곡 뽑았더니 출렁이는 파도와 제법 잘 어울리더라. 교회 가서도 가끔 연주를 하는데 하나님은 한 번도 못 봤다.

위 다섯 가지 중에서 가장 중요한 것은 돈이고, 부동산은 돈이다. 필자는 부동산을 강의하고, 부동산중개를 하고 있으니 돈을 주무르고 있는 셈이다. 단 하루도 빠짐없이 돈벼락을 맞고 있다. 적게는 1억에서 많게는 수 십 억까지 교통정리를 하고 있으니 평생 만지는 돈 모두 합하면 우리나라 1년 국가예산은 될 것이다.

그런데 지금 가진 돈은 별로 없다. 돈은 이상하게 쌓이면 안 들어오더라. 써버려야 그 빈자리가 채워진다는 것이다. 아마 돈은 돌고 돌면서 나누어 쓰라는 의미 아닐까? 부동산에 묻어 놓으면 값이 빨리 올라주기를 바라는 마음에서 성질이 급해지기 시작한다. 아마 여러분들도 그러시리라.

현금으로 가지고 있으면 마음은 든든하지만, 시일이 지나다 보면 생쥐가 창고에서 곡식 빼가듯 어느 날 다 빠져 나가버린다. 돈이 있을 땐 자녀들이 왜 먼저 아냐? 돈을 쓸 때는 다시 채워놓을 자신이 있어야 하는데 그게 쉬운 일이 아니다. 이상하게 요즘은 소득이 늘지 않음이 문제다.

그래서 사람마다 재테크를 하려고 노력을 하고, 재태크 절반은 부동산을 고르는 일에서 시작된다. 처음에 잘못 고르면 생전원수가 되고, 잘 고르면 2타, 3타를 날릴 수 있다. 첫눈에 쏘옥 들어오는 것, 그게 좋다. 또 종목도 어떤 종목을 고를 것이냐에 따라 운명이 바꾸게 된다.

건물을 보면 건물이 좋은 같고, 땅을 보면 땅이 좋은 것 같고. 상가를 보면 상가가 좋은 것 같이 생각되지만, 그도 다 제목이다. 건물은 지어진 목적대로 사용하면 되지만, 땅은 용도에 따라 사용방법이 서로 얽혀있다. 누구는 단독주택을 짓겠다고 하는데 또 누구는 원룸주택을 짓겠다고 한다.

어떤 건물을 짓느냐에 따라 땅 팔자가 바뀌게 되고, 값에서도 많은 차이가 나게 된다. 이런 문제에 대해서는 전문가의 컨설팅이 꼭 필요하다. 그 분야에서 일하는 사람은 그 분야의 매물이 좋다고 한다. 따라서 건물을 구입하려면 건물분야 전문가를 찾아가야 하고, 땅을 구입하려면 땅 전문가를 찾아가야 한다.

+자가 그려진 카드를 보는 눈은 사람마다 다르다. 수학자는 덧셈이라 하고, 산부인과 의사는 배꼽이라 하며, 목사는 십자가, 교통경찰은 사거리, 간호사는 적십자라고 할 것이다. 땅은 워낙 복잡해서 보는 눈도 다르다. 미래를 예견할 줄 아는 사람이라야 땅의 장래를 점칠 수 있다.

땅은 농림지, 보전녹지, 보전관리, 생산녹지, 생산관리, 계획관리, 취락지구 등 계급이 많다. 군대로 따지면 대장부터 이등병까지 있는 셈이다. 우선 건폐율로 따진다면 보전관리에서 생산관리까지는 20%이고, 계획관리는 40%, 취락지구는 60%다. 집을 지을 수 있는 면적으로 봤을 땐 계획관리가 제일 좋고, 비싸다.

그러나 개발순위는 늘 바뀌게 된다. 어느 백화점과 전절역을 짓는 자리에서 1키로 지점에는 농림지역이 있고, 4키로 지점에는 생산관리가 있고, 8키로미터 지점에는 계획관리가 있다고 가정해보자. 전절역 있는 곳까지 뛰어가기 시합을 한다면 누가 1등을 할까? 1키로미터 지점에 있는 농림지일 것이다.

부동산개발도 이와 같은 것이고, 땅 팔자로서 1등을 하려면 이름만 좋을 게 아니라 가장 가까운 곳에 뭐가 들어설 것인가를 파악하는 게 중요하다. 투자자들은 대개 개발지가 가까운 농림지를 사는 게 보통이다. 그러나 초보자들은 계획관리나 생산관리를 찾으려고 밤낮 헤맨다.

농림지역이 개발예정지에서 멀리 있다면 투자기간을 오래 잡아야 한다. 그런데 한국 사람들은 성질이 급해서 3개월을 기다리지 못하고 다시 팔겠다는 사람도 있다. 따라서 성질이 급하기 때문에 3-4년 단기간에 끝내려고 땅도 비싼 땅을 사려고 한다. 결국 투자의 근본목적은 자본 + 세월이다.

건물은 값이 같거나 비슷비슷한 가격으로 분양하기 때문에 항시 대략의 값은 정해져 있다. 그러나 땅은 똑 같은 게 하나도 없다. 입지와 호재가 다르기 때문에 값이 다 다르다. 이런 어려운 사항을 잘 읽어주는 사람이 부동산 전문가다. 언제 시간을 내어 여러분과 함께 커피를 마시면서 부동산을 읽어주는 남자가 되겠다.