55-88 부동산산 쌍가락지

55-88 부동산산 쌍가락지

노후세대 부동산재테크 요령

 

중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력 2017.01.19 09:19

 

 

사람의 수명은 10년 단위로 1-2년씩 늘어나고 있다. 지금은 60세가 100세까지 산다고 하지만, 그분들이 100세가 되는 40년 후에는 평균수명이 105세나 110세로 늘어날 수 있다. 출생과 생명은 자신의 마음대로 할 수 없는 것이기에 하늘이 110세까지 살라고 하면 사는 수밖에 다른 도리가 없다.

옛날에는 머리 아프고, 허리 아프고, 가슴 아프면 여러 가지가 복합적인 합병증이 되어 70세를 넘기지 못하고 모두 저승길을 가야 했지만, 지금은 골목까지 병원이 있고, 신약과 의술이 발달되어 자기 몸 관리만 잘하면 90세 넘기는 건 문제가 아니다. 당신도 90세를 넘기고 꼭 100세 넘을 때까지 건강하게 사시라.

건강하게 오래 살려면 돈이 있어야 한다. 건강은 타고난 체질도 중요하지만 꾸준하게 관리를 잘해야 한다. 관리를 잘 하려면 역시 돈이 필요하다. 아무리 몸이 건강해도 말년에 땡전 한 푼 없으면 오히려 천덕꾸러기가 될 수 있다. 보통사람이 부동산재테크로 노후를 안전하게 보내는 방법을 알아보자.

1) 55세 때부터 10년 단위 재테크

정년퇴직을 5-7년 앞둔 55세 무렵부터 1-3억짜리 땅을 사라. 10년 단위로 재테크를 해야 하기 때문에 건물은 낡아 재테크 수단으로 맞지 않다. 땅은 수도권 개발지나 개발예정지로 인플레를 따라갈 입지라야 한다. 돈이 있다고 20-30억짜리 너무 큰 것을 사면 나중에 팔 때 애로가 있어 노후재테크 수단으로는 옳지 않다.

설사 투자금이 많다 하더라도 2-3억짜리 작은 것 여러 개 또는 5-6억짜리 한두 개 가지고 있으면 자금회전을 빨리 할 수 있어 좋다. 2개 정도 가지고 있으면 더욱 좋으리라. 가락지도 쌍가락지가 좋지 않던가. 그러나 욕심 부리지 말고 하나만이라도 준비해 놓으면 당신의 노후는 편안한 길을 갈 것이다.

2) 65세에 무슨 부동산이냐고?

대부분의 사람들은 65세가 넘으면 부동산투자를 포기하거나 나이 들어 안 하는 것으로 알고 있다. 그러나 인생은 60부터라는 사실을 잊지 말자. 필자를 찾아 투자 상담을 하는 고객들은 대부분 50세 또는 60세가 넘은 분들이다. 65세 때쯤 사서 75세 때쯤 팔면 얼마나 좋을까?

필자의 단골고객인 강여사는 1억 초반 가격의 토지를 2015년에 1개, 2016년에 1개, 2017년 1월에 1개씩 사서 모두 3개가 되었다. 값이 많이 오른 것부터 75세에 1개, 85세에 1개, 95세에 1개를 팔 예정이란다. 팔 때에는 1개에 3-4억씩은 될 것이므로 이 분의 노후대책은 튼튼하다고 볼 수 있다.

3) 75세에도 능력이 되거든 땅 사거라.

대구광역시에 계시는 분인데 며칠 전 필자를 찾아와 1억 3천만 원짜리 땅을 사놓고 가셨다. 4-5년 중장기 투자로 계획하고, 80세에 팔 것이라고 했다. 통장에 돈 놔두자니 아무래도 불안하고, 꼭 자녀들에게 빼앗길 것만 같아 땅에다 묻어놓는 것이라는 말씀을 하셨다.

이분의 말씀인즉, 80세가 되거든 돈이 남던, 밑지던 팔아 노후자금으로 쓰게 해주고, 80전에 자신이 죽거든 상속 처리하도록 도와달라는 부탁을 여러 번 하셨다. 옛날에는 효자가 있어 노부모를 봉양했지만 지금의 노인들은 자신의 앞날을 스스로 개척하는 세상이다. 당신의 노후설계는 당신의 몫이다.

4) 88세에는 모든 부동산을 처분해야 한다.

집소유자 중 60-70대가 40%, 80대가 26%다. 55세 때부터 부지런히 사 모으고, 30여년이 지난 88세가 되면 무조건 팔아야 한다. 88세까지 팔팔한 것 같지만, 오래된 담장은 작은 비에도 무너지는 법이다. 그때부터는 있는 부동산을 팔고, 여유롭게 살면서 제3의 인생을 시작해야 한다.

그땐 10년만 젊었으면 원이 없겠다고 하시겠지. 그러나 역사상 자기 원대로 생명을 연장한 사람은 단 한 사람도 없었다. 불로초를 먹고 살았던 진시황제도 갔고, 김일성도 갔으며 태반주사를 맞은 사람도 다 가게 돼있다. 90이상 장수하다 어느 날 “딸깍”하고 가는 사람도 복 있는 사람이다.

5) 99세에는 유언공증이나 팔아서 현금상속

파는 기회를 잡지 못했거나, 가정 사정 또는 건강상 100세가 다 될 때까지 부동산을 팔지 못했다면 자녀들에게 유언공증을 해두는 일이 지혜로운 일이다. 재산은 부모가 살아생전에 자녀들에게 나눠주는 게 좋다. 부모 죽은 뒤에 자녀들이 재산싸움으로 원수가 되는 일이 비일비재하다.

유언공증은 가족관계증명서. 주민등록등본. 재산목록(등기부 등본이나 건축물 대장 등)을 지참하고, 가까운 법원 앞 공증사무실을 찾아가면 된다. 본인이 노환으로 거동이 불가능할 때에는 변호사가 출장을 와 공증을 하기도 한다. 어디에 있는 땅은 첫째를 주고, 어디에 있는 땅은 둘째를 준다는 식의 공증이 제일 깨끗하다.

6) 땅을 사면 농사를 지어야 하는가.

전답을 사려면 농지취득자격증명을 받아야 등기를 할 수 있으나, 이러한 관계서류는 공인중개사와 법무사가 대행해서 처리해 준다. 농지를 사면 농사를 직접 지어야 하는가. 도시 사람들이 땅 사서 농사짓는 사람은 어디에도 없다. 300평 이상이면 농지은행에 위탁하고, 농지은행으로부터 임차료를 받는다.

300평 이하이거나, 농지은행에 맡기기 싫으면 현지 소작인들에게 소작을 줄 수 있다. 소작인들과 임대차 계약을 체결하고 사용료는 현물인 쌀이나 콩, 고구마, 고추 등으로 매년 가을에 받는다. 어떤 분은 소작료로 쌀 20가마를 받아 사돈네 팔촌까지 나눠먹더라.