부동산투자의 최선책과 차선책

부동산투자의 최선책과 차선책

부동산투자는 속도보다 방향이다.

 

중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력 2017.02.09 09:09

 이 세상에 영원한 것은 없다. 좋을 때는 항시 좋을 것 같지만, 금방 사그라지기 마련이고, 뜻하지 않은 어려움을 겪게 된다. 전쟁터에서 승리를 거듭하던 장군도 어느 날 적의 칼날에 숨을 거두고, 열흘 붉은 꽃도 쓸쓸히 떨어지는 게 세상이치다. 누가 말했을까? 인생살이도 화무십일홍(花無十日紅)이라고,

정치도 그렇다. 새누리호는 10년의 고비를 넘지 못하고 9부 능선 고개에서 숨을 헐떡거리고 있다. 권불십년(權不十年)이라는 말이 어쩜 이리도 딱 맞는 말일까? 부동산시장도 화무십일홍일 때가 있고, 권불십년일 때가 있다. 이런 점을 잘 예측하는 사람이 투자의 귀재다.

부동산시장의 호황과 불황의 경기주기는 대개 3대1이다. 3년 나빴다가 1년 좋아진다는 뜻이다. 나쁜 시절은 길고, 좋은 시절은 짧다. 2008년에서 10년까지 시장이 극도로 나쁘다가 2011년 반짝하더니, 2012-14까지 다시 나빴다. 2015년과 16년 사이 1년은 강남재건축으로 시장이 회복되었음을 당신도 잘 아시리라.

2017년 들어서는 어떤가? 주택시장은 매수심리가 위축되어 거래가 없고, 미분양은 늘어나고 있으며, 어쩌다 집이 팔리는 사람은 돈 보따리를 들고 수도권 토지투자에 맞바꿈을 하고 있다. 그렇다면 2017년부터 2019년까지는 집값은 내려가고, 땅값은 올라가는 시기로 봐야 한다.

물론 예외는 있다. 전국의 부동산값이 다 내려가도 올라가는 지역은 있게 마련이다. 어느 지역은 값이 오르고, 어느 지역은 값이 내릴까. 집은 강남4구와 한강변이 오르거나 보합이고, 땅은 평택과 화성이 오를 것이니 그리 아시라. 그러나 총만 있으면 뭐하냐. 총알이 없는데~

부동산투자에 대한 지식이 빠삭한 사람일수록 돈이 없더라. 별을 따려면 하늘을 봐야하고, 임을 만나려면 뽕밭을 가야 하는데 그리 할 수 없음이 안타까울 뿐이다. 어서 병아리 사서 돼지 만들고, 돼지 키워 황소 만들고, 황소 팔아 집 사고, 집 팔아서 땅 사는 재테크를 하자.

농촌에서는 흉년이 들어 땅값이 내려가면 소나 말, 돼지 등 가축으로 부족한 살림살이를 보충했다. 그러나 수도권에서는 값이 내려가도 보충할 길이 없다. 필자도 시골에서 자랄 때 소 팔아서 빚 갚았던 일을 기억하고 있다. 따라서 시골의 가축은 농가재정의 한축이 돼왔었고, 귀한 재테크 수단이었다.

가난한 집에서는 소나 말을 팔아 결혼밑천도 했다.

어떤 총각이 이웃집 처녀를 좋아해서 상사병이 날 지경이었다. 총각은 처녀를 만나 결혼해 줄 것을 간청하였더니 처녀는 씽긋이 웃으면서 자기와 결혼하려면 “말(馬)두 마리와 소(牛) 다섯 마리를 가져오라”고 했다. 가난한 총각입장에서 그 많은 가축을 가지고 갈 수 없어 포기하고 말았다.

그로부터 총각은 50년 동안 그 처녀를 가슴에 안고 살다가, 할아버지가 된 후 어느 날 손녀에게 그 문제를 수수께끼로 내줬다. 손녀는 눈을 지그시 감고 생각하더니 “두(二)말(馬)말고, 오(五)소(牛)”라는 풀이를 내놨다. 이 노인 그때서야 무릎을 닥치고, “내가 그걸 왜 몰랐을까” 후회했으나 분하고 원통할 일이다.

지금 부동산시장은 한 치 앞을 내다보기 어려운 시점이다. 앞으로 2년 동안 집값은 내린다는 의견이 절대다수이고, 땅값과 상가는 강보합세를 점치고 있다. 여러분들의 의견은 어떠신가? 사람은 믿는 구석이 있는 사람이 좋다. 부동산도 믿는 구석이 있는 부동산은 손해 보지 않을 것이니 그리 아시라.

인생은 속도보다 방향이다. 부동산투자도 속도보다 방향이다. 부동산 경기가 그렇다면 그에 따른 준비를 잘해야 한다. 이럴 때 거꾸로 가는 사람은 현명한 사람이다. 그래서 방향을 잘 잡는 배가 잘 달리고, 방향을 잘 잡는 투자자가 성공하게 되는 것이다. 방향은 개발이 될 곳과 될 예정에 있는 곳이다.

어디에 전철이 생기고, 어디로 관공서가 이전하고 등 시시한 개발예정지는 많다. 그런 것 말고, 항구 확장이라든지, 차이나타운 건설이라든지, 신도시라든지, 복선전철이라든지 굵직한 호재가 복합적으로 일어나는 평택항이나 서평택, 송산그린시티를 찾는 게 답이다.

노자 도덕경에 상선약수(上善若水)라는 글귀가 있다. 모든 일은 물과 같이 하라는 뜻이다. 부동산투자는 팔고 살 때 욕심을 부리면 안 된다. 욕심대로 팔거나 사는 일은 최선책이고, 조금 양보하며 팔거나 사는 일은 차선책이다. 부동산투자는 차선책에서 계약서에 도장을 찍으시라.

최선책까지 가려다가 한두 달 사이에 경기가 변해 몇 년을 끌려가는 사람이 부지기수다. “어디에 있는 어떤 부동산 팔까요?”라는 질문을 매일 수 십 통씩 받는다. 10통화에 8통은 팔라고 답을 한다. 부동산투자는 차선책에서 조금 덜 받고 파는 일이다. 앞으로 주택시장은 차선책을 택하시라.

지금 서울지역에서는 집을 팔기 위해 가격을 조금씩 내리고 있음이 사실이다. 차선책을 택하고 있는 것이다. 부동산 씨앗을 파종하는 전문가들도 차선책을 권유하고 있다. 물론, 수확은 투자자가 하겠지만, 조금 싸게 팔아야 사는 사람도 남는 게 있다는 투자원칙을 알고 살자.