[월세받는 직장인] 투자금 들지 않는 투자, 정말 가능할까?

[월세받는 직장인]

투자금 들지 않는 투자, 정말 가능할까?

김현주 기자    입력 : 2017-03-16 09:00:00      수정 : 2017-03-16 09:00:00

부동산 재테크와 관련한 가장 큰 편견 가운데 하나는 '부동산 투자는 돈이 많아야 할 수 있다'는 것이다. 30년간 피땀 흘려 일하고 알뜰살뜰 아껴 쓰더라도 서울에서 집 한 채 소유하기 힘들다는 기사를 꼭 예로 들지 않아도, 돈이 많지 않으면 부동산 투자는 접근하기 어렵다는 게 일반적인 인식이다.

얼마 전까지만 해도 나 역시 같은 생각이었다. 다문화가정을 지원하는 사회복지사로 일하면서 보람은 있었지만, 넉넉하지 못한 급여로 미래에 대한 걱정은 컸다. 게다가 아버지가 5년 넘게 병상에 누워있는 상황이라 병원비 부담이 상당해 당시는 미래를 꿈꾸는 것조차 사치라고 느껴졌다.

그러던 어느 날 한 매체의 인터뷰 기사를 보다가 큰 충격을 받았다. 모 대기업 회장의 인터뷰였는데, 그 회장의 자사 지분율이 고작 1자리 수밖에 되지 않았던 것이다. 그렇게 적은 지분율로 거대한 조직을 이끄는 수장이 되었다는 게 믿기지 않았다. 

나도 적은 자본으로 큰 돈을 벌고 싶었다. 아니 이건 생존의 문제였다. 내일을 암담하게 맞이하고 싶지 않았다. 간절함이 꿈을 이룬다고 했던가? 우연히 읽은 부동산 경매 관련 책에서 그토록 찾았던 답을 얻었다.

부동산 투자에서 적은 돈으로 큰 효과를 볼 수 있는 방법은 바로 ‘레버리지’를 이용하는 것이다. 레버리지란 내 돈이 아닌 타인의 자본을 지렛대로 삼고, 이를 통해 내 돈의 힘을 최대로 발휘하는 방식인데, 부동산에서 레버리지로는 은행의 대출금과 임차인의 임대차 보증금을 들 수 있다.

레버리지를 이용하면 소액으로 부동산 투자를 할 수 있고, 여기에다 경매 재테크를 더하면 내 돈이 한 푼도 들지 않는 투자, 즉 '무피투자'도 가능하다는 게 내 소신이다. 

부동산 재테크에 투자금이 들지 않는다는 사실에 여전히 의구심을 갖고 고개를 갸우뚱하는 이가 있다면 다음의 빌라 경매 낙찰 사례를 확인해보자. 

법원 경매를 통해 주택을 낙찰받으면 보통 감정가의 70%나 낙찰가의 80% 가운데 낮은 금액을 경락잔금대출로 받을 수 있다. 보험사나 증권사, 새마을금고 등 제2금융권 중에서는 상대적으로 대출한도를 조금 더 여유있게 적용해 주는 곳도 있다. 

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예를 들어 감정가가 1억원인 빌라를 8000만원에 낙찰받는다면, 타인 자본인 은행의 대출금을 감정가의 70%에 해당하는 7000만원 정도 받을 수 있다. 여기에 월세 보증금 1000만원을 합하면 8000만원이 된다. 

다시 말해 내 돈이 하나도 필요하지 않게 되는 것이다. 이때 대출금 7000만원과 보증금 1000만원이 레버리지다. 은행에서 대출한 7000만원에 대한 이자는 임차인에게 월세를 받아 상환하고, 남은 월세는 낙찰자의 임대수익이 된다. 

낙찰자는 자기 자본 없이 은행 대출금과 임차인의 임대차보증금을 레버리지로 활용해 빌라를 취득하고도 매월 임대수익을 발생시키는 '무피투자'를 한 것이다. 빌라 낙찰가에 대해 낙찰자, 은행, 임차인이 각각 부담한 금액을 따져 보면 은행이 7000만원, 임차인이 1000만원, 낙찰자는 0원이다. 빌라 소유권은 낙찰자에게 있는데 투자 금액은 은행과 임차인보다 적게 드는 구조가 된다. 

이처럼 경매를 이용하면 부동산을 시세보다 저렴한 가격으로 소유하면서 대출을 많이 받을 수 있어 레버리지 효과를 최대로 살린 무피투자가 가능하다. 

나 역시 위의 빌라 경매 낙찰과 같은 방법으로 2015년 인천 서구의 빌라를 무피투자로 낙찰받았다. 감정가 1억원에서 한차례 유찰되어 최저가 7000만원으로 법원 경매가 진행된 빌라를 8020만원에 낙찰받았다. 

레버리지로 활용한 금액은 대출금 7000만원과 월세 보증금 1500만원을 합친 8500만원이었다. 8020만원으로 낙찰받은 물건의 수리비용은 70만원, 세금 및 중개수수료 등 부대비용 380만원으로 총 8470만원이 들었다. 

레버리지로 활용한 금액인 8500만원에서 총 비용인 8470만원을 제외하고도 30만원이 남는 무피투자가 된 것이다. 은행 대출 이자는 월 21만원이지만 월세가 35만원씩 입금돼 대출이자를 상환하고 남는 14만원이 매달 임대수익으로 들어온다. 

일반적으로 부동산 경매 재테크는 시세보다 싼 가격으로 부동산을 낙찰받기 때문에 수익률뿐만 아니라 리스크 관리 측면에서도 일반매매로 부동산을 취득한 것보다 훨씬 더 여유가 있다.

만약 위 사례에서 부동산 시세가 1000만원 떨어지면 어떻게 될까. 일반매매는 1억원에 매입한 부동산 시세가 9000만이 되어 1000만원의 손해가 발생한다. 하지만 경매 재테크를 통해 8000만원에 낙찰받으면 부동산 시세보다 1000만원 떨어진 9000만원에 팔아도 오히려 1000만원의 수익이 생긴다.

물론 경매 재테크를 통한 무피투자는 고가로 낙찰받으면 아무런 소용이 없다. 따라서 낙찰을 받기 위한 경매가 아닌 수익률 중심의 부동산 경매 재테크가 되도록 예비자금을 충분히 확보한 뒤 투자 전략을 세워나가야 한다. 

윤동주('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자, 필명 '별헤는밤')