서울 부동산 투자지도가 변하고 있다

서울 부동산 투자지도가 변하고 있다.

 

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원

(‘부동산의 재발견’의 저자)

 

“지금까지 부동산 투자의 중심축은 경부고속도로를 중심으로 하는 경부축 라인이었다.

서울 강남권에서 시작하여 분당, 용인 지역은 땅값이 상승하고 아파트 분양도 잘되어 건설회사가 선호하는 지역이었다.

하지만 서울 부동산 투자지도에 조금씩 변화의 조짐이 발생하고 있다.

세계 어느 나라에 견주어도 크기와 폭에서 뒤지지 않는 한강변과 상대적으로 낙후되고 개발이 더디었던 서울 강북지역, 대규모로 개발을 진행 중에 있는 新 업무지역이 대표적이다.”

 

주거 중심축으로 부상할 한강변

 

우리나라에서 향후 주거 중심지로 떠오를 지역은 어디일까? 필자는 한강변이라고 말하고 싶다.

서울을 동서로 가로지르고 있는 한강은 세계 어느 나라에 견주어도 손색이 없을 정도 로 넓은 폭과 길이를 자랑한다.

한강을 조망할 수 있고 접근성이 좋은 지역은 그렇지 못한 지역보다 가치가 높을 수 밖에 없다.

그래서일까? 강남의 최고의 부촌이 기존의 대치동, 도곡동에서 반포동으로 옮겨갔다.

반포에서 분양했던 아크로리버파크 아파트 전용면적 85㎡ 는 20억을 호가하고 있다.

타워팰리스, 삼성동 아이파크로 대표되는 주상복합 아파트의 인기도 시들해 지고 있다.

이제는 편리보다는 산, 강, 공원 등 자연과 접할 수 있는 환경이 주거 가치의 중요한 잣대가 되고 있다.

서울숲 공원을 앞마당에 두고 한강 조망이 탁월한 성수동의 갤러리아포레아파트가 최고가 아파트로 등극한 것도 주목할 필요가 있다.

강남과 달리 거실에서 남향으로 한강을 조망하고 서울숲을 앞마당처럼 이용하고 조망할 수 있다는 점에서 가치를 인정받은 것이다.

주목할 만 한 한강변 지역으로는 압구정, 반포, 잠원, 용산, 성수, 여의도, 잠실 등을 들 수 있다.

 

옛 명성을 찾으려는 서울 강북지역

 

종로로 대표되는 서울 강북지역은 강남권에 새로운 신도시가 생기면서 부동산의 중심축을 강남권에 넘겨줘야 했다.

아파트 가격도 2016년 6월 기준 강남권의 약 62%에 불과한 실정이다.

하지만 용산, 성수, 상암을 중심으로 하는 강북지역에 대규모 업무지역이 조성되고 있고 용산공원, 서울숲공원, 하늘공원 등 대규모 공원을 지척에 두면서 강북지역은 강남처럼 직주근접이 가능하고 친환경 요소까지 갖추게 되었다.

용산국제업무지구는 무산되었지만 입지적 메리트가 있어 언젠가는 개발이 될 예정이고 캠프킴, 유엔사, 수송부 부지가 업무시설, 주상복합아파트 등 복합시설로 개발될 전망이다.

일본의 경우 도심재개발을 통해 도쿄가 국제도시로 발돋움했듯이 서울은 용산 지역이 그 첨병역할을 할 것으로 기대된다.

한편 용산지역은 이태원이라는 우리나라 유일의 이색상권을 가지고 있는데 용산 지역에 대규모 개발호재들이 기다리고 있어 명실상부한 서울의 대표상권으로서의 입지를 강화할 것으로 보인다.

242만㎡에 달하는 용산민족공원이 2019년부터 단계적으로 개방하여 2027년 완전개방이 이뤄지면 미국의 센트럴파크처럼 서울의 허파역할을 할 것으로 기대된다.

그리고 한남뉴타운이 재개발되어 고급 부촌으로 바뀌게 되면 급격한 유동인구의 증가와 안정적인 상주인구를 갖게 된다.

또한 신분당선이 용산공원 인근에 개통을 하고, 광화문과 은평뉴타운을 지나 삼송신도시까지 연결되면 남과 북을 연결하는 중심 지역으로 발전할 가능성이 높다.

용산과 함께 떠오르고 있는 곳은 한강 이북 동쪽에 위치한 서울 성동구 성수동이다.

과거 인쇄공장, 구두공장 등 공장이 밀집되어 있던 낙후된 지역이 서울숲 조성, 서울 최고가 아파트인 갤러리아포레, 신분당선 서울숲역 개통 등이 이뤄지면서 서울의 대표적인 부촌으로 자리매김하고 있다.

준공업지역으로 삭막했던 이 지역은 갤러리아포레 아파트 뒷길 단독주택 밀집 지역에 카페, 공방 등이 들어서면서 제2의 가로수길로 떠오를 것으로 기대되고 있다.

성수동은 기존의 낙후된 이미지에서 벗어나 카페거리가 형성되고 있고, 화가와 엔터테인먼트 회사가 들어서는 등 향후 발전 가능성이 높은 지역이다.

성수대교와 영동대교 사이의 한강변은 아파트로 재개발이 되어 최고 50층의 스카이라인을 형성하고, 준공업지역은 지식산업센터로 바뀌어 젊은층 유입이 증가하며 활력있는 지역으로 바뀔 전망이다.

압구정 맞은편이고 한강변에 접해 있다는 지리적 장점이 더해지면서 성수의 부가가치는 지속될 전망이다.

또한 그동안 변두리로 취급받아 온 서울 동북권(노원구, 도봉구, 강북구, 성북구)은 동북르네상스를 통해 노원역과 창동역 일대에 컨벤션센터, 호텔, 업무단지, 상업시설이 들어서 노원역 인근은 동북4구 170만명과 인근 경기도 지역의 남양주, 동두천, 포천, 구리, 의정부 150만명을 포괄하는 업무, 상업 중심지로 부상할 전망이다.

 

대규모 개발 지역

 

대규모로 개발이 이루어지고 있는 지역의 부동산은 가격이 상승하기 마련이다.

이는 부동산 특성 중 인접성과 관련된 것으로 부동산 가격은 주변 개발호재의 영향을 받는다는 것이다.

청계천과 서울숲 공원이 조성되면서 인근 지역의 아파트와 주택가격이 많이 상승한 것은 이러한 인접성의 영향이다.

현재 대규모로 개발이 진행되고 있는 서울시 마곡지구가 대표적이다.

LG, 코오롱, 롯데 등 대기업과 보타닉공원, 신세계 스타필드 조성 등으로 마곡은 서남권의 대표적인 업무, 상업, 주거의 중심지가 될 전망이다.

마곡지구는 서울시 강서구 마곡동, 가양동 일대의 335만㎡규모로 주택, 연구?개발 및 국제업무단지, 호텔, 위락시설 등이 들어선다.

2031년까지 개발되는 장기 프로젝트로 상암DMC의 6배, 판교의 5배 규모이다.

서울에 남은 마지막 대규모 개발지로서 상주인구는 16만명, 유동인구는 50만명에 달하는 서남권 비즈니스 중심지이자 국제 교류 중심지로 부상할 전망이다.

마곡지구 개발 시장은 상당히 뜨겁다. 먼저 아파트는 분양가 대비 거의 2배로 상승을 했다.

한편 오피스텔은 분양이 끝났는데 대부분의 단지가 일주일 이내에 청약이 완료될 정도로 인기가 높았다.

하지만 서울시에는 오피스텔 공급이 많다고 판단하여 더 이상 오피스텔 건축 허가를 내주지 않을 방침이다. 입주는 2015년부터 시작되었고 2017년이면 대부분 입주가 완료된다.

현재는 상가와 섹션 오피스 분양이 한창 진행 중에 있다.

섹션 오피스는 마곡지구 대부분의 필지가 사옥용으로 낙찰되고 업무시설들이 오피스텔로 공급되다 보니 상대적으로 오피스 공급이 부족한 편이어서 인기가 높다.

상가도 주중에는 업무, 연구 단지의 직장인이 이용하고 주말에는 인근 아파트 배후 거주민을 대상으로 한 주 7일 상권이 가능하면서 많은 인기를 얻고 있다.

이처럼, 마곡지구는 서남권의 최대 업무밀집지역으로서 편리한 대중교통 여건과 쾌적한 환경을 갖춰 주거, 업무, 상업, 환경이 어울어진 서울의 새로운 경제 중심지, 국제 교류 중심지로 도약할 것으로 전망된다.

(* 상기 내용은 최근 필자가 발간한 ‘부동산의 재발견’에 자세히 수록되어 있습니다.)