[MT리포트]강남도...신도시도...늘어나는 '유령상가'

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[수익형 부동산 딜레마]

3.3㎡당 3000만~4000만원 상가 높은 임대료 불러…세입자 내몰아 위기 자초

머니투데이 김사무엘 기자 |입력 : 2018.08.07 15:02

편집자주수익형 부동산이 흔들린다. 공실은 늘고 수익률은 갈수록 떨어진다. 상가, 오피스텔 뿐 아니라 오피스도 마찬가지. 그나마 뜨는 상권도 젠트리피케이션으로 임차인이 짐을 싸면 곧바로 상권 침체로 이어진다. 건물주도 자영업자도 위기다.

 지난 2일 세종시 어진동의 한 대형상가 모습. 완공된지 약 2년이나 지났지만 여전히 대부분의

상가가 임차상인을 구하지 못해 공실로 남아있다. /사진=김사무엘 기자

#2016년 10월 완공된 세종시 어진동 소재 A상가는 지금도 상가 대부분이 텅 빈 채로 남아 있다. 지상 6층 연면적 6만6442㎡ 규모로 상가 277실, 오피스 321실 등 총 598실이 공급된 대형 상가지만, 가장 목이 좋다는 1층도 영업 중인 점포는 3~4곳이 채 안돼 보였다. 임차인을 구하지 못해 분양가보다 싼 가격에 매물로 나온 상가도 수두룩하다.

세종시 곳곳에는 A상가처럼 건물 대부분이 비어있는 '유령상가'가 넘쳐난다. 위례나 동탄, 미사 등 신도시에서도 비슷한 상황이 연출된다.

대한민국의 대표 상권이라 여겨지는 서울 강남도 위기를 겪긴 마찬가지다. 공실은 늘어가는데 수익률은 갈수록 떨어진다. 상가 투자로 안정적인 고수익을 기대할 수 있던 시대가 저물고 있는 것이다.

상가 공실 문제는 신도시에서 특히 심각하다. 국토교통부에 따르면 올 2분기 세종의 소규모 상가 공실률은 12%로 지난해 2분기(6.3%)보다 2배 가까이 올랐다. 중대형 상가의 공실률은 이보다 높은 14.3%다.

신도시의 상가 공실 문제는 높은 공급가격이 원인으로 지목된다. 한국토지주택공사(LH)가 상업용지를 경쟁입찰에 붙이면서 땅값이 높아지고, 상가 분양가도 덩달아 올랐다. 이는 높은 임대료로 이어지고 자영업자의 수익을 악화시켜 줄폐업을 유발하는 요인으로 작용한다.

앞서 사례로 든 세종 A상가의 경우 토지 낙찰가격은 3.3㎡당 905만~1186만원으로 세종의 평균적인 공동주택용지 가격의 약 3배에 달했다. 1층 상가 분양가는 2014년 분양 당시 3.3㎡당 3000만~3200만원으로 서울의 웬만한 상가 매매가보다 높은 수준이었다.

상가 분양가 상승은 전국적인 추세로 나타나고 있다. 부동산114에 따르면 올 상반기 전국에 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 3097만원으로 2001년 통계수집 이후 가장 높았다.

지난 6일 서울 강남의 가로수길과 압구정동 일대 상가 곳곳에서 임대구함 딱지가 붙어 있었다. /사진=김사무엘 기자

기존 상권 역시 높아진 매매가가 상가 투자의 발목을 잡는다. 올 2분기 서울 강남구의 상가 매매가는 3.3㎡당 4686만원으로 전년 동기대비 12% 증가했고, 2016년2분기보다는 39.6%나 올랐다.

투자비가 오르니 수익률은 기대치를 밑돌 수밖에 없다. 통상 상가 투자의 기대수익률은 5~6% 선이지만 올 2분기 서울의 임대수익률은 4.6%에 머물렀다. 강남(3.5%)과 서초(2.9%), 마포(4%) 등 주요 상권은 서울 평균보다 못했다.

상가의 위기는 금리인상 이후 더 본격화할 것으로 분석된다. 금리가 오르면 과도한 대출을 받은 투자자는 임대수익으로 이자를 감당하기도 어려운 상황이 올 수 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최근엔 자영업 경기 악화 등으로 상가 투자 여건은 갈수록 나빠지고 있다"며 "올 하반기 금리인상이 실현되면 일부 지역에서는 매매가 하락 등 조정이 나타날 것"이라고 말했다.