-밀레니얼 세대 부상으로 부동산 선호 변화…혁신 기술로 트렌드 변화 이끌기도
#1. 미국 중서부의 도시 덴버에 사는 제니사 화이트 씨는 가구 소득이 연 10만 달러(약 1억2000만원)가 넘는 전형적인 중산층이다. 하지만 렌트비(월세)를 내고 집을 빌려 산다. 화이트 씨는 “빚이 많아 집을 살 때 내야 할 다운페이먼트(착수금)를 낼 여유가 없다”고 말했다.
미 인구조사국에 따르면 미국의 연평균 평균 가계 수입은 2018년 6만3179달러(약 7000만원)다. 10만 달러는 여전히 많은 수입이다. 하지만 10만 달러 이상을 버는 가구 중 주택을 빌려 사는 비율은 올해 19%에 달한다. 2006년 12%에서 대폭 상승했다. 340만 가구가 집을 사는 대신 임차를 선택했다는 뜻이다.
#2. 뉴욕 맨해튼의 가장 중심 지구는 소위 ‘미드타운’이다. 센트럴 파크 아래 40~59번가 지역을 말한다. 그랜드센트럴과 펜스테이션(기차역)과 포트오소리티(버스터미널) 등 교통 시설이 집중돼 있고 대규모 마천루들이 솟아 있는 곳이다.
대표적 오피스 빌딩인 ‘1330 애버뉴오브아메리카스’는 지난 10년간 임대료가 거의 변화가 없었다. 스퀘어피트당 2007년 84달러였던 렌트비는 10년이 지난 2017년 82달러로 소폭 하락했다. 하지만 미드타운 남쪽 첼시 지역의 스타렛 리하이 빌딩의 렌트비는 2007년 29달러에서 2017년 63달러로 112% 올랐다. 젊은 밀레니얼 세대 직장인들이 카페와 레스토랑, 주거지역과 오피스가 어우러진 첼시 지역을 선호하자 기업들이 옮겨간 덕분이다.
[뉴욕(미국) = 김현석 한국경제 특파원] 미국 부동산 시장이 움직이고 있다. 젊은 밀레니얼 세대가 부상하고 베이비부머 세대가 퇴조하면서 부동산에 대한 선호가 바뀌고 있는 데다 전자 상거래와 공유 비즈니스의 발전 등 혁신 기술이 사회에 파고들면서 부동산 시장에도 영향을 미치고 있기 때문이다. 여기에 세계에서 몰려드는 거대한 자본이 돈 냄새를 맡아 빠르게 움직이면서 새롭고 거대한 트렌드를 만들고 있다.
미국 부동산 시장의 변화는 세계 부동산 시장의 변화를 이끈다는 점에서 주목할 필요가 있다. 세 가지 주요 최신 트렌드를 살펴보자.
최근 기업들은 미드타운 남쪽 지역인 첼시 등으로 이전하려는 움직임을 보인다. 첼시 지역의 모습
①기술이 바꾼 부동산, ‘리테일 대신 창고’
미국에서 가장 각광받는 부동산은 물류 창고다. 반면 공실이 급격히 증가해 찬밥 대우를 받는 것은 리테일(상가)이다. 부동산을 주택·오피스·리테일·창고 등으로 나눠 볼 때 지난 2년 새 가장 많이 오른 것은 창고이고 가장 많이 떨어진 것은 리테일이다.
이는 전자 상거래 발달의 영향이다. 기술 발전에 따라 부동산 시장도 변화하고 있는 것이다. 아마존의 약진으로 지난해 미국에선 전자 상거래가 전체 소매에서 차지하는 비율이 10%를 넘었다. 3~4년 내 15%를 넘을 것으로 관측된다. 이런 성장세를 감안할 때 물류 수요는 앞으로도 상당할 것으로 보인다.
사모펀드 블랙스톤이 지난 9월 26일 187억 달러(약 22조원)를 들여 1억7900만 스퀘어피트 규모의 도심 인근 물류 창고들을 인수한 게 바로 이런 배경에서다.
특히 블랙스톤이 사들인 것처럼 대도시 인근의 물류 창고의 인기가 높다. 아마존의 ‘하루 배송’ 때문이다. 아마존이 하루 배송을 전국적으로 확대하면서 미국 유통업계에서는 배송 시간 단축이 사업 경쟁력을 좌우하는 관건으로 떠올랐다. 이런 하루 배송이 가능하려면 도심과 인접한 물류센터를 확보한 뒤 주문이 많은 물건을 대량으로 쌓아두고 있어야 한다. 즉 ‘라스트마일(last mile)’ 물류 창고를 확보하는 전쟁이 조용히 벌어지고 있다.
현재 유통업자들은 물류비용의 80%를 트럭 등 운송비로 쓴다. 반면 물류 창고 렌트비는 물류비용의 4.3%에 불과하다. 미국 부동산업계 관계자는 “유통업자들에게 렌트비는 부담이 크지 않기 때문에 앞으로도 렌트비를 올릴 수 있는 여지가 많다”고 말했다.
물류 창고의 수요는 많지만 도심 인근에 남는 땅은 많지 않다. 맨해튼 인근에는 빈 땅이 거의 없다. 이 때문에 도심 내에 신축 물류 창고는 여러 층으로 지어지고 있다.
반면 리테일은 한파를 맞았다. 많은 도시에서 상가 면적이 감소하고 있다. 새로 짓거나 리모델링하는 쇼핑몰은 전자 상거래가 가능한 옷·잡화 등을 다루는 점포 면적이 줄어들었다. 그 대신 피트니스·헬스케어·레스토랑 등의 면적은 늘어나고 있는 상황이다. 소비하는 방식이 바뀌면서 쇼핑몰의 구조 자체가 바뀌고 있는 것이다.
또 과거 쇼핑몰은 몰 주변을 주차장으로 감쌌지만 최근에는 몰 옆에 아파트와 메디컬 오피스(병원) 등을 배치하는 새로운 구조로 짓고 있다. 체험하면서 오랜 시간을 머무를 수 있는 공간을 넣는 것이다.
②밀레니얼이 맨해튼 오피스에 미친 영향
오피스 빌딩의 공간도 바뀌고 있다. 과거에는 임원들의 별도 업무 공간이 창문 주변에 배치됐다. 하지만 렌트비가 올라가면서 최근 오피스 공간은 책상들이 매우 빽빽하게 배치되고 회의실 공간을 늘리는 식으로 설계된다. 임원실은 사라졌다.
이에 따라 수십년 전에 비하면 1인당 쓰는 면적이 절반 가까이 줄어들었다. 면적이 좁은 만큼 답답해진 공간을 보완하기 위해 건물주들은 층고가 높고 채광이 좋은 공간을 제공하는 게 중요해졌다.
기둥이 없어야 빽빽한 레이아웃에서도 답답하지 않은 공간을 제공할 수 있다. 이에 따라 신축되는 미국의 빌딩들은 기둥을 줄이고 있다.
또 다른 특징은 미팅 장소, 컨벤션 시설, 피트니스센터 등 부속 시설을 제공하는 게 임차인을 확보하는 데 매우 중요해졌다는 점이다. 이런 특징은 밀레니얼 세대가 오피스 주력 인구로 떠오르고 있기 때문이다. 임대 효율을 높이려면 임차인인 밀레니얼 세대의 라이프스타일에 맞춰 공간을 공급해야 하는 것이다.
지난 3월 개장한 허드슨야드는 뉴욕의 새로운 랜드마크로 자리 잡았다
