['3차 파동' 땅값이 더 문제다] (6) 개발이익 환수가 관건

['3차 파동' 땅값이 더 문제다] (6) 개발이익 환수가 관건

 

입력 2006.04.03 01:32 수정 2006.04.03 01:35

 

노무현 대통령은 지난 2월 말 취임 2주년 국회 국정연설에서 "투명하게 신고하고 법을 지키는 사람이 세금에서 유리하도록 하겠다.

 

털어도 먼지 안나는 시민… …그래서 오금이 저리지 않는 떳떳한 시민으로 살 수 있는 세상을 만들겠다"고 밝혔다. 

 

그로부터 꼭 한 달 뒤인 지난 3월24일 정부와 열린우리당의 정책협의회가 열렸다. 

 

이날 협의회에서 당정은 양도소득세의 '1가구 1주택 비과세' 제도를 당분간 유지하기로 합의했다. 

 

재경부가 3월 초 청와대 업무보고에서 1가구 1주택에 대해서도 각종 비과세.감면.과세특례 제도의 점진적 축소계획을 밝힌 뒤 반대여론이 높아졌기 때문이다. 

 

하지만 상당수 전문가들은 지금도 당시 회의 결과에 고개를 갸우뚱거리고 있다. 그동안 제시했던 비과세 제도 개선방안과는 동떨어진 결론이어서다. 

 

한 전문가는 "비과세 제도 개선은 집 한 채 가진 서민들에게까지 세금을 물리자는 게 결코 아니다"며 "경제논리가 표를 의식한 정치논리에 또다시 밀려난 꼴"이라고 꼬집었다. 

 

○비과세제도 뭐가 문제인가 

 

전문가들은 이미 80년대 말부터 양도세제가 땅값을 안정시키는 효과가 큰 만큼 1가구 1주택과 8년 이상 자경농지 등에 대한 비과세제도를 세액(소득) 공제제도로 바꾸자고 요구해 왔다. 

 

전문가들은 연간 거래되는 토지(주택포함)의 85%가 1주택 또는 자경농지 등 비과세 대상에 해당하는 것으로 추산하고 있다. 

 

거래 없이 보유만 하고 있는 부동산을 기준으로 보면 비과세 대상이 95%를 넘는 것으로 학계는 보고 있다. 

 

1주택 비과세제도의 경우 주택에만 해당된다고 보기 쉽지만 주택이 깔고 앉은 땅(부속토지)이 한 묶음으로 보유.이용.거래된다는 점에서 결국 토지문제에 가깝다. 

 

실제로 주택이 들어선 토지(건물정착면적)의 10배(도시지역은 5배)까지 부속토지로 인정돼 함께 비과세된다. 

 

이러다 보니 세금 걱정 없이 '집을 덤으로' 땅을 사는 경우가 허다하다. 

 

무엇보다 비과세제도의 가장 큰 허점은 부동산을 팔아도 아예 신고할 필요가 없다는 점이다. 

 

따라서 세무당국이 매도자가 땅(집)을 얼마에 사고 팔았는지 거래내역을 전혀 파악할 수 없다. 

 

이러다 보니 미등기 전매는 물론 취득.등록세 등을 줄이기 위해 거래금액을 줄여 신고하는 이른바 '다운계약서' 등 편법.탈법행위가 관행처럼 굳어져 투기를 부추기는 빌미가 되고 있다는 지적이다. 

 

한국조세연구원의 노영훈 선임연구위원은 최근 한 세미나에서 "비과세 대상은 세무서에 신고하지 않고 가만히 있어도 되니 부동산을 사고 팔아도 한쪽이 비과세 대상이면 거래가격이 노출되지 않아 결국 담합에 의한 불성실 신고(다운계약)를 양산하게 된다"고 말했다. 

 

○공제제도 어떤 효과 있나 

 

세액.소득공제제도를 활용하면 무엇보다 토지 등 부동산거래의 투명성을 획기적으로 높여 땅값을 안정시킬 수 있다고 전문가들은 입을 모은다. 

 

예를 들어 1가구 1주택자가 자신의 집과 땅(부속토지)을 3억원에 팔았다고 치자.세액 100% 공제제도가 시행되면 매도자는 부동산을 팔아 시세차익(양도가에서 취득가를 뺀 금액)이 생기더라도 세금을 한 푼도 낼 필요가 없다. 

 

세무당국이 양도세를 매길 때 차액을 모두 공제해주기 때문이다. 

 

서민들의 세금 부담을 덜어주기 위해 지난 50년간 유지돼 온 1가구1주택 비과세 제도와 똑같은 효과가 있는 셈이다. 

 

하지만 공제제도는 비과세제도와 큰 차이점이 하나 있다. 

 

세금공제를 받기 위해 부동산을 판 사람이 스스로 세무당국에 거래내역을 적극적으로 신고한다는 사실이다. 

 

직장인들이 연말세금정산 때 소득공제(세금감면) 혜택을 받기위해 각종 영수증을 꼼꼼히 챙겨 제출하는 것과 똑같은 이치다. 

 

그렇다고 세금을 더 깎기 위해 신고금액을 부풀리기도 쉽지 않다. 

 

매수자 입장에서 보면 자칫 부풀려진 금액 때문에 취득.등록세를 더 물어야 하기 때문이다. 

 

실거래가 신고가 자율적으로 정착되는 셈이다. 

 

이렇게 되면 정부가 부동산 거래내역을 고스란히 파악할 수 있고 결국 편법.탈법을 동원한 투기행위를 줄이는 효과를 거둘 수 있다. 

 

따라서 정부가 굳이 이중 삼중의 감시망을 치지 않아도 연간 거래건수의 최대 85%에 이르는 부동산 거래가 훨씬 투명해진다는 얘기다. 

 

국토연구원의 정희남 연구위원은 "공제제도가 도입되면 1주택자는 지금처럼 세금을 내지 않고,부동산거래 투명성도 높아져 서민들이 느끼는 상대적 박탈감이나 국가의 경제적 부담까지 덜 수 있는 일석이조의 효과가 있다"고 말했다. 

 

강황식 기자