건물 제외한 토지만 경매 나왔는데…찬밥 신세 면한 이유 있었네

[부동산] 건물 제외한 토지만 경매 나왔는데…찬밥 신세 면한 이유 있었네

대개 지상건물 철거 쉽지않아
입찰 꺼리고 유찰 거듭하지만

법정지상권 설정 안된 건물은
높은 수익 올릴 수 있어 주목

• 입력 : 2022.03.11 04:01:01

간혹 단독주택 유형의 경매사건을 보면 건물은 제외하고 토지만 경매로 진행하는 경우가 있다. 이 경우 낙찰자는 건물 소유권은 취득할 수 없고, 토지 소유권만 취득할 수 있다 보니 많은 사람이 입찰을 꺼리게 된다. 따라서 경쟁률은 떨어지고, 유찰을 거듭하게 되는 경우가 많은데, 조금만 공부하고 조사하면 높은 수익을 얻을 수 있는 투자처가 될 수도 있다.

우리 법제는 원칙적으로 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 각각 분리해 처분할 수 있고, 각각 소유자도 다를 수 있다. 하지만 '타인의 토지' 위에 건물을 신축하는 경우에는 토지 소유자와 합의를 하고, 그 토지를 사용 할 수 있는 권리인 지상권을 설정하는 것이 일반적이다. 하지만, 지상권을 설정하지 않아도 일정한 요건을 갖추면 법률상 당연히 토지를 사용할 수 있는 권리가 있는데, 이를 '법정지상권'이라 부른다.

그렇다면 어떤 경우에 법정지상권이 성립할 수 있을까. 법정지상권에 관한 규정은 민법 제366조에서 찾아볼 수 있다. 그 요건을 정리하면 첫째, 토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 존재해야 한다. 둘째, 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일해야 한다. 셋째, 경매(저당권 실행)로 토지와 건물 소유자가 달라져야 한다.

이 세 가지 요건을 갖추면 건물 소유자는 토지 소유자가 바뀌더라도 토지를 계속해서 사용할 수 있는 권리가 생긴다. 이때 토지 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 토지 사용료를 청구할 수 있지만, 일반적으로 투자금 대비 수익률이 높지 않고, 무엇보다 환금성이 떨어지기 때문에 장기간 투자금이 묶일 수 있으므로 주의해야 한다.

이렇게 건물 소유자에게 법정지상권을 인정하는 이유는 건물 철거에 따른 경제적 손실을 방지하기 위한 공익상 견지로 볼 수 있다. 따라서 법정지상권에 관한 규정은 미등기 또는 무허가 건물에도 그대로 적용된다. 무허가 건물이더라도 건물 자체로서는 사회경제적으로 보호할 가치가 있기 때문이다.

반대로 법정지상권이 성립하지 않는 경우에는 토지 낙찰자가 지상건물을 철거할 수 있다. 이런 경우라면 상대적으로 높은 수익을 얻을 수도 있다. 그 요건을 다시 정리해 보면

 

첫째, 토지에 저당권을 설정할 당시 건물이 존재하지 않았어야 한다. 이때 건물 소유자에게 법정지상권을 인정하지 않는 이유는 토지 저당권자의 예상치 못한 손해를 방지하기 위함이다.

둘째, 저당권 설정 당시 건물이 존재했더라도 이미 토지와 건물의 소유자가 달랐을 경우다. 이때는 건물 소유자가 건물을 신축할 당시 토지에 지상권이나 임차권 등기를 할 수 있었는데도 불구하고 하지 않았다는 뜻이고, 이런 경우까지 건물 소유자를 보호할 필요가 없기 때문이다.

이렇게 토지 경매사건에서 법정지상권이 성립하지 않는 건물이 존재할 경우, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 건물철거소송을 제기한 후 판결을 받을 수 있고, 또는 건물을 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회도 있으므로 신중하고 꼼꼼하게 접근한다면 전략적인 투자 방법이 될 수 있다.

[이주현 지지옥션 선임연구원]