토지 가격이 상승되는 이유

토지 가격이 상승되는 이유

충청도에 오송.오창이란 지역이 있다. 대부분의 사람들에게 2003년 이전까지는 결코 귀에 익은 지명이 아닐것이다.

 

2003년 6월 당시 오송.오창의 도로변 땅값은 평당 30~40만원 정도였다. 그러던 것이 2005년 3월 현재 평당 70~90만원 정도에 거래된다. 이유는 간단하다. 고속철도 오송역이 신설되고, 행정수도

이전 때문이다.

 

이로 인해 행정수도 이전지라는 소문이 퍼진 충북 오송.오창 지역의 경우 2003년 중순까지만 해도 도로변 땅값이 평당 30~40만원에 불과했으나, 2005년에는 이미 평당 70~80만원, 최고 100만원까지도 뛴 상태다.

 

그리고 경기도 파주에 월론면이라는 작은 마을이 있다. 이곳의 덕은리, 금승리라는 지명도 대부분의 사람들은 거의 들어본 적이 없을 것이다.

그런데 이 일대 대로변 농업진흥지역 농지의 경우 2003년 11월 평당 10~15만원 선에 불과하던 것이 몇 달도 지나지 않은 2004년 3월 평당 20~25만원까지 가격이 뛰었다.

 

이 지역 대지 가격은 2003년 11월 당시 평당 50~60만원 정도에 거래되었으나, 2004년 3월에는 평당 100만~140만원에 거래되었고, 현재는 200~300만원 호가한다.

 

이유는 파주에 신도시 개발의 호재가 있을 뿐 아니라 이 지역 인근에 세계 최대의 LCD공단이 들어서기 때문이다. 이처럼 토지 가격은 개발호재로 인해 상승을 받는다.

 

1. 토지 가격을 상승시키는 요인

일반적으로 토지 가격 상승 요인으로 고려해 볼 수 있는 것들이 몇가지 있다. 가장 기본적인 것은 토지에 대한 수요와 공급의 논리에 따라 토지가격이 결정된다는 것이다. 그리고 토지의 경우 공급이 고정되어 있기 때문에 수요가 일정할 경우, 인구 증가에 따라 가격 상승이 견인된다.

 

상업용 토지의 경우에는 교통의 접근성이나 고객 유치의 위치적 유리성 그리고 유동 인구 수에 따라 가격이 달라진다.

 

미개발 토지의 가격은 인근 지역의 매매 사례에 따라 가격이 형성된다. 이렇듯 토지 가격은 여러 가지 요인의 결합에 의해서 이루어지지만 일반적으로 토지는 다른 재화와는 달리 공급이 고정되어 공급 탄력성이 영(0)이다.

 

물론 임야를 개간하거나 바다를 막아 토지를 공급하거나 또는 미개발 토지를 개발하여 주거용지나 상공업용지 등으로 공급하는 방법이 있지만, 이러한 것은 특수한 공급에 해당하고 그 가능성도 제한되어 있다.

 

따라서 토지 가격은 다른 상품과는 달리 전적으로 수요에 의해 결정되다 해도 과언이 아니다. 즉 팔려고 부동산 시장에 나온 토지는 한정되어 있지만 이를 매입하려는 투자자들이 많으면 많을수록 가격은 상승하게 되는 것이다.

 

결국 가격 상승을 염두에 둔 토지투자는, 향후 토지를 매입하려는 투자자들을 얼마나 많이 유인할 수 있느냐에 따라 그 성공 여부가 판가름 난다.

 

2. 토지 투자의 수익은 절대적으로 '개발'과 관련되어 있다.

- 개발정책 -

결국 토지의 가격은 토지에 대한 수요의 증가와 가장 밀접한 관련이 있는데, 이러한 수요의 증가를 창출하는 요인이 바로 '개발'이다. 개발이란 크게 두가지로 나누어 볼 수 있다.

 

우선 해당 토지에 대한 지목변경, 용도변경, 형질변경, 농지전용, 임야전용 등을 통한 이용 가치를 한 단계 업그레이드 시키는 경우가 있을 수 있다.

 

예를 들어 어떤 토지가 현재는 농지로 이용되고 있지만 농지전용과 지목변경을 통해 장래 주택지 또는 상업용 토지로 사용 될 수 있거나, 또는 어떤 토지가 개발제한구역에 묶여 새로이 고층 건물을 지을 수 없었지만 그린벨트가 해제되어 아파트를 지을 수 있는 용도로 지역이 변경된다면, 해당 토지는 상당한 가격 상승을 보게 될 것이다.

 

두번째는 정부 정책에 따라 해당 토지를 비롯한 대규모 인근 지역 토지가 개발되는 경우를 생각할 수 있다.

토지 가격의 급격한 상승은 대체로 행정적, 사회적, 경제적 요인에 의한다.

즉 정부정책에 따른 공공계획에 의한 각종 개발재료와 토지의 상대적 희소성이 토지 가격을 상승시키는 결졍적인 요인이 된다.

 

정부의 현재 토지 정책은 보존에서 개발로 바뀌었는데, 이는 토지 가격을 상승시키는 중요한 견인차이다.

 

- 땅값 도미노 현상 -

개발 등의 재료에 따른 토지 수요의 증가가 토지 가격을 상승시키는 결정적 요인인데, 이에 부가하여 우리 나라에만 독특한 땅값 도미노 현상이라는 것이 존재한다.

다시 말해, A지역이 B지역의 땅값을 끌어 올리고, 다시 B지역은 C지역의 땅값을 끌어 올리고, C지역은 다시 A지역의 땅값을 올리는 현상을 말한다.

이는 우리나라의 국토가 상당히 협소하고 이에 개발가능 토지와 주거용지가 턱없이 부족하기 때문에 나타나는 현상이다.

 

땅값 도미노 현상을 예로 간단히 살펴보면, 택지개발지구 지정에 따라 A지역(판교)의 토지가격이 상승하면 그 후 택지개발지구 지정으로 인한 원주민에 대한 토지 보상금 지급으로 수조원대의 자금이 풀리면서 이 자금은 택지개발지구 후광지역인 인근 B지역(용인,이천) 토지의 가격상승을 견인시킨다.

이러한 B토지의 가격은 인근의 새로운 개발 예정지인 C지역(평택-미군기지 이전)이나 D지역(충청-신행정수도)토지의 가격을 높인다.

이러한 현상을 더욱 촉진시키는 원인은 최근 우리나라의 개발예정지들이 수십 군데에 산재하고 있기 때문이다.

 

3. 개발 계획을 알아야 땅으로 돈을 번다.

땅값의 상승 요인 중에는 개발재료가 절대적인 비중을 차지 한다는 것은 앞에서 살펴보았다.

 

즉 토지 투자는 개별적인 개발호재와 정부 정책을 수반한 개발호재가 성공여부를 판단한다고 할 수 있다. 그런데 토지 투자는 토지 시장의 특성을 알고 그에 따른 투자 마인드를 정립할 필요가 있다.

왜냐하면 토지 시장은 주택, 특히 아파트 시장과는 달리 정보 취득이 쉽지 않고, 거래 체계가 확립되지 않아 비공개적이고 음성적이며 경직된 시장이기 때문에 잘못하다가는 거액의 투자 금액 손실을 볼 수도 있기 때문이다.

 

따라서 개발 호재가 있다는 부동산업자의 말만 신뢰하여 투자를 하는것은 상당히 위험하다. 그렇다고 신문에 난 개발 관련 기사를 보고 토지 투자를 하는것도 큰 수익을 내지도 못한다. 주식투자에서 흔히 소문에 사서, 뉴스에 팔라는 말이 있다. 이는 부동산에도 똑같이 적용된다. 그렇다면 일반 투자자들은 무조건 아무 땅이나 사서 개발계획이 확정될 때까지 장기 투자를 하란 말인가? 절대 그렇지 않다. 방법이 있다.

 

정부의 국토이용에 관련된 정책에 관심을 두어야 하고, 정책적인 경제성장을 위한 육성산업에도 관심을 두어야 한다.

 

즉 정부의 토지 정책을 알고 그 개발 계획에 선행하여 투자 정책과 밀접한 관련을 가진 지역의 토지를 매입하는 것이 가장 큰 수익을 올리는 방법이다.

그렇기 때문에 정부의 토지 관련 정책을 상세히 알 필요가 있다.