행운=준비+기회

선순위 가등기 위험, 법원서류로 판별을 [이주현의 경매 길라잡이] 이주현 지지옥션 선임연구원 / 입력 2023-02-07 03:00업데이트 2023-02-07 03:22 이중매매 방지위한 가등기일 경우… 매수인이 본등기땐 낙찰권리 소멸 돈 빌려주고 채권 담보용 가등기땐, 채권 해소되면 가등기 권리도 소멸 문건송달 내역-명세서 등 확인을 경남 김해시의 한 토지가 경매에 나왔다. 숲이 우거진 임야였지만 차량이 접근할 수 있고, 경사도 완만해 활용가치가 높아 보였다. 하지만 3차례나 경매가 유찰되며 최저가격은 감정가 대비 51%까지로 떨어졌다. 등기부등본상 ‘선순위 가등기’가 있다는 이유로 참가자들이 입찰을 꺼린 것이다. 가등기란 임시로 권리의 순위를 보전하기 위한 것으로 확정된 권리는 아니다. 가등기 자체로..

‘유치권’ 경매물건, 현장서 요건 직접 살펴라 [이주현의 경매 길라잡이] 이주현 지지옥션 선임연구원 / 입력 2023-01-13 03:00업데이트 2023-01-13 03:11 서류상으로는 성립조건 확인 못해 허위로 입찰 방해하는 사례 많아 유치권자가 점유하고 있어야 성립 직접 연관된 채권인지도 따져봐야 입찰하고자 하는 경매 부동산에 유치권이 있으면 대부분 입찰을 꺼린다. 지난해 유치권 경매물건이 매월 200∼300건씩 나왔지만 평균 응찰자는 2.7명에 그쳤다. 유치권은 목적물에 관한 채권을 변제받지 못했을 때, 변제 때까지 그 목적물을 점유하는 권리를 말한다. 예를 들어 신축 건물을 공사한 건축업자가 공사비를 받지 못했을 때 그 건물을 점유하면 유치권이 성립된다. 건축업자는 공사비를 받기 전까지 누구에..

건물 있는 땅 경매땐 ‘법정지상권’ 살펴야 [이주현의 경매 길라잡이] 이주현 지지옥션 선임연구원 입력 2022-12-09 03:00업데이트 2022-12-09 10:18 입찰 토지외 건물에 지상권 존재 시 토지 활용 어려워 투자금 묶일 우려 지상권 없는 건물은 철거요청 가능 토지 임대차 계약 유무도 확인해야 국내 법에서 토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급한다. 따라서 각각 분리해 처분할 수 있고, 소유자도 다를 수 있다. 따라서 경매시장에서도 지상 건물은 제외하고 토지만 매각하는 경우를 종종 볼 수 있다. 다만 이런 토지가 경매로 나오면 수익을 내기 어려워 많은 이들이 입찰을 꺼리게 된다. 유찰이 거듭되고 낮은 경쟁률을 보이는데, 이 같은 ‘특수물건’을 공부하고 조사한다면 남들보다 경쟁력을 더 키울 수..

[심은지의 경매 인사이트] 경매시장 찬바람 불지만…수도권 토지, 나오는 족족 낙찰 심은지 기자기자 / 입력2022.10.10 17:08 수정2022.10.11 07:00 지면A23 경매 시장에 찬바람이 부는 가운데 서울, 경기 등 수도권 토지는 높은 낙찰가율을 보이고 있다. 지난달 서울 강남구 삼성동의 926㎡짜리 토지는 678억여원에 낙찰돼 월 최고가 거래에 이름을 올렸다. 부동산경매 정보업체 지지옥션에 따르면 수도권 토지의 지난달 평균 낙찰가율은 85.6%로, 전달(75.2%)보다 10.4%포인트 상승한 것으로 나타났다. 지역별로는 서울 토지 낙찰가율이 102.5%를 나타내 가장 높았다. 경기와 인천은 각각 83.6%, 73.4%로 집계됐다. 수도권 토지 낙찰가율은 주거시설, 상가 등 다른 부동산보다..

고양 6만4000㎡ 토지, 지난달 181억여원 최고가 낙찰 심은지 기자기자 / 입력2022.08.15 16:46 수정2022.08.16 10:15 지면A21 경매 인사이트 지난달 경매 시장에선 경기 고양의 6만4000㎡ 규모 토지가 전국 최고 낙찰가인 181억여원에 팔렸다. 최다 응찰자 물건은 경기 부천 중동의 한 아파트로 무려 80명이 몰렸다. 3년 전 감정가 덕분에 저가 매수 수요를 끌어들였다는 분석이다. 15일 부동산경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 최고 낙찰가 물건은 고양 덕양구 고양동에 있는 임야(6만4447㎡)였다. 이 토지는 감정가(167억9000만원)의 108.1%인 181억5000여만원에 낙찰됐다. 용도는 자연녹지 지역이고 15m 폭의 도로와 접해 있는 땅이다. 주변엔 아파트 단지와..

[정충진의 경매 따라잡기]유치권 얽힌 땅도 해법만 찾으면 황금알 정충진 법무법인 열린 대표변호사 입력 2022-07-26 03:00업데이트 2022-07-26 03:00 건설사가 50억 공사비 못 받자 유치권 설정해 현장 건물 점유 경매 나온 토지는 거듭 유찰 기존 판례 분석뒤 12억에 낙찰 건물 철거-명도소송 진행하며 건설사에 38억에 다시 팔아 요즘 특수물건 경매가 인기다. 특수물건은 법적으로 복잡한 문제가 얽혀 있다 보니 유찰을 거듭하지만 해법만 정확히 숙지하고 있다면 높은 수익을 낼 수 있다. 특수 물건 중 ‘유치권 신고된 물건’을 흔히 찾을 수 있다. 유치권이란 공사업자가 공사 대금을 받지 못했을 때 해당 건물을 유치, 즉 점유할 수 있는 권리이다. 낙찰자가 유치권을 넘겨받기 위해서는 공사대금을..

[정충진의 경매 따라잡기] 토지 제외한 건물만 경매, 늘 최악 대비해야 정충진 법무법인 열린 대표변호사 입력 2022-05-13 03:00업데이트 2022-05-13 03:16 건물만 입찰하는 특수물건… 토지시세의 3∼6% 땅 사용료 내고 토지주의 건물철거 청구 가능성 등… 낙찰 받더라도 다양한 변수에 노출 토지주와 원만한 협상 기대 버리고 법인명의로 투자해 위험 분산을 경매물건 중 ‘건물만 입찰’이라는 이름으로 나오는 물건이 있다. 토지는 제외한 채 지상에 있는 건물만 경매에 나오는 것으로 특수물건 중에서도 난도가 꽤 높은 축에 속한다. 건물만 입찰하는 물건 경매가 까다로운 이유는 건물을 낙찰 받더라도 토지 소유자가 건물을 철거하라고 청구할 수 있기 때문이다. 또 토지 시세의 3∼6% 정도 되는 땅 사..

[부동산] 건물 제외한 토지만 경매 나왔는데…찬밥 신세 면한 이유 있었네 대개 지상건물 철거 쉽지않아 입찰 꺼리고 유찰 거듭하지만 법정지상권 설정 안된 건물은 높은 수익 올릴 수 있어 주목 입력 : 2022.03.11 04:01:01 간혹 단독주택 유형의 경매사건을 보면 건물은 제외하고 토지만 경매로 진행하는 경우가 있다. 이 경우 낙찰자는 건물 소유권은 취득할 수 없고, 토지 소유권만 취득할 수 있다 보니 많은 사람이 입찰을 꺼리게 된다. 따라서 경쟁률은 떨어지고, 유찰을 거듭하게 되는 경우가 많은데, 조금만 공부하고 조사하면 높은 수익을 얻을 수 있는 투자처가 될 수도 있다. 우리 법제는 원칙적으로 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 각각 분리해 처분할 수 있고, 각각 소유자도 다를 수 ..