주민이 나선 '오송역세권' 개발…"환지과정 마찰 우려도"

주민이 나선 '오송역세권' 개발…"환지과정 마찰 우려도"

[부동산 '후']추진위 10월 조합 설립…2018년 완공 예정

머니투데이 오송(충북)=신현우 기자 |입력 : 2015.09.20 09:54

충청북도는 2005년 ‘오송신도시 기본계획’ 수립 당시 ‘KTX오송역세권’ 개발사업을 거론했다. 충북도는 우선 개발계획과 실시계획 수립절차를 진행하고 2007년부터 사업을 추진할 계획이었다.

오송신도시 기본계획이 발표되자 해당 지역에 부동산 투기세력이 몰려들기 시작했고 일대 땅값은 폭등했다. 땅값 상승으로 오송역세권 개발사업 조성원가가 세종시 조성원가(3.3㎡당 210만원)보다 더 비싸졌으며 이주자 택지비용만 150억~160억원에 달할 것으로 추산됐다.

땅값 폭등으로 사업성이 크게 떨어진 것이다. 2005년 10월부터 2006년 1월까지 불과 3개월 만에 오송 땅값이 80%나 올랐다. 충북도는 2011년 오송역세권 개발 예정지를 포함해 162만2920㎡를 도시개발구역으로 지정·고시했다.

하지만 비싼 땅값과 건설경기 침체로 사업 진행에 난항을 겪었다. 사업 추진에 어려움을 겪자 2012년 충북도는 청원군 등과 함께 ‘오역세권투자유치단’을 공동으로 설립하고 본격적인 민간투자 유치에 나섰다.

당시 공모방식으로 오송역세권 개발 민간사업자를 선정하고 개발계획도 확정할 방침이었다.

◇땅값 폭등에 사업성 떨어져…공모 연이어 실패　
충북도는 2012~2013년 1·2차에 걸쳐 오송역세권 개발사업 민간사업자 공모를 진행했으나 참여업체가 없었다.

충북도는 사업방식을 ‘100% 민자’에서 ‘공영 51%, 민자 49%’로 변경하고 3차 공모에 나섰다. 3차 공모는 1·2차와 달리 2개 컨소시엄이 사업참여 신청서를 제출했다.

하지만 2곳의 컨소시엄 개발능력이 충북도의 조건을 충족하지 못하는 상황이었다. 충북도는 컨소시엄이 시공권과 채무보증 등을 요구하자 부담 전가가 큰 무리한 요구라며 난색을 표했다.

당시 공모에 참여한 한 컨소시엄은 사업규모를 축소해 보상비 소요액을 851억원 한도로 할 것과 공공 51%, 민간 49%의 출자자본비율을 공공 49%, 민간 51%로 변경을 요구했다. 미분양용지 90%와 채무를 공공에서 인수하는 조건을 제안했다.

또다른 컨소시엄은 공공에서 미분양용지 100%를 인수해줄 것과 민간자본 49%에 대해 공공에서 신용보증을 요구하면서 시공권을 제안한 것으로 알려졌다. 사업의향을 보이던 컨소시엄 2곳은 우선협상 대상자 선정 심의위원회에서 ‘부적격’ 판정을 받았다.

결국 충북도는 사업 추진 8년 만에 포기를 선언하고 2013년 12월 도시개발구역 지정고시를 해제했다. 주민들은 사업이 무산되자 크게 반발했다. 개발지역으로 지정된 탓에 재산권을 제대로 행사하지 못했다는 이유에서다.

당시 충북도는 “지구지정을 해제한 뒤 주민들이 조합을 구성해 자체적으로 개발을 요청하면 행정지원에 나서겠다”고 밝혔다.

◇환지방식으로 주민들이 개발 직접 추진…“환지문제 등으로 사업지체 가능성 여전”
지난해 초 주민들로 구성된 오송역세권지구 도시개발사업 추진위원회가 설립됐다. 당시 이들은 오송리 95만7000㎡를 환지방식으로 개발키로 하고 청주시에 오송역세권 도시개발 구역지정 및 개발계획 승인을 신청할 계획이라고 밝혔다.

도시개발법에 따르면 사업예정지 면적의 3분의2 이상에 해당하는 토지주 동의와 전체 토지 소유자(590여명)의 2분의 1 이상 동의를 받아야 구역지정 신청을 할 수 있다. 현재 ‘면적 동의’는 75%가량 받았고 ‘인원 동의’는 72% 정도 이뤄졌다는 게 추진위의 설명이다.

추진위는 지난 1월 오송리 일대 71만320㎡ 규모로 오송역세권 도시개발 구역지정 및 개발계획 재신청을 했다. 사업 속도를 높이기 위해 개발에 동의하지 않은 곳은 사업지에서 제외하는 등 당초 계획보다 규모가 줄었다.

지난달 7일 오송역세권 도시개발 구역지정 및 개발계획이 고시되면서 사업구도가 확정됐다. 오송역세권지구는 충북 청주 오송역 일대 약 71만3564㎡부지에 △도시기반시설 47.3% △상업·업무용지 14.4% △주거용지 38.3% 등으로 개발계획이 승인됐다.

이는 지난 7월28일 오송역세권지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립이 도시계획위원회를 통과한 데 따른 것으로 도시개발구역에서 해제된 지 1년8개월 만이다.

오송역세권 개발사업은 TOD(대중교통지향형 도시개발) 방식을 도입, 대중교통 이용고객의 편의에 중점을 두고 조성할 계획이다. 추진위는 지난달 27일 ‘오송역세권지구 도시개발사업현장 설명회’를 열었다.

추진위 관계자는 “오송역은 오송제1·제2생명과학단지 등 오송바이오밸리와 맞닿아 있으며 경부·호남KTX 유일분기역으로 우리나라 교통·산업의 핵심 길목”이라며 “역세권 개발의 한 획을 긋는 사업으로 TOD시대를 맞아 미래형 역세권개발이 될 수 있게 최선을 다하겠다”고 말했다.

추진위는 10월 조합 설립 후 △실시계획인가 △환지계획인가 △착공 △준공 △환지처분 등을 진행할 계획이다. 빠르면 2016년 말 착공, 2018년 완공할 예정이다. 개발비용은 1788억원이다. 추진위는 입찰을 통해 시공사를 선정하고 PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 추진할 예정이다.

환지는 규모가 아닌 감정평가에 따른 가치평가로 진행된다. 하지만 여전히 오송역세권 개발사업에 동의하지 않은 주민들과 마찰을 빚을 수 있는데다 토지주들이 개발 후 받을 땅의 위치, 면적 등에 불만을 표시, 사업이 지체될 가능성이 여전히 남았다.

송정화 오송역세권지구 도시개발사업 추진위원장은 “환지개발 방식을 일부 토지주가 잘 이해하지 못해 동의받는 게 쉽지 않았다”며 “괜히 동의서를 제출해 땅을 잃을까 염려하는 토지주도 있다”고 말했다.

그는 “관련 지자체는 사업 추진에 적극적으로 도움을 주고 있지만 환지 과정에서 토지주들이 마찰을 보일 수 있어 걱정”이라며 “역세권 개발사업이 잘 추진되도록 주민간 공감대 형성에 노력을 기울여 원만히 해결해 나가도록 하겠다”고 덧붙였다.