이제는 땅 투자에 눈 돌려야 할 때 우생마사(牛生馬死)와 토지 투자

이제는 땅 투자에 눈 돌려야 할 때 우생마사(牛生馬死)와 토지 투자

 

중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력 2016.01.28 09:00

 

 

논어 안연편에 나오는 글이다.

제나라 경공이 공자에게 정치하는 방법에 대해 물었을 때 공자는 “군군, 신신, 부부, 자자(君君 臣臣 父父 子子)”라 대답했다. 임금은 임금다워야 하고, 신하는 신하다워야 하며, 아버지는 아버지다워야 하고, 아들은 아들다워야 한다는 뜻이다. 쉬운 것 같지만 참 어렵고 깊은 뜻이 내포된 말이다.

군주답지 못한 군주 밑에 어진 신하가 있을 수 없고, 아버지답지 못한 아버지 밑에 훌륭한 아들이 있을 수 없다는 뜻도 된다. 잘 배웠건, 못 배웠건 사람은 인성이 착해야 하고, 재물이 있건, 없건 모름지기 사람은 근본이 바로 서야 함을 이르는 말로 확대해석할 수도 있다.

모두 인성이 착하고, 근본이 바로 서는 사람이 되시라. 내 행동 하나하나가 내 가정과 사회를 주름지게 하느냐, 올바로 펴게 하느냐에 달려 있다. 내가 잘하면 배우자도 잘하고, 배우자가 잘하면 자녀들도 잘 하게 된다. 가정이 바로 서면 사회가 바로 서고, 사회가 바로 서면 살기 좋은 나라가 된다.

정치하는 방법이 이렇다면 '부동산 재테크 방법'도 있으리라. 이에 대해 묻는다면 필자는 “부동산은 부동산다워야 한다”고 답할 것이다. 소유자가 꼭 원하는 곳에 있는 부동산, 소유자가 애지중지 아껴주는 부동산, 소유자의 재산목록에 기여하는 부동산이 좋은 부동산이다.

그러나 모든 사람들은 우선 돈이 얼른 부풀어 오르는 그런 부동산을 원하는 게 사실이다. 앞으로는 어디서 살건 자기 분수에 맞고, 빚 없이 보유할 수 있는 그런 부동산을 좋은 부동산으로 생각하자. 꼭 크다고 좋은 것도 아니고, 비싸다고 좋은 것도 아니다. 내 형편에 맞는 게 최고다.

사람이 살아가는데 가장 중요한 것은 순리대로 사는 것이다. 정치도 순리대로 해야 하고, 부동산투자도 순리대로 해야 하는데 정치와 부동산투자는 그렇게 할 수 없는 모양이더라.

전혀 없어도 안 되지만, 넘쳐도 안 되는 욕심을 부리면 부자가 되지만, 권력과 돈에 욕심을 부리면 끝이 좋지 않다.

요즘 새 아파트는 입주가 안 돼 난리다. 살던 집이 안 팔려서 입주 못하고, 분양권이 안 팔려서 이러지도 저러지도 못하는 처지에 있기 때문이다. 웃돈까지 주고 분양권 샀으나 입주할 형편은 안 되고 분양권도 팔리지 않으니 그놈의 욕심이 또 손해를 키우게 생겼다.

10년 전만 해도 신규아파트 분양권은 미분양 분양권을 가지고 있어도 입주 때 웃돈이 붙었다. 그러나 그 이후부터는 분양권 때문에 패가망신한 사람이 꽤 많다. 분양권에 내 돈을 보태 팔아넘기는 분양권을 꽃놀이패 부동산이라 하는데 그게 늘어나고 있다.

분양권은 바람몰이에 편승하여 거래가 이루어지는 게 보통이다. 좋은 자리에 있는 아파트는 제법 큰돈이 붙었고 외곽지 아파트는 1000만~2000만원의 웃돈이 붙었다. 부동산재테크에 소질이 있는 사람 중 90%는 아파트나 오피스텔·주상복합에서 재미를 봐왔고, 땅에 눈독을 들인 사람은 10%에 불과했다.

그러나 10년이 흐른 지금에 90%는 현상을 유지하거나 다소 손해를 보고 있다. 그러나 땅에 투자한 10%는 많은 돈을 쥐고 있다. 아파트 등 건물에만 손을 댄 사람들은 땅에 대해서는 아는바가 없기 때문에 눈앞에 갖다 줘도 살줄도 모르고, 믿지도 못한다. 낙지는 먹을 줄 알아도 문어는 먹을 줄 모르는 사람과 같다.

땅은 건물에 비해 정책 변동 적어

앞으로는 땅에 투자하시라. 상가를 제외한 나머지 건물에 투자하는 시대는 지났다. 온갖 정책이 주택시장에 매달려 있기 때문에 정부는 주택시장의 줄을 꼭 쥐고 마치 낚시꾼이 낚시하듯, 줄을 풀었다 놨다 하고 있다. 지금은 풀었던 줄을 다시 조이고 있는 시기다.

이럴 땐 건물에 대한 투자는 줄이고, 정책에 변동이 없는 땅에 투자함이 옳다. 거슬러 오르지 말고 흐르는 물을 따라 가자. 우생마사(牛生馬死)라는 사자성어가 있다. 말은 헤엄을 잘 치지만 소는 헤엄을 칠 줄 모르는 짐승이다. 홍수 때 말과 소가 물에 빠지면 누가 죽고, 누가 살아날까?

헤엄을 잘 치는 말은 물을 거슬러 올라가기 때문에 스스로 지쳐서 빠져 죽는다. 그러나 소는 홍수를 따라 흘러 떠내려가면서 조금씩 물가로 다가가 낮은 땅위로 올라 살아난다. 부동산투자도 소처럼 정책을 따라 떠내려가다 때를 만나서 살아나야 한다. 부동산정책 중 세금규제, 금융규제를 잘 살펴야 성공할 수 있다.

땅 중에서도 전혀 개발호재도 없고, 가능성도 없는 지방 전답이나 강원도 산 덩어리는 백날 사놔도 헛일이고 자신의 땅이 어디에 있는지 알지도 못한다.

'땅은 귀신도 못 파간다'는 말이 있다. 여윳돈이 생기거든 황소가 헤엄쳐가는 마음으로 작더라도 땅에 묻어두고, 무섭게 닥쳐올 훗날의 인플레에 대비하자. 요즘은 40세 이상을 2차 전성기, 65세 이상을 3차 전성기라 한다. 전성기를 열 번 맞아도 돈 없으면 헛일이다.

하루는 저녁이 여유로워야 하고, 1년은 겨울이 여유로워야 하며 일생은 노년이 여유로워야 한다. 폐차 직전의 승용차가 수리를 잘 하고 곱게 운전을 하면 또 10년이나 20년을 타는 사람도 있다. 이 시간부터 당신도 수리하고, 잘 닦아서 오래오래 달리도록 하자.