부동산 절세, 법인명의로 매입하는 게 유리할까? [2]

부동산 절세, 법인명의로 매입하는 게 유리할까? [2]

등록일 2017.06.28

부동산 절세, 법인명의로 매입하는 게 유리할까?

 

[2] 부동산 보유단계의 세부담 비교

  

보유 단계의 세금을 고려하면 부동산은 개인이 유리할까? 법인이 유리할까?

 

부가가치세 측면부터 확인해보자. 부가가치세는 재화나 용역을 공급하는 사업자를 기준으로 부과하는 세금이다. 세법에서는 직전 연도의 매출액이 4800만원에 미달하는 간이과세자에게 부가가치세의 부담을 낮춰준다. 간이과세자는 매출액의 1~5% 수준의 부가가치세를 납부한다. 또 간이과세자가 해당 과세기간(6개월)의 매출액이 2400만원에 미달하면 납세 의무까지 면제하고 있어서 사실상 부가가치세를 부담하지 않는다. 이 규정은 개인사업자에 한해 적용한다. 법인사업자는 아무리 영세하더라도 세법상 간이과세자로 구분되지 않는다. 그래서 부가가치세를 고려하면 법인보다 개인이 다소 유리할 수 있다.

 

임대소득에 대한 법인세와 종합소득세를 확인해보자.

 

많은 사람들이 부동산을 법인으로 구입하는 것이 유리하다고 생각하는 이유는 아마도 저렴한 법인세 때문일 것이다. 개인으로 임대할 때의 종합소득세보다 법인으로 임대할 때의 법인세가 더 저렴하다. 종합소득세는 지방소득세를 포함해 6.6~44%의 누진세율을 적용하는 반면 법인세는 11~24.2%의 세율을 적용한다. 더구나 법인세는 누진세율을 적용하는 과세표준의 구간이 상당히 넓다. 과세표준을 기준으로 2억원까지는 11%의 세율을 적용한다. 같은 과세표준 구간에서 종합소득세는 41.8%의 세율을 적용한다. 임대소득에 적용하는 누진세율을 고려하면 법인세가 훨씬 유리하다는 것을 알 수 있다.

 

하지만 법인세 납부 후 잉여금은 법인의 주주에게 배당 절차를 거쳐야만 돌려줄 수 있다. 이때 배당 절차로 잉여금을 주주에게 돌려줄 때 소득세가 과세된다. 배당소득을 지급하는 법인은 15.4%의 세율로 소득세를 원천징수한 뒤 차액을 주주에게 지급한다. 주주는 수령한 배당소득을 다른 금융소득과 합산해 2000만원을 초과하면 다른 소득과 합산해 종합소득세를 내야 한다. 동일한 원천소득에 대해 두 번 세금을 내야 하는 문제가 발생하는 것이다. 즉 법인세는 낮지만, 배당으로 주주에게 분배하는 경우 다시 소득세를 과세하게 된다. 이 과정에서 법인이 세금을 더 납부하는 상황도 나올 수 있다. 결국 임대소득에 대한 법인세 또는 종합소득세 역시 배당을 고려하면 개인이 유리한 셈이다. 다만 소득세법에서는 이러한 배당소득에 대해 이중과세를 일부 조정해준다.

 

그렇다면 개인과 비교되는 법인의 장점은 무엇일까?

 

법인은 주주인 본인이 대표이사 자격으로 급여를 받을 수 있다. 대표이사에 대한 급여는 법인의 경비로 인정받는다. 급여는 대표이사의 근로소득으로 구분돼 종합소득세를 내지만 법인의 경비로 인정돼 법인세 자체를 줄일 수 있다. 법인으로 부동산을 구입할 때는 대표이사 자격으로 급여를 받고 주주 자격으로 배당받을 수 있다. 배당을 1년 기준으로 2000만원 미만으로 낮출 경우 15.4%의 분리과세 효과도 기대할 수 있다.

 

재투자를 통해 회사의 외형을 키우고자 한다면 개인보다 법인이 유리하다. 개인은 벌어들인 소득에 최대 44%의 종합소득세를 납부한 뒤 부동산 등에 재투자해야 한다. 그런데 법인은 법인세를 납부한 뒤 잉여금을 주주들에게 배당하지 않고 재투자할 수 있다. 소득세보다 낮은 11~24.2%의 법인세를 납부한 뒤 재투자할 수 있기 때문에, 이런 상황이라면 개인보다 법인이 유리하다.

 

원종훈 세무사 [KB국민은행 WM스타자문단 전문위원]