부동산 절세, 법인명의로 매입하는 게 유리할까? [1]

부동산 절세, 법인명의로 매입하는 게 유리할까? [1]

등록일 2017.06.07

 

 

부동산 절세, 법인명의로 매입하는 게 유리할까?

 

[1] 부동산 취득단계의 세부담 비교

 

 부동산을 구입할 때 개인 명의로 할지, 법인 명의로 할지 고민하는 사람이 많다. 이런 고민의 가장 큰 이유는 세금 때문이다. 사람들은 일반적으로 법인으로 부동산을 구입해서 임대하면 법인세가 저렴해진다고 믿는다. 상속이나 증여로 재산을 물려주는 경우도 법인이 유리하다고 생각한다. 그래서일까? 소액으로 부동산을 투자하는 때도 법인으로 구입하는 것이 좋은지 문의하는 사람이 많아졌다. 또한 개인 명의 부동산을 법인으로 전환하는 것에도 관심이 많다. 하지만 법인에 대한 절세효과가 다소 부풀려진 경우도 있어 주의가 필요하다.

 

부동산을 구입해서 임대할 때 유리한 점과 불리한 점이 혼재돼 있기 때문에 단정적으로 말하기는 어렵다. 세법 관점에서 종합적으로 개인이 유리한지 법인이 유리한지 판단하기는 어렵지만 취득과 보유, 그리고 처분 단계별 유리한 점과 불리한 점은 구분할 수 있다. 이번 글에서는 부동산 취득 단계에서의 개인과 법인의 유리한 점과 불리한 점을 정리하고자 한다.

 

부동산을 구입하는 단계에서 부담하는 세금은 취득세다. 취득세는 개인이 절대적으로 유리하다. 법인(비영리법인 등은 제외) 명의로 부동산을 구입할 때 취득세 부담은 최소한 개인과 동일하거나 개인보다 많다. 부동산 취득세는 원칙적으로 개인과 법인을 구분하지 않고 동일하다. 다만 수도권과밀억제권역에서 법인의 취득세 부담은 개인보다 2배 이상 커지게 된다. 수도권으로 집중되는 부동산을 규제하기 위함이다.

 

주택이 아닌 일반 부동산은 실제 구입가격에 4.6%의 표준세율을 적용해서 취득세(농어촌특별세 및 지방교육세 포함, 이하 동일)를 계산한다. 그런데 설립한 지 5년이 경과되지 않은 법인이 수도권과밀억제권역에서 부동산을 구입하면 9.4%의 세율로 취득세를 중과세한다. 물론 수도권과밀억제권역 밖의 부동산을 구입하거나, 수도권과밀억제권역의 부동산이라도 법인이 설립된 지 5년 이상 경과된 법인 명의로 취득하는 경우 4.6%의 표준세율로 취득세를 계산한다.

 

수도권과밀억제권역은 서울시 전역, 인천광역시(강화군 등 일부 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동 등 일부만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외) 등이다.

 

주택을 구입할 때도 법인이 불리하다. 개인은 구입하는 주택가격에 따라 1.1~3.5%의 세율로 취득세를 부담한다. 그런데 설립한 지 5년이 경과하지 않은 법인이 과밀억제권역에서 주택을 구입하는 경우 5.3~8.1%의 세율로 취득세가 중과세된다.

 

그렇다면 법인 명의로 부동산을 취득할 때 취득세가 중과세되는 것을 피하려면 어떻게 하는 것이 좋을까? 먼저 과밀억제권역 밖에 있는 부동산이라면 취득세는 개인과 동일하다. 하지만 구입하려는 부동산이 과밀억제권역에 소재하고 있다면 설립한 지 5년이 경과된 법인으로 구입해야만 취득세 중과세를 피할 수 있다. 설립한 지 5년이 경과된 법인을 소유하고 있다면, 사업 목적에 부동산임대를 추가해 부동산을 구입하는 것도 생각해볼 수 있다. 설립한 지 5년이 경과된 법인을 인수해 부동산을 구입하는 것도 한 방법이다. 다만 인수한 법인이 사업 실적이 없거나 사실상 휴면법인이라면 취득세 중과세를 피할 수 없기 때문에 주의해야 한다.

 

주택을 구입해 주택임대사업을 할 계획이라면 과밀억제권역과 상관없이 취득세 중과세를 피할 수 있다. 주택임대사업은 중과세 배제업종으로 구분돼 있기 때문이다. 물론 가장 확실하게 취득세 중과세를 피할 수 있는 방법은 법인이 아니라 개인으로 부동산을 취득하는 것이다.