주택 시장 새 흐름 ‘중.역.신.도’ 주목을

주택 시장 새 흐름 ‘중.역.신.도’ 주목을

등록일 2017.09.13

 

새 정부의 종합적인 부동산 투기억제책인 8.2대책이 나왔다. 이번 대책은 세금, 대출, 재개발.재건축, 청약 관련 제도를 망라하고 있다는 점에서 종합적인 대책이면서도 역대 최고급이라고 할 만하다. 이번 대책으로 부동산시장 흐름 자체가 크게 바뀔 것으로 예상된다. 새 정부 출범 초반부에 나와 정책의 유효기간이 오래 지속될 수 있는데다 시장 불안 시 추가대책이 나올 수 있는 만큼 보수적인 자세가 필요하다.

 

<‘중 .역 .신 .도’가 부상한다>

 

‘중형+역세권+신축+도심’이라는 4가지 코드가 앞으로 주택시장의 큰 트렌드를 형성할 것으로 예상된다. 이 가운데 종전과는 다른 흐름이 있다면 ‘중형’과 ‘신축’을 꼽을 수 있을 것이다. 이러한 경향은 재건축.재개발에 대한 집중 규제와 서울 등 40곳 조정대상지역에서 시행된 다주택자 양도세 중과 영향 때문이다. 우선 그동안은 소형이 강세를 이뤘다면 앞으로는 ‘중형(30평형 안팎)’을 받을 것으로 보인다. 1인가구 증가 등 인구구조적 측면만 본다면 소형의 강세는 초장기적인 트렌드다. 하지만 최근 들어 소형이 강세를 보인 것은 ‘갭투자’의 영향이 컸다고 본다. 이로 인해 소형아파트 가격이 부풀려지는 오버슈팅이 발생했다. 서울 잠실일대 전용면적 85㎡(33평형)와 59㎡(25평형) 아파트값 차이가 1억에 불과할 정도다. 따라서 이번에 다주택자 양도세 부활로 소형의 수요확대에는 다소 제동이 걸릴 것으로 예상된다. 대신 ‘똘똘한 한 채’를 보유하려는 경향이 나타나면서 선호평형이 다소 커질 것으로 보인다. 개인적으로 지금까지 인기평수가 59㎡이었다면 앞으로는 이보다 규모가 큰 85㎡ 정도가 더 각광을 받을 것으로 예상된다.

 

 

 

또 다른 새 트렌드인 ‘신축’이다. 한동안 재건축은 아파트 재테크의 상징이었다. 낡은 재건축 아파트를 사서 기다리면 새집도 장만하고 돈도 버는 꿩먹고 알먹는 투자였다. 하지만 이번 대책으로 ‘재건축=고수익’ 등식이 깨질 수 있다. 투기과열지구(27곳) 내에서는 재건축 조합원의 지위 양도금지로 마음대로 집을 사고팔기 어려워졌기 때문이다. 더욱이 주택시장이 불안할 경우 해당지역이 분양가상한제 적용지역으로 선정될 수 있는데다 내년부터는 재건축 초과이익환수제까지 부활될 가능성이 높다. 수익성이 악화되는 만큼 재건축 가능성만 보고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있는 셈이다. 투기과열지구 내 재개발 조합원도 관리처분인가를 받으면 입주 때까지 되팔 수 없어 투자여건이 나빠졌다. 재건축?재개발의 미래가 불확실해진데다 양도세 비과세 요건까지 강화되면서 미래의 개발가치보다는 당장의 거주가치를 더 따지는 경향이 나타날 것으로 보인다. 최근 소득 증가로 주거수준에 대한 기대가 높아 새 아파트에 대한 선호도가 커지고 있는 상황이다. 앞으로 아파트를 고를 때에는 재건축 가능성이 확실한 곳이라면 모를까, 그렇지 않다면 신축효과가 남아있는 10년 이내를 중심으로 접근하는 것이 좋을 것이다.

 

<거주가치를 중시하라>

 

다주택자가 조정대상지역안에 있는 주택을 팔 때 현재 양도차익에 따라 6~40%가 적용되는 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트를 더 물린다. 최고세율이 2주택자는 50%, 3주택자는 60%에 이를 수 있는 셈이다. 다주택자에게는 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주는 장기보유특별공제 적용도 배제한다. 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

 

 

 

다주택자에 대한 양도세 부담이 무거워지면서 여러 보유 주택 가격이 올라도 실익이 크지 않게 됐다. 세금 떼고 나면 쥘 수 있는 돈은 확 줄어 들 수 있는 셈이다. 따라서 주택수를 늘리기보다 차라리 교육?교통?쇼핑 등 주거 여건이 좋은 입지의 우량 부동산으로 압축하는 게 낫다.

세법이 바뀌는 것도 주목해야 한다. 조정대상지역에선 1가구 1주택자들도 2년 거주 요건까지 갖춰야 양도세가 비과세된다. 그동안 1주택자는 주택을 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하이면 양도세를 내지 않았다. 낡은 재건축이나 재개발 주택에서는 개발이 끝나기 전에는 거주요건 충족이 쉽지 않은 게 현실이다. 9억원을 넘는 1주택자도 비과세 요건 중 하나인 ‘거주 2년’을 갖추느냐에 따라 세금이 큰 차이가 난다. 거주요건을 갖추지 못하면 매년 3%(10년 30%, 2019년 1월부터 매년 2%에 15년 30%)의 장기보유특별공제를 받지만 갖추면 매년 8%(10년 80%)으로 늘어난다. 거주를 하지 않을수록 불이익이 심한 셈이다. 다만 거주를 고려하지 않고 막연한 시세차익을 보고 전세를 안고 아파트를 매입하는 ‘갭투자’는 실익이 없을 수 있다. 조정대상지역에선 아파트를 살 때 우선적으로 고려할 사항이 바로 2년 거주요건이다.

 

<주택거래신고제 조심 조심>

 

이번 대책에서 투기과열지구에서는 주택거래신고제가 적용된다. 먼저 적용대상 지역을 잘 구분해야 한다. 투기과열지구는 서울 전 지역과 과천, 세종시다. 이곳에서는 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)을 구입할 때 해당되는데 자금조달 계획서와 입주 계획서 제출이 의무화되어 있다. 투기과열지구 주택 구매시 자금 출처를 소명해야 하고 특히 자녀 증여 시에는 충분한 증빙 자료를 마련할 필요가 있다. 편법증여를 통해 자녀에게 주택을 구입하다 사업체까지 세무조사를 받는 등 포괄적 자금출처조사의 대상이 될 수 있다.

 

<당분간 매수자 우위시장 예상>

 

다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해 주택임대사업자로 등록하거나 증여, 매각 등 다양한 방법을 택할 것이다. 아무래도 매각을 염두에 두는 다주택자라면 내년 3월말까지 조정대상지역 주택을 먼저 매도할 것으로 보인다. 주택이 꼭 필요한 실수요자라면 양도세 절세 매물을 노려보는 것이 좋을 것이다. 다만 양도세중과 도입을 앞두고는 매물이 많이 나오지 않는 경향이 있다. 따라서 올 11~12월 정도에 매입한다는 전략을 세우는 것이 좋을 것 같다. 청약가점이 높지 않은 젊은 층이나 1주택자들이 노려볼만한 전략이다. 주택시장은 이제 매수자 우위시장으로 돌아설 것으로 보인다. 그동안은 주로 매물이 워낙 귀해 집주인의 호가가 거래가격이 되는 매도자 우위 시장이었지만 앞으로는 급매물 중심으로 거래되는 양상이 될 것이다. 하지만 금리가 급상승하지 않는 한 주택가격이 크게 하락할 가능성이 높지 않으므로 고점에서 5~10% 하락한 급매물을 공략하는 게 좋을 것이다. 주택을 매수하더라도 미분양관리지역, 입주물량 과다지역은 피하는 것이 좋다. 물량압박에 집값이 오히려 하락할 수도 있기 때문이다.

 

<‘풍선효과’ 노린 투자는 위험>

 

부동산 규제책이 나오면 풍선효과를 기대한 투자가 기승을 부린다. 하지만 풍선효과는 지속기간이 짧은 게 특징이다. 시장이 급변하면 기존 틈새시장이 발산하던 매력도 사라진다. 부동산은 적어도 2~3년을 보유하는 장기 투자 상품인데 풍선효과를 내다보고 투자하는 것은 위험하다. 우선 당장은 규제가 없더라도 시장이 과열되면 규제지역으로 바뀔 수 있다. 요즘 청약경쟁률이 뜨거운 지방의 비규제 지역은 조정대상지역이나 투기과열지구로 묶일 수 있다는 얘기다. 더욱이 시중금리가 오를 수 있는데다 보유세 인상 가능성도 없지 않아 분위기에 들떠 투자하는 것은 바람직하지 않다. 또 하나. 과거에는 강남 재건축을 규제하면 강북의 재개발이나 오피스텔로 수요자들이 이동하곤 했다. 하지만 이번에는 재개발 조합원이나 오피스텔 역시 전매제한 조치가 내려지면서 풍선효과를 기대하기 어렵게 됐다. 다주택자에 대한 세금 규제가 심했던 2000년대 중심지역뿐 만 아니라 외곽지역 집값도 동반 하락하는 경우가 많았고, 때로는 투자가치가 낮은 외곽을 먼저 처분하는 바람에 더 타격을 입기도 했다.

 

 

 

<당첨 못지않게 중요해진 자금계획>

 

부양가족이 많은 장기 무주택자라면 기존 집을 매입하기보다는 분양을 노리는 게 낫다. 9월부터 투기과열지구와 조정대상지역의 민영주택에서는 가점제 비율이 대폭 높아지기 때문이다. 청약 가점제는 무주택 기간과 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등을 점수(총 84점)로 매겨 점수가 높은 사람에게 우선적으로 당첨 기회를 주는 제도다. 투기과열지구의 경우 전용 85㎡ 이하 75%에서 100%(85㎡ 초과는 50%로 종전과 동일), 조정대상지역은 85㎡ 이하 40%에서 75%로, 85㎡ 초과 0%에서 30%로 상향 조정된다. 가점이 50~60점 정도로 비교적 높은 경우 청약을 적극적으로 노리는 것이 바람직하다. 다만 주택을 소유하거나 가점이 낮은 경우 85㎡ 초과 중대형을 청약할 수 있도록 통장을 증액하는 것도 고려해볼만하다. 추첨제 물량이 그만큼 늘어나기 때문이다. 다만 요즘은 중도금 대출이 까다로우므로 자금조달 계획을 미리 미리 세워놓는 것이 좋을 것이다.

 

 

 

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원