[강남3구 탄생 30년①] 연평균 8.84% 씩 1066%↑...신화가 된 강남

[강남3구 탄생 30년①] 연평균 8.84% 씩 1066%↑...신화가 된 강남

기사입력 2018-01-03 08:27 |홍성원 기자 

[헤럴드경제=홍성원 기자]1988년 1월1일 노태우 정부는 서울 강남구에서 서초구를, 강동구에서 송파구를 떼어내는 행정구역 개편을 단행한다. 이른바 ‘강남3구(강남구ㆍ서초구ㆍ송파구)’의 탄생이다. 서울올림픽과 함께 서울이 급팽창하면서 송파가 흐르고 서리풀이 가득하던 강남에는 ‘부(富)의 바벨탑’이 쌓아올려지기 시작한다.

‘강남’의 본격적인 탄생은 압구정 현대아파트가 착공된 1975년이다. 이해 성동구에서 강남구가 설치되면서 ‘강남’이 공식행정구역이 된다. 당시 군부정권은 인구급증으로 도시 기능을 잃어가는 서울에 숨통을 틔우기 위해 ‘영동(永東ㆍ영등포의 동쪽)개발’이란 이름 아래 한강 이남의 땅에서 역사(役事)를 진행했다. 각종 개발 관련 특혜로 아파트단지들이 우후죽순 들어선다. 강남구는 서울올림픽 유치계획이 확정되던 1979년 탄생 7년만에 강동구를 분리시킬 정도로 급팽창한다. 1981년에는 1988년 올림픽 유치까지 성공하면서 ‘잠실’ 개발이 본격화됐고, 다시 7년만에 강남 3구 체제가 된다. 

‘상전벽해(桑田碧海)’를 목도한 인간의 욕망은 무한질주했다. 천문학적인 돈이 모였고, 집값이 급등했다. 너무 빠른 성장은 독이 됐다. 진입하지 못한 이들의 상대적 박탈감이 커졌다. 지난 30년간 모든 정부에게 ‘강남 집값 잡기’는 절체절명의 숙제였다. 하지만 언제나 승자는 강남이었다. 수백만채 아파트의 신도시를 짓는 ‘당근’으로도, 규제로 누르는 ‘채찍’으로도 고삐를 채우지 못했다. 강남은 ‘불패의 괴물’이 됐다. 

                            [사진제공=연합뉴스]

집값 30년은 찬란하다. 부동산뱅크ㆍ부동산114 등에 따르면 1988년 7500만원이던 대치동 은마아파트 101㎡는 지난해 14억7670만원을 찍었다. 1868%나 뛰었다. 강남 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 1988년 350만원에서 지난해 4082만원으로 1066% 급등했다. 매년 8.84%씩 상승한 셈이다. 같은 기간 소비자물가는 연평균 4% 올랐다.

강남 3구 30년은 불평등 심화ㆍ계급사회 고착화의 대한민국 경제화의 또다른 역사다. 강남 아파트 급등을 이끈 것은 ‘잉여자본’이다. 경제가 성장하고 잉여자본이 불어날 수록 강남의 에너지는 팽창했다. 강남발(發) 집값 상승이 사회문제화하자 정부는 ‘부동산 투기와의 전쟁’ 선포도 불사했다. 하지만 ‘백약이 무효’였다. 

강남을 건드리면 다른 지역 집값이 올랐고, 이는 다시 강남 집값 상승의 명분이 됐다. ‘풍선효과’와 ‘부메랑 효과’다. 서울 전체를 투기과열지구로 묶어도 별무신통이었다.

현 정부 고위 관계자는 “집값 스트레스가 이만저만 아니다”라고 토로한다.

묘책(妙策)이 난망하다. 규제가 나오면 이를 비웃듯 강남 집값은 오른다. 작년 서울 집값이 3.6%나 상승한 중심엔 강남 재건축 아파트가 자리하고 있다. 일각에선 강남에 신규 주택을 공급해야 한다고 훈수를 둔다. 그러나 강남엔 그럴 만한 땅이 없다.

‘주전론’에 맞선 ‘화의론’도 등장했다. 강남을 ‘부자특구’로 인정하고 집값을 바라보자는 견해다. 필요성엔 공감하지만, 쉽게 인정하기 어려운 ‘금단의 벽’ 뛰어넘기다.

노무현 정부에서 초대 건설교통부 장관을 지낸 최종찬 국가경영전략연구원장은 “지방에선 집값 떨어져 난리인데 서울 한 개 구(區)에서 발생하는 문제가 과잉돼 대표되는 현상은 문제”라고 지적했다. 

강남은 이제 단순히 집값의 문제를 넘어서고 있다. 강남은 경제ㆍ사회문화적으로 ‘게이티드 커뮤니티(Gated communityㆍ외부인 출입을 통제하는 지역)’화에 진입했다. 구름다리(Sky bridge)에 최첨단 디지털기술을 자랑하는 재건축 아파트들이 들어서면 집값은 물론 상가 임대료도 주변물가도 치솟을 수 밖에 없다.  

문재인 정부는 다시 보유세의 날을 벼리기 시작했다. 노무현 정부 종합부동산세에 이어 두번째 ‘세금도(稅金刀)’다. 공교롭게도 30년만에 대한민국에서 다시 올림픽이 열리는 2018년, ‘그들만의 리그’를 인정하든, 불용(不容)하든 강남3구는 새로운 30년을 시작했다.