[신년기획 2018-강남3구 탄생 30년 ②정책딜레마] “강남특별구 인정을” vs “강남을 잡아야 투기 잡힌다”

[신년기획 2018-강남3구 탄생 30년 ②정책딜레마]

“강남특별구 인정을” vs “강남을 잡아야 투기 잡힌다”

기사입력 2018-01-04 11:04 |정찬수 기자

현정부 부동산대책 투기진앙지 강남 겨냥 
규제책 양산 참여정부 원로들 엇갈린 훈수 

특정지역 집착하면 정책효율성 떨어지고 
계층장벽 방치하면 사회갈등 요인 작용 

미국 등도 일반인 접근 막는 장벽 존재 
세대·계층 혼합하는 ‘소셜믹스’ 도입 필요

집값 안정을 명분으로 내세운 정부의 부동산 대책은 여전히 강남을 겨냥하고 있다. 투기바람의 진앙이자 주체라는 꼬리표가 여전해서다. 하지만 전문가들 사이에서는 다른 지역과는 너무나 다른 강남의 특성을 인정해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 섣불리 강남을 잡으려다 부동산 시장 전체를 왜곡시킬 수 있다는 논리다. 

▶강남과 비강남, 이원적 접근을=김대중ㆍ노무현 정부에서 국토연구원장을 지낸 이규방 전 원장은 정부가 강남을 잊어야 할 때가 왔다고 강조했다. 

그는 “과거(2002~2005년)엔 주택도 부족하고 투자대상도 지금보다 풍부해 강남에서 집값이 오르면 그 파급효과가 컸지만 지금은 강남 집값이 주변에 크게 영향을 미치지 않는다”고 주장했다. 

최종찬 국가경영전략연구원장(제11대 건설교통부 장관)은 “강남에 맞춰 정책을 펼치면 국지적인 문제가 과민하게 된다”며 “핀셋 규제를 해야 하는데 총론이 아니라 각론을 통해 접하게 돼 다른 지역의 부작용이 불가피할 것”이라고 꼬집었다.

한국감정원 자료를 보면 강남구의 아파트 매매지수(2015년 6월 기준)는 2005년이 돼서야 서울의 평균을 추월했다. 2000년대 이후 인프라의 확장이 시세를 견인했다. 강남구의 아파트 매매지수는 1988년 21.8에서 2006년 11월에서야 100을 돌파했다. 같은 시기 과천(118), 성남(109.5), 고양(100.6)과 어깨를 나란히 한다.  

이 전 원장은 “부동산 경기를 논하는 이들이 ‘지금이 아니면 안 된다’는 두려움을 자극하는 게 문제”라며 “정부가 부자들의 특수한 시장인 강남의 분위기에 놀라 야단칠 필요가 없다”고 덧붙였다. 

최 원장은 “잠실에서 특정 단지가 평당 1억원이라고 해도 그것은 특정 구(區)의 현상이며 서울시를 대표하는 것이 아니다”라며 “경제는 전체 국민의 구매력과 수요ㆍ공급을 따라가게 돼 있다”고 강조했다. 강남에 매몰되지 않고 정책을 일관성 있게 도입해야 한다는 의미다.

▶’강남특별구‘ 인정하면 사회안정 저해=참여정부 때 국토연구원장을 지낸 최병선 전 원장은 강남구가 부촌으로 성장한 토대가 경제 호황기 자산의 집중현상이라고 분석했다. 최 전 원장은 “당시 강남을 중심으로 한 투기광풍지역을 6~7곳 정해 강하게 규제했지만, 돈이 모이는 곳으로 투자자들이 모이는 것은 자연스러운 현상이었다”며 “정책의 무게가 투자자들을 더 모이게 하고 과열을 부른 것이 아니었나 하는 생각도 든다”고 되돌아 봤다.

그는 자산증식을 통한 불로소득을 어디까지 허용하느냐의 출발점이 돼야 한다고 말했다.

최 전 원장은 “투기가 사회에 미치는 영향이 크다는 점을 고려하면 정부는 불로소득으로 인한 재산 상승을 억제하는 것에서 시작하는 것이 맞다”며 “이는 단기적으로 집값을 잡고 장기적으로 투기를 근절하겠다는 메시지를 주려는 현 정책과 맞닿아 있다”고 진단했다.

변창흠 세종대 교수(전 SH공사 사장)는 “예전만큼은 아니라도 강남이 주택시장을 선도하는 역할을 한다고 본다”며 “재건축만 남은 강남은 공급량 확대에 한계가 있어 전국적인 시세를 따라가지 않고 계속 오를 것”이라고 내다봤다. 

이어 “강남을 부촌으로 방치하고 아무 정책을 쓰지 않는다면, 정말 일반인은 접근할 수 없는 지역이 된다”며 “아직 한국은 계층 이동이 활발한 나라라는 점에서 강남의 과열을 정부가 가만히 놔둘 수 없을 것”이라고 풀이했다. 

변 교수는 여러 세대와 계층이 같은 지역에 살도록 임대ㆍ민간아파트를 혼합하는 ‘소셜 믹스(Social Mix)’의 도입을 강조했다. 지역감정을 덜고 ‘강남특별구’라는 특성을 희석해야 주택의 계급화를 막을 수 있다는 논리다. 

그는 “미국에서도 상류층의 정보교류 공간인 ‘게이티드 커뮤니티(gated community)’를 만들어 집값을 올리고 일반인의 접근을 막는 식의 장벽은 존재한다”면서 “하지만 일반인을 배제하는 것은 범죄에 가까운 행위라는 시선이 강하다”고 소개했다. 이어 “어느 지역이나 모든 사람이 같이 살아야 한다는 보편적 가치를 추구해야 한다”며 “시장은 공동의 가치를 향하지 않으니 정부가 나서야 하는 이유”라고 조언했다.  

정찬수ㆍ김성훈 기자