돈 되는 경매 상가 고르는 요령

돈 되는 경매 상가 고르는 요령

 

# 서울 강동구 천호동에 사는 황창덕 씨(54)는 상가 경매에 관심이 많다. 신도시 소형 상가는 임대수요가 넉넉해 고정적인 월세 받기에 제격이라고 판단해서다. 지난 해 하순 성남시 분당구 야탑동 5층 근린상가 가운데 3층 60㎡를 감정가(1억4000만원)보다 저렴한 1억621만원(감정가의 75%)에 낙찰 받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 건강식품전문점에 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원의 월세를 받고 있다.

# 경기 고양시 일산서구 주엽동에 사는 고상연 씨(48)는 수도권 상가 경매물건에 투자해 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 지난해 경매를 통해 고양시 일산동구 중산동 5층 중 1층 상가 34㎡를 감정가 2억3700만원에서 3회 유찰 후 최저가가 1억2134만원까지 떨어진 경매물건을 1억4481만원(감정가의 61%)에 낙찰 받았다. 상가 세입자를 두 달 만에 명도한 후 지난 해 11월 유기농마트에 보증금 2000만원에 월 80만원으로 세를 줬다.

 고수익과 고정 월세수익을 기대하며 경매에 부쳐진 상가를 찾는 수요자가 늘고 있다. 낙찰가율이 80~90%대를 보이는 오피스텔과 다세대 등 소형 부동산이 인기를 끌자 낙찰가율이 낮은 상가로 투자자들이 몰려들고 있다. 상가는 수익형 부동산의 대표격인 데다 물량공급이 많아 물건 선택 폭이 넓어 경매시장의 숨은 블루오션으로 통한다. 하지만 값싼 경매 상가를 노리다가 임대수익은커녕 낙찰 후 수년째 놀리고 있는 상가들도 많아 주의가 필요하다.

 경매물건 중 유일하게 낙찰가율 50%대를 보이는 종목이 근린 상가이다. 감정가 보다 현저히 저렴하게 낙찰 받는 대신 입지와 상권분석에 실패하기 십상인 것이 상가인 셈이다. 상가의 종착역이라고 하는 법원 경매에 부쳐진 상태이기 때문에 입지가 열악하고 상권이 침체상태일 가능성이 높다. 따라서 월세수익을 얻으려는 목적으로 상가 경매투자에 나서려면 입찰 전 철저한 입지와 상권분석을 통해서 알짜 매물만 골라내는 입찰 전략을 세워야 한다.

 경매에 부쳐진 상가치고 성업 중인 상가는 드물다. 공실이거나 폐점 또는 무보증단기임대 상가로 이용 중인 경우가 대부분이다. 경매에 부쳐지는 상가는 상가임차인이 아예 없거나 소유자가 비워두는 경우가 많아 경매 상가의 상권분석 자체가 어렵고 투자의 감을 잡기 쉽지 않다. 게다가 유동인구를 끌어들이기 쉬운 1층보다 2~3층이나 지하층에 무작위로 경매에 부쳐지기 때문에 선뜻 상가 경매 고수라도 입찰을 결정하기에 애를 먹기 일쑤다.

 철저한 입지·상권분석 필수

 경쟁력 있는 상가 경매물건을 고르려면 여러 물건을 찾아 철저한 분석과정을 거쳐야 한다. 돈 되는 점포는 싸게 사서 돈 벌고, 영업해서 벌고, 팔고 나올 때 벌어야 좋은 점포라고 한다. 경매를 통해 저렴한 상가를 사고 임대로 돈을 벌다가 팔고 나올 때 권리금 차익을 함께 챙기면 금상첨화이다. 이런 상가를 고르려면 저평가된 상가를 찾기 위한 노력이 선행돼야 한다. 부지런하고 꼼꼼한 입지와 상권분석 과정을 거치는 것이 유일한 최선책이다.

 돈 되는 상가는 대부분 강남역과 명동처럼 최고의 상권 내 점포라고 생각하기 쉽다. 유동인구가 많아 상가를 이용하는 고객이 많을 것으로 지레 판단한다. 하지만 돈 되는 점포는 특급 상권 내 있기보다 오히려 투자자가 자주 이용했던 곳이나 잘 아는 곳의 점포일 가능성이 높다. 투자자가 잘 아는 지역은 소비 객층의 동선과 영업 상태와 업종분포, 소비성향을 누구보다 잘 알기 때문에 경매에 부쳐진 상가에 투자할 때 실패할 확률을 줄여준다.
 
 경매정보 사이트 내 상세검색을 통해 투자자 본인이 잘 아는 곳이나 집주변 경매물건을 꾸준히 검색하다보면 우량물건을 만나기 쉽다. 잘 다니는 곳에 위치해 있기 때문에 현장답사를 쉽게 할 수 있고 임대료 추이와 매물을 바로 체크할 수 있어 다양한 경매물건 검색을 용이하게 한다. 낙찰 사례분석을 통해 최근 낙찰된 상가 물건 중 임대 여부 체크는 물론 임대가 수준과 업종분석까지 두루 확인할 수 있어 상가 경매물건을 보는 안목을 높인다.

 유동인구의 동선을 살펴라

 상가의 생명은 가시성이다. 눈에 잘 띄는 상가라야 임대 놓기 좋고 임차인이 오래 영업해 임대 수익을 끌어올릴 수 있다. 경매 상가 중에는 건물 깊은 곳의 안쪽에 있거나 후면에 위치해 있는 경우가 많다. 영업력이 떨어지는 상가일수록 고객이 상가를 찾기 어려운 입지에 있다. 이런 상가는 존재감이 없어 고객과 임차인으로부터 외면당하기 쉽다. 낙찰가를 높이더라도 어느 방향에서 접근해도 대번에 눈에 잘 띄는 점포를 골라야 한다.

 가시성을 결정하는 중요한 요소가 바로 상가의 얼굴이라고 하는 전면부이다. 상가 전면은 점포의 정면 및 측후면이 고객들에게 직접 노출되는 곳으로 눈에 잘 띄고 넓을수록 고객이 찾기 쉽고 영업력이 유리하다. 간판을 걸기 쉽고 눈에 잘 띄어야 고객유치가 용이하다. 고객이 찾기 쉬운 상가는 신규 고객이 끊임없이 발생하는 등 영업 측면에서 강력한 강점이자 불황기에도 임대료를 끌어올릴 수 있는 무기가 된다. 

고객의 왕래가 빈번한 상가라야 좋은 투자처다. 경매에 부쳐진 상가의 유동인구와 주요 동선을 꼼꼼히 살펴야 한다. 상가 앞에 다니는 인구가 많을수록 소비층이 탄탄한 상가이다. 유동인구수는 각자 저마다의 목적을 가지고 움직이기 때문에  발품을 팔아 직접 조사하는 방법으로 평일·주말 요일별, 시간대별 등으로 세분해 분석해야 한다. 다만 단순한 인구량 파악에 치중하기보다 예상 업종과 상가 크기에 맞는 동선과 유동인구 파악이 진행돼야 한다.

 고수익 알짜 경매 상가를 낙찰 받으려면 인내심이 필요하다. 경매를 통해 투자성 뛰어난 상가를 찾기 쉽지 않은 탓이다. 투자 예정지역 외에도 인근지역과 유사지역 내 다양한 유망상가 투자를 위한 검색이 필요하다. 상가 선정의 원칙을 철저히 지키며 좋은 입지와 역세권, 실질적인 유동인구가 많은 지역의 상가를 오랫동안 눈여겨보는 게 좋다. 임대수익 높은 우량 상권 내 경매물건은 찾으려면 입지와 상권분석 외에도 철저한 물건분석이 필요한 탓이다.