“10년간 집값 상승률 1위 분당, 일자리 증가가 한몫”

“10년간 집값 상승률 1위 분당, 일자리 증가가 한몫”

[머니채널 핫 클릭] 부동산 칼럼니스트 아기곰

윤진호 기자 / 입력 2024.02.05. 04:36업데이트 2024.02.05. 10:12

 

“부동산 투자는 선택이 아니라 필수입니다.

하지만 단기 시세 차익만 노리고 무리하게 영끌(영혼까지 끌어모은 대출)을 하거나 본업에 지장을 주는 투자는 피해야죠.”

부동산 칼럼니스트 '아기곰'이 재테크명강에서 강연하고 있다./조선일보 머니 캡쳐

 

필명 ‘아기곰’으로 활동 중인 문관식 부동산 칼럼니스트는 5일 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’에 공개된 ‘재테크 명강’에서 ‘부동산 시장 흐름 읽기-2030대를 위한 조언’을 주제로 강연했다.

그는 유튜브, 신문·방송, 현장 강연 등을 통해 부동산 분석과 전망을 내놓는 부동산 전문가다.

‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’이라는 책을 쓰기도 했다.

‘재테크 명강’ 강연 내용을 일문 일답식으로 재구성해봤다.

 

◇”집값 올랐다고? 모든 물가가 오른 것”

 

- 집값이 너무 올랐다.

“한국의 통화량은 작년 3800조원에 달했는데 10년 전인 2013년에는 1900조원으로 절반도 안 됐다.

지난 10년간 통화량이 두배 늘어난 것이다. ‘집값이 올랐다’는 표현을 좋아하지 않는다.

전철비, 외식비도 올랐다.

돈 가치가 떨어졌을 뿐이다.

통화량이 10년간 102% 늘어나는 동안 한국 아파트 값은 36% 증가했다.

미국은 통화량이 92% 증가했는데, 주택 값은 98% 상승했다. 미국은 돈 가치가 떨어진 만큼 집값이 그대로 다 오른 것이고, 한국은 덜 오른 것이다.”

 

- 집을 꼭 살 필요 없다는 의견도 있다.

“은행 예금은 금리가 낮기 때문에 내 자산을 지키기 어렵다.

주식은 변동성이 크고 대부분 외국인 투자자와 기관 투자자들이 돈을 번다.

개인 투자자는 벌기 어렵다. 하지만 부동산 시장은 개인들 간 싸움이므로 이런 부담이 작다.

부동산은 수익이 나지 않더라도 그 집에서 살면 되니 사용 가치가 있다.

부동산은 선택이 아니다.

집주인이든 세입자든 부동산 시장에 들어와야 한다.

다만 세금 등 거래 비용이 많이 들기 때문에 너무 자주 매매하면 손해다.”

 

◇”일자리 늘어나는 지역 주목해야”

- 부동산 시장 흐름 제대로 읽으려면.

“수요는 많고 공급이 적은 지역 집값이 오르는 시장경제 원리를 적용하면 된다.

공급량은 국토교통부에서 매달 발표하는 직전 달 인허가 및 착공 물량을 보면 된다.

문제는 수요다.

주택 수요는 매매와 임대 수요로, 매매 수요는 다시 투자 수요와 실수요로 나뉜다.

실수요는 직장 접근성과 교육 문제 등 조건이 잘 갖춰져 있어 잘 변하지 않는다.

반면 투자 수요는 그 지역 호재 실현 여부에 따라 바뀐다.

투자 수요가 높은 지역은 부동산 시장 하락기에 가격이 가장 먼저 떨어지지만, 실수요가 높은 지역은 하락기에도 쉽게 가격이 하락하지 않는다.”

 

- 실수요 많은 지역을 구체적으로 꼽으면.

“우선 직장 접근성이다.

한국에서 가장 일자리가 많은 곳은 강남구로 약 80만개(2021년 기준) 일자리가 있다.

둘째는 삼성전자가 위치한 경기도 화성시(56만개), 셋째는 판교 테크노밸리가 있는 성남시(53만4792개)다. 그다음으로 이직률을 봐야 한다.

생산직이 많은 지역은 청년 1인 가구가 상당수를 이루기 때문에 주택 매매보다 임대 수요가 더 많다.

이런 지역은 전세 비율이 높은데 경북 구미시가 대표적이다.

마지막으로 일자리 증가 추이도 봐야 한다.

2011년 후 10년간 일자리 증가율이 66.5%로 전국 1위인 성남시의 아파트 매매가는 76.8% 올랐다.

특히 판교 테크노밸리가 속한 성남시 분당구는 10년간 집값이 85.2% 올라 전국 집값 상승률 1위를 차지했다. 일자리가 지난 10년간 4%밖에 늘어나지 않은 서울 중구 아파트 매매가는 49.2%만 올라 서울 25개 자치구 중 24위에 그쳤다.”

 

- 영끌과 갭투에 대해서는 어떻게 보나.

“30대는 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않아 자본력이 부족할 수밖에 없다.

최근 집값 상승률이 예금 금리보다 높다보니 집값을 다 모은 후 집을 사는 것은 손해라는 인식이 커졌다.

대출은 미래의 소득을 현재의 자산으로 바꾸는 것이기 때문에 부정적으로만 볼 수는 없다.

하지만 대출을 갚을 능력이 없는 사람이 단기 시세 차익만 노리고 대출받는 것은 위험하다.

자신의 자본력을 넘어서는 무리한 대출은 피해야 한다. 본업에 지장을 줄 정도로 투자에 시간을 뺏기는 것도 바람직하지 않다.”

윤진호 기자  

 

 

“10년간 집값 상승률 1위 분당, 일자리 증가가 한몫” (chosun.com)

“10년간 집값 상승률 1위 분당, 일자리 증가가 한몫”