기대보다 못한 수익률 어떡하나…수익률 계산의 함정

기대보다 못한 수익률 어떡하나…수익률 계산의 함정

 

주식 시장은 휘청, 주택 시장은 침체, 경기 전망은 불투… 요즘 같은 시절에 매월 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산만한 투자처도 없다.

특히 1억~2억원 정도면 분양 받을 수 있는 오피스텔은 2~3년간 인기 몰이를 하고 있다. 대출을 받으면 실투자금이 5000만~1억원 정도라 비교적 소액 투자가 가능하기 때문이다.

지인도 1년 전부터 투자할만한 오피스텔을 찾고 있지만 아직까지 좀처럼 마음에 드는 상품을 찾지 못하고 있다. 연 7~8% 수익률을 보장한다는 광고는 넘쳐나지만 직접 계산기를 들고 따져보면 수익률의 거의 반토막이기 때문이다.

그는 한번은 허위 광고가 지나치다고 생각해 분양업체에 따진 적이 있다. 그런데 분양업체 직원이 억울하다며 조목조목 수익률을 계산하는데 ‘아, 이래서 그랬구나’하게 됐다. 계산법이 완전히 달랐던 것이다. 잣대가 달랐으니 그 직원을 탓할 수도 없는 노릇이었다.

"공실ㆍ부대비용 등 따진 현실적인 수익률 잣대 삼아야"

일반적으로 분양업체나 언론 등에서 말하는 오피스텔 수익률은 명목 수익률이다. 세금이나 부대비용 등을 전혀 따지지 않고 순수하게 투자금과 수익금만으로 계산하는 것이다.

예컨대 2억원짜리 오피스텔을 사서 보증금 1000만원에 월 100만원의 임대수익을 얻는다면 일반적으로 수익률은 연 6%로 본다. 1년간 얻는 월세(1200만원)을 보증금을 뺀 투자금(1억9000만원)으로 나누는 것이다.

하지만 실제로 오피스텔 투자에 나선다면 다른 계산법을 사용해야겠다. 이른바 명목 수익률이 아니라 실제로 얻을 수 있는 수익과 지출 등을 모두 따진 수정 수익률을 따져봐야 한다.

우선 공실을 고려해야 한다. 세입자가 1년 단위로 바뀔 경우 이전 세입자가 나가고 새 세입자가 입주할 때까지 공실이 발생한다. 여기에 임대료가 연체되는 상황이 생길 수도 있다. 이런 상황을 고려해 임대료의 10% 정도를 제한다.

여기에 중개수수료(연 1회 기준)와 세금으로 15~25%를 빼면 비교적 실제 수익률과 비슷한 수치를 얻을 수 있다.

앞서 명목 수익률이 6%였던 오피스텔의 수정 수익률을 따져보자. 1년간 얻는 월세 1200만원의 10%를 공실ㆍ임대료 연체 등의 상황에 대비해 120만원을 뺀다. 여기에 중개수수료ㆍ세금 등으로 20%인 240만원을 추가로 제하면 1년간 얻는 수익은 840만원이 된다. 이를 투자금(1억9000만원)으로 나누면 수익률은 연 4.4%가 된다.

요즘 원룸이나 오피스텔 수익률이 떨어지고 있다는 통계가 잇달아 나오고 있다. 공급 과잉에 공실이 높아지고 임대료가 낮아지고 있다는 우려도 크다. 예상 수익률을 꼼꼼하고 보수적으로 따져 낭패를 보는 일이 없도록 해야겠다.