쏙쏙 들어오는 빌딩투자 절세법

쏙쏙 들어오는 빌딩투자 절세법
기사입력 2014.07.02 15:10:36 | 최종수정 2014.07.02 15:35:25

우리나라 빌딩의 역사를 잠시 살펴보면, 한국전쟁 이후 격동의 시기를 거쳐 급격한 발전을 이루었다. 서울의 경우, 1960년대 이후 중구·종로구의 도심 일대를 중심으로 빌딩이 건축되기 시작해, 1980년대 들어 여의도, 강남에 대형빌딩들이 본격적으로 탄생하게 되었다. 이와 함께 크고 작은 빌딩의 수도 급격하게 증가하면서 개인 소유주의 비율도 커지게 되었다. 그 이후 30여 년이 지난 지금, 1980~ 1990년대 지어진 빌딩들의 가격은 큰 폭으로 상승했으며 그러한 빌딩의 소유주들은 고령으로 인해 상속과 증여를 시작하고 있다. 바로 ‘부의 이전’ 현상이 시작된 것이다. 그리고 이와 함께 세금이라는 난관에 부딪히게 된다. 현재 세법상, 상속 및 증여가액에서 공제액을 차감한 과세표준이 30억원이 넘을 경우 50%의 세율과 무신고 시 가산세 20%와 납부불성실세 등의 불이익을 감안하면 상속이나 증여를 받았다 하더라도 상당 부분이 세금으로 사라지게 된다. 이에 따라 거액의 세금에 대한 고민이 시작되면서 다양한 절세 방안이 생겨나고 있다. 이와 함께 현 소유주의 노후자금에 대한 계획도 주요 고려대상이 되고 있다. 일반적으로 부동산의 절세라고 하면 사전증여를 손꼽는다. 사전증여는 방법과 시기에 따라 결과가 많이 달라지는 만큼 전략이 필요하다. 특히 빌딩의 경우, 다른 투자상품보다 가격상승폭이 큰 경향이 있기 때문에 사전증여의 필요성이 크다. 하지만 임대수익용 빌딩의 경우는 ‘월임대료’라는 고정적인 수입이 노후 생활자금이 될 수 있어 사전증여라는 결정을 내리기가 쉽지 않다. 또한 증여재산은 증여 후 10년이 경과하지 않으면 상속재산에 합산되기 때문에 공제 한도액을 고려한 장기적인 안목이 요구된다. 증여의 방법적 측면에서는 대부분 배우자와 자녀에게 전체를 지분별로 나눠 증여하지만, 이 방식은 빌딩운영과 매각시점에서 의견불일치로 인한 다툼 등 부정적 결과를 낳을 수도 있다는 단점이 있다. 다른 방법으로 임대수익용 빌딩의 경우, 토지만 증여하는 방법도 있다. 증여자 입장에서 노후자금의 유일한 대안이 증여대상 빌딩이라면 토지만 자녀에게 증여하고 건물은 본인이 계속 소유하거나 배우자에게 증여하는 방법이다. 즉, 건물은 매년 감가상각되며, 임대수입이 발생하기 때문에 본인이 계속 보유하여, 감가에 대한 절세 효과와 노후자금의 재원은 그대로 유지가 가능하다. 증여하는 토지는 당장 수익이 발생되진 않지만 향후 시세차익 및 신축에 대한 개발이익 측면에서는 좋은 기반이 될 수 있는 것이다. 이처럼 단독으로 소유하였다가 가격이 상승한 뒤에 증여하는 것과는 달리, 토지만 증여한다든지, 빌딩을 소유하는 투자시점부터 자녀와 배우자를 참여시켜 사전증여의 효과를 얻을 수 있다.

빌딩은 다른 투자상품과 비교할 때 가치상승의 여지가 높다. 이 때문에 증여시점보다 상속시점의 빌딩가격이 높다고 가정했을 때, 증여시점의 시가와 가치상승이 된 상속시점의 시가와의 차액만큼 절세효과가 있을 뿐만 아니라, 경제적 이득을 가져올 수 있는 것이다. 또한 빌딩은 증여 및 상속의 목적과 방법, 그리고 향후 예상되는 수익과 함께 리스크를 고려한다는 점이 다른 증여나 상속대상과 다르다. [정호진 빌딩경영플래너 대표/부동산학박사] [본 기사는 매일경제 Luxmen 제46호(2014년 07월) 기사입니다