레지던스 호텔 투자해볼까…‘연 수익률 확정 보장’ 꼼꼼히 따져봐야

[Real Estate] 레지던스 호텔 투자해볼까…‘연 수익률 확정 보장’ 꼼꼼히 따져봐야

기사입력 2014.06.16 09:07:48

연 9~10% 수익을 올리고 있는 서울 종로구 ‘서머셋팰리스’.

 

생활형 숙박시설인 ‘서비스드 레지던스(Serviced Residence)’에 대한 투자자 관심이 뜨겁다. 한류 열풍 등으로 외국인 관광객이 늘면서 서울을 중심으로 장·단기 체류 숙박시설인 레지던스 수요가 급증한 덕분이다. 호텔식 서비스를 표방하며 분양에 나선 ‘레지던스 호텔’도 부쩍 늘었다.

서비스드 레지던스는 주거용 오피스텔에서 청소, 세탁 등 호텔식 서비스를 제공하는 생활형 숙박시설이다. 호텔과 같은 숙박시설에 취사나 세탁시설 등 주거기능을 갖춘 것이 특징. 하루 숙박료는 5만~15만원으로 일반 호텔보다 저렴하다.

2000년대 초반 등장한 레지던스는 업무용 오피스텔을 숙박시설로 개조한 뒤 영업하는 시설이 대부분이었다. 그러다 지난 2012년 기존 관광·일반 숙박업에 레지던스가 포함된 생활 숙박업 제도를 신설해 레지던스 사업이 합법화됐다. 서울 종로구 ‘서머셋팰리스’와 중구 ‘을지로 코업레지던스’ 등은 생활 숙박업으로 용도 변경을 한 후 연 9~10%대 높은 수익률을 내는 대표적인 사례다.

오피스텔을 생활숙박업 용도로 변경

연간 임대수익률 6~10%까지 기대

상업지구 위치해야 용도 변경 가능

레지던스 호텔은 일반 레지던스를 좀 더 고급화한 개념이라고 보면 된다. 레지던스 호텔 투자는 개인 투자자가 호텔 객실을 아파트나 오피스텔처럼 분양받고 호텔 운영을 전문업체에 위탁해 수익률을 거두는 방식이다. 때문에 전월세 방식으로 1~2년 단위로 계약하는 기존 오피스텔과 달리 공실 부담도 적다. 투자자가 직접 임차인을 관리해야 하는 복잡하고 민감한 계약관계, 유지·보수 부담이 없는 것도 장점이다.

레지던스 호텔이 인기를 끌다 보니 최근에는 레지던스 객실을 분양하는 곳도 부쩍 늘었다. 서울에서는 서초구 서초동 ‘강남역 푸르지오 시티’가 분양 중이다. 올 10월 입주 예정인 이 레지던스는 전용면적 20~29㎡, 총 403실의 소형으로 구성됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1590만원. 2억2900만~2억7400만원에 객실 한 채를 분양받을 수 있다.

경기도 평택에서는 ‘힐탑 포레스트 레지던스’가 분양 중인데 인근 미군 공군기지를 겨냥해 ‘미군 임대 전용’이란 특징을 내세웠다. 분양가는 3.3㎡당 1000만원으로 1억~2억원 선 정도면 구입할 수 있어 인근 시세 대비 저렴한 편이다. 입주는 2016년 상반기 예정이다. 이 외에도 김천혁신도시, 대전, 부산 등에서 지역 특색에 맞춘 서비스드 레지던스가 분양 중이다.

레지던스 호텔에 투자한다면 수익률은 얼마나 될까. 분양형 호텔과 마찬가지로 ‘연 수익률 확정 보장’ 등의 조건을 내건 수익형 레지던스가 대부분이다. 가령 강남역 푸르지오 시티는 객실 가동률과 상관없이 투자자에게 월 112만원의 수익을 보장한다. 만약 2억2900만원에 객실을 분양받았다면 연간 1344만원 수익을 기대할 수 있다. 연 수익률이 최소 5.9%라는 계산이 나온다. 만약 객실 가동률이 80%를 넘으면 수익률은 6.2%에서 7.3%까지 높아진다.

박종석 오감디앤씨 대표는 “비싼 호텔 대신 레지던스를 찾는 외국인·관광객이 점차 많아지는 분위기다. 세입자를 구하기 어려웠던 기존 오피스텔을 서비스드 레지던스로 전환한 후 수익률을 대폭 높이는 곳도 적지 않다”고 분석했다.

물론 레지던스 호텔이 장점만 있는 건 아니다. 우선 운영회사가 제대로 운영하지 못하거나 객실 가동률이 낮아지면 운영 수익에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 계약 후 일정 기간 동안은 수익률을 보장해주지만 그 이후 계약 사항에 대해 검토해볼 필요가 있다. 장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “기본적으로 객실 수요가 풍부한 입지인지, 위탁운영사가 전문성을 갖춘 곳인지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.

게다가 오피스텔은 대부분 업종을 전환하는 데 난관이 많다. 상업지구에 위치한 오피스텔이라면 레지던스로 전환 가능하지만 주거지역에 위치한 오피스텔은 전환이 불가능하기 때문이다. 박종석 대표는 “오피스텔 중 일부는 레지던스로 업종 전환을 신청한 후 선분양하는 경우가 많은데, 간혹 승인이 나지 않아 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 한다”고 조언했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1761호(06.11~06.17일자) 기사입니다]