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기사입력 2014.07.02 15:10:40
| (왼쪽)독특한 외부 인테리어가 이채로운 이승엽빌딩, (오른쪽)유니크한 구조로 인접 빌딩보다 높은 시세를 형성하고 있는 고소영빌딩 |
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빌딩 관리는 ‘경영’이다. 빌딩을 매입했다면 본격적인 투자는 이제부터가 시작이라고 해도 과언이 아니다. 감정평가업계에 따르면, 중소형 신축빌딩의 수명을 50~55년으로 보는데, 이는 빌딩 매입 후, 짧게는 수년에서 길게는 수십 년 동안 운영해야 한다는 것을 의미한다. 이 기간의 총 임대수입은 최초 매입가의 몇 배가 되기도 하지만, 반대로 유지보수를 위한 비용이 최초 매입가보다 큰 경우도 있다. 따라서 전략적으로 빌딩을 잘만 운용한다면, 소득수익을 극대화시키는 한편, 매각가치를 수십억원씩 향상시켜 높은 자본차익을 기대할 수도 있다.
많은 경우 빌딩 소유주들은 경비원과 시설관리원과 미화원 등의 인력만 뽑아서 최소한의 유지관리만 하려고 한다. 빌딩을 매입하여 단순 자산관리를 하는 경우를 보면, 공실과 임대료 연체 등의 문제가 발생하면 추가로 임대료 연체 독촉, 계약서 분쟁, 명도, 합의 등의 마찰이 생길 가능성이 높다. 부동산의 안전과 임대환경의 개선은 중요한 업무이지만 소홀히 하기 쉽다. 그럼에도 불구하고 문제 발생 후, 뒤늦게 해결책을 찾으려는 소유주가 대부분이다. 임대마케팅의 경우에도 철저한 시장조사를 통한 적정 임대가와 임차인 구성 계획도 없이 현수막과 인근 중개업소에만 의존하다 보면 장기 공실의 위험도 발생하게 된다.
단순 자산관리로 인한 매각 실패 사례로 최근 서울 서초동 소재 K씨가 소유한 빌딩을 살펴보자. 이 빌딩은 감정가 110억원, 시세는 140억원, 희망 매각가격은 130억원이다. 공실이 일부 있으며, 1층이 근생시설이 아닌 업무용으로 임대되고 있어 인근 1층 임대료의 절반 수준이다. 상층부 임대료도 인근보다 낮기는 마찬가지였다. 현재 임차인들 또한 연체가 발생되고 있다. 실제 답사를 하니, 준공된 지 10년 정도인 빌딩이 20년쯤은 되어 보였고 주차, 경비, 미화관리도 부실했다. 따라서 낮은 임대료 수익을 기준으로 연 수익률 5%를 맞추다 보니 빌딩가격이 110억원에도 못 미쳤고 130억원으로는 매각이 어렵다는 결론이 나왔다. 결국 110억원이라는 헐값에 매매가 이뤄졌다.
빌딩경영은 빌딩의 경비, 미화, 설비관리 등의 일상적인 유지관리뿐 아니라, 장기적이고 전략적인 가치향상 계획과 임차인과의 지속적인 관계 관리를 통한 잠재 리스크 관리 그리고 임대공간의 구성, 우량임차인의 유치, 빌딩 사용자에 대한 서비스관리 및 세무, 법무 등을 포함한 종합적인 관리를 의미한다. 또한 빌딩의 각종 분쟁이 발생 후 관리하는 사후관리가 아니라, 잠재된 문제가 발생되기 전에 예방하는 데 중점을 둔 전략적인 사전관리라고 할 수 있다. 따라서 빌딩경영은 빌딩과 관련된 광범위한 부분이 전략적으로 다뤄지고 있으며, 투자자의 목표를 실현하기 위한 중요한 개념이라고 할 수 있다.
이러한 빌딩경영은 소유주가 스스로 빌딩 가치향상까지 실행할 수 있는 전문가 수준이라면 직접 실행하는 것이 가장 좋다. 그러나 만약 인적·시간적 비용이나 위험관리 측면에서 부담을 느껴 전문업체에 위탁하려 한다면, 위탁범위와 수수료를 따져봐야 한다. 일반적으로는 시설관리 위탁수수료는 실제 빌딩에 투입된 인력의 인건비와 기업이윤(5% 수준)이 더해진 수준이며, 운영관리는 연면적 1000㎡를 기준으로 월 50만~100만원 내외가 일반적이다.
스토리 담긴 빌딩이 뜬다
통계청(2012년 말 현재 기준)에 따르면, 전국의 건축물은 약 680만 동이며, 연면적 1000㎡가 넘는 규모는 약 40만 동, 그 중 약 40%인 약 16만 동이 서울과 경기도에 분포되어 있다. 여기에다 매년 전국적으로 20만 동에 가까운 건축물이 새로이 공급되고 있으며, 빌딩의 외형은 갈수록 역동적으로 변화하고 있다.
그러나 외형적으로나 내부 시설의 시스템으로나 어떤 경쟁력을 가진 빌딩은 그리 많지 않다. 빌딩을 꾸미는 것도, 운영시스템을 갖추는 것도 시간과 비용이 많이 든다. 그래서 일반적으로 표준설계나 표준관리시스템이라는 획일적인 기준만을 충족시키려고 하지만, 때로는 각각의 빌딩에 적합하지 못하여 비효율적인 결과를 낳는 경우가 많다.
이때부터 빌딩의 차별화에 대한 고민이 시작되는데, 차별화는 외형뿐만 아니라 내부 운영관리까지 빌딩 전체적으로 이루어져야 한다. 즉, 빌딩 내외부 형태 등의 하드웨어뿐만 아니라, 운영과 잠재 리스크 관리 등과 같은 소프트웨어까지 모든 일련의 과정을 포함해야 한다. 그래야만 빌딩의 가치향상이 가능하며, 이를 실현시키는 개념이 바로 ‘빌딩경영’이다.
빌딩의 가치는 사실 태어날 때부터 결정된다. 즉 빌딩을 신축하거나 노후된 빌딩을 리모델링할 때, 어떤 콘셉트로 어떻게 설계하는가에 따라 이용자 수, 이용 빈도, 이용 기간이 결정되기 때문이다. 검은 상자들 속에서 하얀 상자가 눈에 띄듯, 빌딩들 또한 차별화 할 수 있는 독창성과 희소성을 확보하여야만 주목을 받을 수 있는 것이다. 화려하지 않더라도, 작은 변화를 주기만 해도 뜻하지 않은 좋은 결과를 얻는 경우도 있다. 이러한 하드웨어적 변화가 빌딩에 차별성이 되고 빌딩 이용자에게 전해져 빌딩의 가치에 기대 이상의 영향을 줄 수도 있다.
소프트웨어적 요소로도 가치향상이 가능하다. 예를 들어 음식점에 가면 신기할 정도로 고객의 불편사항을 잘 파악하고 정성 어린 서비스를 하는 종업원들이 있다. 그런 경우, 내부 인테리어가 고급스럽지 않고 음식이 크게 맛있지 않더라도 그 음식점에 대한 좋은 이미지가 생길 수 있다. 빌딩의 경우도 마찬가지다. 임차인과의 관계 관리를 잘하고 임대료나 관리비에 대한 책정이 경기변동에 따라 유동적으로 적용된다거나 빌딩 방문자의 고충을 잘 들어주는 빌딩에 좋은 이미지가 생기기 마련이다. 이러한 요소로는 임대관리, 시설물에 대한 유지관리, 신규 업종의 구성 및 임차인의 선별, 빌딩 사용자에 대한 서비스 등이 있다. 이는 빌딩의 경영적 측면에서 종합적이고 세부적으로 실행되어야 할 것이다. 그래야만 임대인, 임차인, 방문자, 관리자 간의 긍정적인 커뮤니케이션으로 빌딩의 가치를 높일 수 있게 된다.
하드웨어와 소프트웨어 요소와 함께, 시간과 스토리를 추가하여 가치를 향상시킬 수 있다. 임대인 또는 관리자가 임차인과의 지속적인 관리를 통해 신뢰를 쌓고, 방문고객에게 좋은 이미지를 심어주게 된다. 이렇게 끊임없는 관심과 정성을 쏟은 시간이 지나야만, 빌딩의 긍정적인 스토리가 무르익어 우량임차인의 유지뿐만 아니라 신규임차인의 유치에도 좋은 결과를 낳을 수 있다. 즉, 빌딩에 시간의 가치를 담는 것이다. 이처럼 하드웨어와 소프트웨어에 시간과 스토리가 더해져 ‘빌딩경영’의 가장 큰 과제인 공실의 최소화와 임대수입의 극대화가 실현되고 빌딩의 가치에 긍정적인 결과를 가져오게 되는 것이다.
가만히 있어도 임대가 잘되고, 수입도 좋았던 시대는 이미 지나갔다.
인근에 더 좋은 조건의 임차공간이 발생하면, 임차인은 언제든지 떠날 수 있다. 차별화되지 못하면 가치는 추락한다. 지금은 빌딩의 문제발생을 수습하기에 급급한 사후관리가 아니라 사전에 위험을 제거할 수 있는 ‘빌딩경영’ 전략에 관심을 가져야 한다.
[정호진 빌딩경영플래너 대표/부동산학박사 사진 정기택 기자]
[본 기사는 매일경제 Luxmen 제46호(2014년 07월) 기사입니다]
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