부동산 트렌드에 따른 투자법칙-부동산 실전 재테크 13원칙

부동산 트렌드에 따른 투자법칙-부동산 실전 재테크 13원칙 

부자가 되는 꿈을 누구나 꾸고 있다.
꿈에는 마침표가 없기 때문에 그 꿈을 부동산 트렌드에 따라 투자하고 이룰 때까지 움직이면 그렇게 될 것이라고 필자는 확신한다. 분명히 “꿈에는 마침표가 없다.”라고 강조하고 싶다.
그리고 사람들은 누구나 높은 곳에 오르려고 한다. 즉, 정상에 오르려고 한다.
그러나 높은 산일수록 칼바람은 거세다. 정상에 오르기도 어렵지만 오래 머물기는 더욱 힘들다.
그래서 영원한 1등이란 것이 세상에 없는 것이다. 세계 1위라도 졸면 죽는 것이 21세기 세상의 특징이다.
그래서 날마다 현실에 안주하지 않고 혁신을 주저하지 않아야 한다. 부동산 투자도 마찬가지이다. 날마다 혁신하지 않으면 결코 성공할 수가 없는 것이다.

1970년~1980년대는 지속적인 고성장성에 따른 부동산 투자 수익의 확실성이 있었던 시대로 자고 나면 부동산이 올랐던 것과는 달리 지금은 저성장과 불확실성의 시대에 살고 있기 때문에 잘못 투자하면 수천만에서 수억원씩 손해를 보는 등 투자만 하면 보장받는 그런 시대는 사라진지 오래다.
최근 2~3년 전에 투자해서 돈이 묶이거나, 손해를 보는 이들과 상담을 하면서 더욱 절실하게 느끼기 때문에도 더욱 그렇다.
이제 부동산 투자도 기존 투자 방식에서 벗어나 최근 패러다임의 변화에 따른 투자를 해야만 성공할 수 있다.
어려움을 겪고 있는 글로벌 경제와 한 치 앞을 예측할 수 없을 정도로 빠르게 변하고 있는 부동산 시장의 불안정으로 인해 예기치 못한 환경에 부닥치면 큰 낭패를 볼 수 있다. 즉, 부동산 시장의 패러다임(Paradigm)이 급변하고 있는 그 흐름에 맞추어 투자방식과 전략도 꾸준한 변화와 혁신으로 수정하여야 한다.
어려운 환경에서도 나만의 차별화로 승부를 봐야 하고, 21세기 부동산트렌드에 맞춰 이전과 다른 전략으로 투자방식을 구축하여야만 부동산 재테크에 성공할 수가 있다고 본다.

부동산 트렌드에 따른 투자법칙은 다음과 같다.

첫 번째는 ‘수익의 다양화 법칙(Diversification Rule of Profit)’을 활용하여야 한다.

수익률을 높이기 위한 다양한 방법을 이용하여야 한다.
이것을 ‘수익의 다양화 법칙(Diversification Rule of Profit)’이라고 하며 최소의 비용으로 최대의 가치를 불어넣어 수익률을 높이기 위한 여러 방법들을 구사하여야 한다.
상업용 부동산의 실사용자 계층이라 할 수 있는 전국 자영업자 증가율이 급속히 늘고 있다.
2010년에는 자영업자 증가율이 인구 증가의 9배에 달하였고, 작년에 통계청이 발표한 고용동향을 살펴보면 2011년 12월 기준 자영업자 수는 552만 명으로 경제여건이 만만치 않은 가운데 자영업자 수가 늘어나고 있는 것은 베이비붐 세대 은퇴와 어느 정도 연관이 있다고 판단되며, 이로 인해 인기 업종인 유명 커피전문점, 패밀리레스토랑, 네일아트, 베이커리, PC방, 주점 등의 용도를 가진 부동산이 인기를 더해가고 있는 것이다.
 
따라서 보유한 부동산이 공실률이 커서 수익률이 저조한 업무시설(사무실)을 근린생활시설 등으로 용도 변경하고 모텔, 사우나, 볼링장, 당구장 등을 리모델링하여 수익률을 극대화할 수 있는 상품으로 변경하여야 하고 건물 외관과 옥상에 광고탑 등을 유치해 추가 수익을 얻는 방법도 생각하여야 한다.
즉, 현재의 부동산에 또 다른 생명을 불어넣어 건물의 가치를 극대화하여 수익의 다양화를 꾀하여야 한다.

두 번째는 투자의 단순화 법칙(Simplification Rule of Investment)’을 활용하여야 한다.

먼저 투자의 룰을 심플하게 가져가야 한다.
이것을 ‘투자의 단순화 법칙(Simplification Rule of Investment)’이라고 할 수 있는데 외부 환경이 빠르고 복잡해질수록 단순한 법칙에 의해 투자하는 법칙을 말하는 것이다. 투자 환경이 느리고 단순할 때는 복잡한 전략을 구사하여야 하고 반대로 투자 환경이 빠르고 복잡할 때는 오히려 단순하게 투자하여야 한다는 것을 뜻한다.
 
여기서 투자의 단순 법칙은 개인의 투자 환경에 따라 변하는 유동성을 가지고 있다. 즉, 투자할 때의 여러 시행착오와 실패의 경험 그리고 성공의 경험을 토대로 나만의 투자성향을 분석하여 그것을 체계화하여 최대한 단순하게 만드는 것이 바로 투자의 단순 법칙이라 할 수 있겠다.
어느 투자 상품이든지 나만의 단순한 법칙을 만들고 그 법칙에 근거하여 투자함으로써 복잡하고 예측하기 불가능한 투자 환경을 헤쳐나 갈 수 있다고 필자는 생각한다.
 
현재와 미래의 복잡다단한 부동산시장에서는 오히려 단순한 전략이 더 필요할 때라고 판단된다.
현재 어떤 상품이 투자 수익률을 극대화할 수 있는 지를 알아보고, 본인이 직접 경험한 투자의 경험에 비추어 어떤 전략을 구사하였을 때 큰 수익을 얻었는지 등 나만의 합리적인 투자의 단순 법칙을 만들어서 움직이는 것이 성공을 가져다 줄 확률에서 높은 우위를 차지할 수 있을 것이다.

세 번째는 ‘관리의 체계화 법칙(Systematization Rule of Management)’을 활용하여야 한다.

투자한 부동산에 대한 관리가 체계적으로 이루어져야 한다. 부동산 투자에서 제일 어려운 것이 팔고 사는 시점이고 그 다음이 관리하는 것이다. 이전과 달리 앞으로는 관리를 체계적으로 하지 않으면 파는 시점에 가격의 극대화를 꽤하기가 어려운 환경에 있다.
이것을 ‘관리의 체계화 법칙(Systematization Rule of Management)’이라 할 수 있다. 종전의 방식은 부동산에 투자하고 그 부동산에 대한 관리를 제대로 하지 않았지만 이제는 해당 부동산에 대한 체계적이고 종합적인 관리를 통해 건물의 가치와 수익 및 운영 등의 시스템을 전략적으로 갖추어야만 매각시점에 최대의 효과를 볼 수 있게 되었다.
특히, 부동산 시장의 환경이 침체기에 빠져 어려울수록, 경기 침체가 장기화 될수록 관리에 더욱 신경을 써야 하고 이제 관리라는 항목은 부동산 투자의 전 과정에 빠질 수 없는 매우 중대한 요소가 되었음을 인식하여야 할 것이다.
21세기 부동산 투자의 정석은 투자해 놓고 오르기만을 기다리는 것이 아니고 오를 수 있도록 관리를 철저히 하는 것임을 기억하여야 할 것이다.

성공까지 한 번에 올라가는 엘리베이터는 세상에 없다.
반드시 한 발 한 발 계단을 밝고 올라가야 한다.
중요한 것이 출발하는 시점이 아니라 도달하는 지점이기 때문이다.
그 도달지점에 만족하려면 지금 어디에 서 있는가에 있는 것이 아니라 어디를 향하고 있는가가 중요한 것이다. 부동산 재테크에서도 투자 성공의 도달지점을 위해 어디를 향하고 있는지를 수시로 돌아보아야 한다.
지금은 모든 것이 위기의 시대이다. 그래서 부동산 투자의 세계도 어렵고 위기다.
그러나 약자에게는 위기가 와야 오히려 역전의 기회가 될 수 있다고 생각한다. 이것저것 고민할 필요가 없다. 고민만 하고 있으면 다 놓치는 것이 삶이고 인생이다. 어려울수록 더 힘차게 움직여야 한다. 절박한 마음을 가지고 말이다.
‘어떤 일을 하든지 나 자신을 벼랑의 끝에 갖다 놓지 않으면 이룰 수 있는 것은 아무것도 없다.’라고 필자는 생각한다. 즉, 절박함을 가져야만 이룰 수 있고 얻을 수 있는 것이다.
부동산 재테크도 그 절박한 마음을 가지고 부동산 트렌드에 따른 투자법칙을 부동산 투자 시 적용하면 어떤 지역, 어떤 물건에 투자하든지간에 성공하리라고 필자는 확신한다.

 

김홍진 부동산학 박사