[기획특집] 집에 대한 새로운 생각② 주택의 가치를 결정하는 것은 바로 "이것"

[수정]주택의 가치를 결정하는 것은 바로 "이것"

 

[기획특집 <집에 대한 새로운 생각>②] 수요자의 인식변화에 따라 공급양상도 바뀌는 中 기존 공간을 재활용 한 신(新)평면으로 수요자 공략 추후 주택의 가치를 결정하는 것은 "주거성(住居性)" "가치에 대한 투자" 에서 "거주를 위한 소비" 로 트렌드(trend) 변화 부동산 거래시장에서 주택을 바라보는 주체들의 시각이 변화하고 있다.

과거 수요자들이 주택을 대하는 자세는 재산증식의 수단으로 여기는 경향이 강했고, 공급주체인 건설사들도 이러한 수요자들의 니즈(Needs)에 맞춰 투자가치만을 앞세워 홍보하기에 급급했다.

하지만 수도권 신도시 및 지방 혁신도시와 같은 대규모 신규 택지지구의 개발 등 양적 확대로 주택수급 불균형 현상은 일부분 해소되었고, 글로벌 금융위기와 부동산 경기침체라는 악재를 겪으며 부동산 시장은 투자수요의 진입장벽이 높아지게 된다.

"호재(好材)"와 "악재(惡材)"가 순차적으로 발생하며 거래시장은 점차 내구성이 키워졌고, 과거와 같이 급격한 외부충격에 의한 흐름 보다는 점차 수요자들의 니즈(Needs)에 부합하여 거래시장이 형성되고 있는 것이다.

주택을 소비하는 수요자들의 경우 시세차익을 위한 주택 구매에서 삶의 질 향상을 위한 실 거주 목적의 구매행태가 나타나고, 건설사들도 이 같은 흐름에 따라가고 있는데 대표적인 사례가 신(新)평면 주택 공급이다.

부동산114(www.r114.com)에서는 최근 이 같은 주택시장 트렌드(Trend) 변화를 분석하기 위해 수요자들의 거래패턴 변화와 이들 수요층을 공략하기 위한 공급주체의 노력인 신(新)평면 도입사례를 검토해봤다.

■ 거래유효구간 점차 두텁게 형성, 거래가격 상하한값 간극 감소 2006년 이후 전국 아파트 거래건수 약 415만 건 기록 경기 활황기에는 거래량 급증하다, 최근 들어 감소세 커져 실 거주목적 거래 이루어지며, 거래주기 길어진 영향 국토교통부에서 발표하는 아파트 실거래가 공개자료(2006년~2013년 3월 공개자료)를 분석한 결과 전국적으로 약 415만 건의 거래가 진행되었으며, 이 중 수도권에서 164만 건(약 40%), 지방에서 251만 건(약 60%)이 거래된 것으로 나타났다.

수도권의 경우 2006년이 거래량 최고점이었으며 2009년과 2011년 반짝 상승세를 보이다, 최근 급감했고, 지방은 2010년까지 꾸준한 상승세를 보이다 이후 감소세로 전환됐다.

 

거래특성을 살펴보면 수도권과 지방 모두 2012년을 기점으로 본격적으로 거래량이 감소하는 모습을 보였다.

하지만 평균거래금액의 경우 거래량에 비해 감소폭이 낮았으며, 오히려 2013년에는 상승했다.

이를 조금 더 자세히 보면 상위 10% 거래가격의 경우 낮아지는 반면 하위 10%의 거래가격이 높아지고 있고, 상하한값의 간극이 점차 줄어 들면서 거래곡선 스펙트럼의 중간층이 두터워지고 있는 중이다.

즉, 거래의 주 수요층이 일단 "구매" 하고 보는 투자자에서 "거주"를 고려하는 실수요자 중심으로 점차 개편되고 있다는 것을 보여주는 지표다.

이 같은 가격의 변화는 거래량의 감소도 일정부분 설명해 줄 수 있는 부분이다.

거래량 감소에는 부동산 경기침체라는 가장 큰 요인이 영향을 미치고 있지만, 거래의 주체가 실수요자로 옮겨가면서 "투자용" 단기 매매거래 보다는 "실 거주" 에 따른 거래주기 연장도 적지 않은 영향을 주고 있는 것이다.

 

■ 수요자 니즈(Needs)에 부합하여 건설사들의 평면 공급전략 전환 Dead space를 살리는 공간활용 통해 서비스 면적 확대 Private space 를 가진 단독주택 특성 적용 신(新)평면 공급 수요자들의 주택에 대한 니즈(Needs)가 투자에서 거주로 변화하면서 건설사들의 공급 트렌드에도 새로운 시도가 나타났다.

단지 내 커뮤니티 시설 확충과 같은 외적 변화 외에 실제 거주하는 내적 공간에 변화를 주면서 수요자들의 관심을 불러 모으기 시작한 것이다.

활용하지 않은 공간(Dead space)을 재활용해 서비스 면적을 넓히고, 아파트에서는 보기 힘든 개인공간(Private space)을 제공하는 등 이른바 신(新)평면 서비스가 건설사들의 공급전략으로 등장했다.

최근 등장한 신(新)평면으로는 가장 대중화된 다베이(多-bay)형을 비롯해, 서비스 공간을 제공하는 복층형과 서재형, 그리고 타(他)유형 주택의 기능을 더한 포켓형과 중정형, 한옥형 등이 대표적이다.

① 다베이(多-bay)형 평면 베이(bay)란 건축용어중의 하나로 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 뜻하는 말이다.

하지만 아파트에서 말하는 베이(bay)는 전면 발코니에 접하고 있는 방이나 거실의 개수를 말할 때 사용하며, 통상적으로 발코니가 남쪽 혹은 동쪽을 향하고 있으므로 베이(bay)가 많을수록 채광이나 환풍에 유리한 면이 있다.

또한 최근에는 조망권도 중요한 요소로 작용하기 때문에 베이(bay)의 역할이 커졌고, 이런 측면에서 다베이(多-bay)형 구조가 수요자들에게 높은 인기를 얻고 있는 것이다.

다만 베이(bay)가 많아질수록 아파트의 평면이 좌우(左右)로 길어지고 상하(上下)는 짧아지기 때문에 방의 크기가 줄어들 수 있고, 이동동선이 협소해지는 단점도 있다.

② 복층형˙중정형 평면 일반적으로 아파트에서 선호도가 가장 높은 로얄층은 중간에 위치한 층이고, 1~2층의 저층은 프라이버시 및 보안 등의 문제로 수요자들의 외면을 받아왔다.

실제 건설사 공급물량 중 가장 늦게 분양되는 곳이 저층이고, 가격도 상대적으로 저렴한 편이다.

하지만 최근 저층의 구조를 활용한 복층형과 중정형의 평면이 공급되며 수요자들에게 관심을 받고 있다.

복층형은 개별 세대 당 2개 층 이용이 가능한 평면으로, 1층과 2층을 하나의 세대로 묶어 공급이 이루어진다.

층고가 높아 개방감이 탁월하고, 전용면적이 비약적으로 확대되는 장점으로 수요자들의 선호도는 높아지는 추세다.

물론 층고가 높아짐에 따라 단열측면에서는 불리한 점도 있다.

중정(中庭)형은 세대별로 전용 정원이 있는 평면으로 단독주택에서나 볼 수 있는 개인공간을 가진다는 장점을 가지고 있다.

1층의 경우 단지 앞 녹지공간이나 로비층 상단을 전용정원으로 이용할 수 있어 노후계층에 높은 인기를 누리고 있다.

③ 포켓형˙서재형˙한옥형 평면 과거 수요자들이 아파트를 주거공간으로 선택하는 가장 큰 이유중의 하나는 선택에 대한 부담이 적었기 때문이다.

평면의 구조나 형태, 외벽의 색채 등 다수의 조건을 선택해야 하는 단독주택과 달리 획일화된 구조를 지니고 있는 아파트는 층과 면적만 선택하면 되기 때문이다.

하지만 경제적으로 풍족해지고, 개성이 뚜렷해진 수요자들은 편리함 때문에 아파트를 주거공간으로 선정하지만 이와 함께 자신만의 공간(Private space)을 가지고 싶어하는 욕구를 드러낸다.

이런 니즈(Needs)에 맞춰 등장한 것이 바로 "포켓형 발코니" 다.

서비스 면적인 발코니를 아파트 안쪽으로 배치해 미니바(mini bar)나 서재와 같은 개인공안으로 활용할 수 있어 특히 젊은 수요층에게 높은 인기를 나타낸다.

유사한 유형으로 한옥형 평면도 있다.

포켓형 발코니와는 달리 한옥의 안마당 및 사랑방 형태를 도입, 전통적 디자인을 반영한 평면으로 상대적으로 연령대가 높은 계층에서 높은 선호도를 보이고 있다.

앞선 사례와 달리 수평공간이 아닌 수직공간을 활용한 사례도 있는데 바로 서재형 평면이다.

거실의 한쪽 면에 붙박이 책장 등을 설치해 서재로 활용하는 것인데 수납공간의 증가와 인테리어 효과까지 누릴 수 있고, 바닥면적을 활용하지 않는 만큼 방의 크기에는 큰 영향을 미치지 않는 다는 장점이 있다.

④ 부분임대형 평면 최근 금리저하 현상이 지속되면서 수입원이 없는 은퇴계층에게는 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산이 대세로 떠오르고 있다.

하지만 주거용에 비해 높은 가격을 지불해야 하는 부담이 있어 쉽게 접근하기 어려웠으나 부분임대형 평면주택이 공급되며 은퇴계층에게 높은 선호도를 보이고 있다.

1세대의 주택이지만 다가구 평면형태를 띄고 있고, 출입구가 따로 있기 때문에 독립적 생활이 가능하다.

거주와 동시에 고정적 임대수익까지 올릴 수 있다는 장점을 가지고 있기 때문에 은퇴계층에게는 큰 이슈로 작용하는 중이다.

다만 아직 대중화되지 않았고, 수요층이 한정되어 있다는 것이 단점이기는 하다.

 

■ 수요자 선호도에 따른 가치인식 변화, 분명 주택가치에도 영향 줄 수 있어 실수요 중심의 거래패턴 변화로 거래회전율 낮아질 것 주택의 소비는 수요자의 몫, 선호도에 따라 주택가치 상승 가능성 내재 주택에 대한 인식변화가 수요자와 공급자 모두에게 나타나며 부동산 시장은 분명 변화를 보이고 있다.

최대한 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔아 단기간에 "시세차익"을 남기려는 투기수요가 줄어들고, 동시에 건설사들도 투자가치 보다는 "삶의 질 향상"이라는 홍보문구를 내세우는 것을 보면 알 수 있다.

이는 수요의 니즈(Needs)에 따라 공급패턴이 변화하는 모습이기도 하다.

물론 이 같은 인식변화로 인해 과거처럼 동적(動的)인 거래시장 보다는 정적(靜的)인 거래시장으로 흘러갈 수 있으며, 자칫 거래회전율이 낮아져 거래침체라는 인식을 심어줄 우려는 존재한다.

 

하지만 주택의 소비는 결국 수요자가 하는 것이다.

수요자가 존재하는 한 주택의 소비는 끊임없이 이루어 질 것이며, 수요자의 선호도가 높은 주택은 자연스레 가치가 상승할 수 밖에 없다.

즉, 과거에는 주택의 가치를 상승시키는 요인이 "투자성(投資性)" 이었다면, 앞으로는 "주거성(住居性)" 이 주택의 가치를 결정하게 될 것이고, 이런 흐름은 이미 진행중이라는 것이다.